A Lei 189-11 introduziu o conceito de fideicomisso no direito dominicano e lançou as bases jurídicas para os grandes projectos de habitação pública que surgiriam mais tarde, sob um governo diferente
SANTO DOMINGO – A 16 de julho de 2011, apenas treze meses antes de deixar o poder, Leonel Fernández promulgou a Lei 189-11, para o Desenvolvimento do Mercado Hipotecário e do Fundo Fiduciário, publicada no Diário Oficial nº 10628.
Foi a primeira vez que a lei dominicana incorporou formalmente o conceito de fideicomisso, um mecanismo através do qual uma pessoa transfere bens para um património separado, gerido por um terceiro, com uma finalidade e beneficiários previamente definidos.
A lei não se limitou a definir este valor legal, mas dedicou uma secção específica, a partir do artigo 129.º, a que chamou Projetos de Habitação de Baixo Custo, definidos como soluções habitacionais cujo preço de venda não ultrapassasse os dois milhões de pesos, valor sujeito a ajustamento anual pela inflação.
Para se qualificar para os benefícios da lei, cada projeto teve primeiro de obter a acreditação do Instituto Nacional de Habitação, um requisito que o próprio Poder Executivo regulamentaria através do Decreto 359-12.
O principal incentivo da norma era fiscal: os fundos fiduciários dedicados à construção destas casas estavam totalmente isentos do imposto sobre o rendimento e do imposto sobre as mais-valias, de qualquer imposto sobre transferências bancárias e cheques, do imposto predial e territorial urbano (IPTU) e de impostos relacionados com a construção, transferência e registo de transações imobiliárias.
Os compradores destas casas, por sua vez, receberiam um bónus equivalente à compensação do imposto sobre a transmissão de bens e serviços (ITBIS) pago durante a construção, que poderia ser aplicado como parte do pagamento inicial.
O esquema de financiamento estabelecido pela lei pode ser resumido em três acrónimos que se viriam a popularizar nos anos seguintes: Poupança, Bónus, Crédito, ABC. Aqueles que ambicionavam habitação pública necessitavam de abrir uma conta poupança programada, na qual o empregador retinha mensalmente até 30% do salário, receber o bónus derivado da isenção do ITBIS (Imposto sobre o Valor Acrescentado) e, finalmente, obter um financiamento imobiliário para complementar o pagamento, utilizando o próprio imóvel como garantia.
A lei previa ainda dois tipos de fundos fiduciários: um fundo público, ou principal, no qual o Estado participava contribuindo com terras, licenças e recursos, e outros fundos vinculados de natureza privada ou mista, que operariam sob as mesmas regras gerais.
Esta distinção viria a revelar-se fundamental mais tarde, quando o fundo fiduciário matriz serviu de base legal para o projeto Ciudad Juan Bosch, o maior complexo habitacional construído no país ao abrigo desta modalidade, durante o governo seguinte, o de Danilo Medina.
Durante o resto do mandato de Fernández, entre julho de 2011 e agosto de 2012, não foram registadas concessões de terrenos nem contratos de construção ao abrigo deste novo quadro legal, de acordo com a investigação da Ciudad Alternativa sobre o período.
A primeira atribuição de terrenos estatais a empresas de construção, nos termos da Lei 189-11, ocorreu em março de 2015, quase quatro anos após a sua promulgação e já em pleno mandato de Medina. Ou seja, a lei assinada por Fernández não resultou na construção de uma única casa durante a sua presidência. Contudo, ela lançou as bases para o instrumento jurídico e fiscal que o seu sucessor utilizaria para empreender o projecto de habitação social mais ambicioso do século XXI no país.
Fontes: Lei n.º 189-11, para o Desenvolvimento do Mercado Hipotecário e de Fundos Fiduciários na República Dominicana, de 16 de julho de 2011, Jornal Oficial n.º 10628. | Decreto nº 359-12, Regulamento para a Credenciação de Habitação de Baixo Custo. | Ciudad Alternativa, “As Marcas da Política de Habitação: Habitação, Direitos Humanos e Fiscalidade na República Dominicana, 2000-2016” (Santo Domingo, setembro de 2017), Capítulo I, secção 1.4.3, alínea d.
Leituras recomendadas:
