Lei 85-25: Guia completo da nova lei de locação na República Dominicana

Guia 2026: O que é a Lei 85-25, como funciona e por que está mudando o mercado de aluguel na República Dominicana?

SANTO DOMINGO – A Lei 85-25 regulamenta os aluguéis de imóveis e os processos de despejo na República Dominicana, revogando a legislação anterior (Lei 4314 de 1955, sua alteração 17-88 e Decreto 4807 de 1959).

Se você é proprietário, inquilino, corretor de imóveis ou administra um imóvel residencial ou comercial, aqui você aprenderá: o que se aplica e o que não se aplica, o que um contrato deve incluir, como são tratados os depósitos, os ajustes e os prazos, e o que mudou no processo de resolução de disputas.

Conceitos básicos da Lei 85-25

1) O que regula (e quem o aplica)

A Lei 85-25 regulamenta os contratos de locação destinados à habitação, ao comércio ou a atividades sem fins lucrativos, em todo o território nacional.

2) O que exclui

Não se aplica, entre outros, a propriedades rurais, pensões/aluguéis, zonas francas (quando operam sob seu regime), propriedades estatais arrendadas ou aluguéis turísticos ou recreativos cuja duração não exceda 90 dias.

3) Contrato: o mínimo que deve conter

 A lei define um contrato de locação como o acordo pelo qual o locador concede o uso temporário do imóvel e o locatário paga aluguel. Exige um conjunto mínimo de informações: identificação das partes, descrição/endereço do imóvel, uso pretendido (residencial/comercial/outros usos permitidos), valor e forma de pagamento, prazo do contrato, endereço para notificações, etc.

4) Depósito e garantias

• Alojamento: o depósito não deve exceder o valor de dois meses de aluguel.
  
• Comercial/sem fins lucrativos: o depósito é acordado entre as partes.
  

5) Ajuste de preço

O reajuste está sujeito a acordo. Se o imóvel for residencial e o reajuste não tiver sido acordado, o aumento não poderá exceder 10% do valor do aluguel.

Números e contexto: por que essa lei se tornou uma “questão nacional”

Um mercado altamente dependente de aluguéis.
Na República Dominicana, uma parcela significativa das famílias vive em imóveis alugados. Por exemplo, o Escritório Nacional de Estatísticas (ONE) de 2022 foi citado na imprensa econômica indicando que 38,4% das famílias residiam em imóveis alugados (1.432.352 domicílios). E, em relação às despesas, a Pesquisa Nacional de Renda e Despesas Familiares (ENGIH) de 2018 do Banco Central relata que, nas áreas urbanas, 40% dos domicílios são alugados.

Déficit habitacional e pressão estrutural.
O MIVED relatou que o país enfrenta um déficit de mais de 1,4 milhão de moradiase indicou que grande parte corresponde a um déficit qualitativo (moradias com deficiências).

O que a Lei 85-25 procurou modernizar?
Entre os objetivos mais repetidos em análises jurídicas e resumos executivos estão: regras mais claras, maior formalidade contratual, limites/critérios para depósitos e reajustes, distribuição mais explícita de custos (corretagem/custos advocatícios) e um quadro processual mais definido para conflitos e despejos, com execução por ordem judicial.

Passos, requisitos e lista de verificação para aplicar a Lei 85-25 sem improvisar

Lista de verificação rápida (casa e empresa)

Antes de assinar

• Defina por escrito a finalidade do imóvel (residencial / comercial / sem fins lucrativos).
  
• Inclui o conteúdo mínimo do contrato (partes, imóvel, aluguel, forma de pagamento, duração, notificações).
  
• Caso haja um fiador conjunto, deixe isso claro (se aplicável).
  

Depósito e comprovante

• Para moradia, verifique se o depósito não ultrapassa 2 meses.
  
• Isso proporciona rastreabilidade dos pagamentos (recibos ou mecanismo acordado).
  

