Licenças de construção na República Dominicana: o que precisa de saber sobre custos, prazos e novos processos de aprovação
SANTO DOMINGO – Antes de erguer um edifício de habitação, desenvolver um complexo turístico ou construir uma casa, há um investimento que começa muito antes do lançamento da primeira pedra. Isto envolve os recursos necessários para preparar o projeto, obter as licenças correspondentes e cumprir os requisitos técnicos exigidos na República Dominicana.
A licença de construção é um dos documentos fundamentais neste processo. A sua obtenção exige uma avaliação que pode envolver diferentes instituições, custos administrativos e análises especializadas que devem ser consideradas desde a fase de planeamento financeiro.
Em 2026, o Ministério da Habitação, Habitat e Edifícios (MIVED) introduziu alterações nos seus serviços e anunciou novas medidas para agilizar as aprovações. Entre elas, está o objetivo de reduzir o tempo de resposta para pedidos completos e tecnicamente adequados para 30 dias.
Conhecer as taxas atuais, os prazos de avaliação e as alternativas disponíveis permite aos proprietários, construtores e promotores imobiliários organizar os seus projetos com maior previsibilidade.
O que