Durante o contrato

• Se houver algum ajuste, concorde com ele. Se não houver acordo em relação à moradia, lembre-se do limite de 10% para esse caso.
  
• Respeite o uso acordado; alterações não autorizadas podem dar origem a motivos para rescisão, de acordo com a legislação vigente.
  

Se houver um conflito

• Evite "atalhos": os despejos devem seguir o procedimento legal e a ordem judicial.
  
• Documentos: contrato, recibos, comunicação formal, provas (especialmente em casos de litígios relativos a depósito ou entrega).

Casos e exemplos comuns na República Dominicana: como a Lei 85-25 se aplica na prática

Caso 1: “Eles me pediram 3 depósitos para um apartamento” (habitação)

De acordo com a Lei 85-25, o depósito de segurança para moradia é limitado a dois meses de aluguel. Se exigirem um valor superior a esse como "depósito", é aconselhável solicitar um detalhamento de cada cobrança (depósito, adiantamento ou outros acordos), pois o próprio depósito é limitado.

Caso 2: "Anuncio um imóvel para alugar nas redes sociais, isso pode ter consequências?"

El Inmobiliario já explicou que a lei incorpora o conceito de oferta pública: o que é anunciado pode gerar expectativas e obrigações verificáveis. Para agentes e proprietários, isso os incentiva a publicar com condições claras e consistentes com o contrato.

Caso 3: “Aluguéis de curta duração (Airbnb) e o limite de 90 dias”

A lei exclui aluguéis turísticos ou recreativos quando estes não ultrapassarem 90 dias. O debate prático reside em como interpretar e regulamentar o mercado de aluguéis de curta duração, tema que El Inmobiliario abordou como um “diálogo” entre investimento e regulação.

Caso 4: “Reparos necessários: podem aumentar meu aluguel por causa disso?”

Em reportagens anteriores, El Inmobiliario explicou que a norma estabelece obrigações de manutenção para o proprietário e critérios para quando o inquilino deve desocupar o imóvel para reparos, com suspensão do pagamento enquanto estes durarem, de acordo com o artigo citado.

Perguntas frequentes: Dúvidas reais sobre a Lei 85-25 (com respostas curtas)

1) A Lei 85-25 se aplica a todos os tipos de aluguéis?

Não. Aplica-se a habitações, comércio e entidades sem fins lucrativos; exclui, entre outros, aluguéis turísticos ou recreativos de até 90 dias, fazendas rurais, pensões/aluguéis, zonas francas sob seu regime e bens estatais arrendados.

2) O contrato precisa ser feito por escrito?

O guia executivo e as análises práticas enfatizam a formalização e o conteúdo mínimo do contrato (detalhes das partes, propriedade, finalidade, prazo, pagamento).

3) Qual o valor do depósito que pode ser solicitado para o aluguel de uma moradia?

Até 2 meses de aluguel.

4) No comércio, existe também um limite para depósitos?

No comércio (e em entidades sem fins lucrativos), o depósito é acordado entre as partes.

5) O aumento anual de 10% é obrigatório?

Não necessariamente: o ajuste depende do acordo. No caso de habitação, se não houver acordo expresso, o ajuste não pode exceder 10%. O próprio meio de comunicação esclareceu que não se trata de uma “obrigação automática”.

6) A lei proíbe aluguéis de curta duração?

A lei não os proíbe em si, mas exclui os aluguéis turísticos/recreativos de até 90 dias de sua aplicação geral, o que gera debates práticos sobre interpretação e adequação regulatória.

7) O que acontece se houver um conflito sobre a devolução do depósito?

 A lei prevê métodos de resolução dependendo do tipo de propriedade e da jurisdição competente (residencial ou comercial), sendo fundamental documentar a entrega/recebimento e as provas de eventuais retenções.

Leituras recomendadas em El Inmobiliario (conjunto da Lei 85-25)

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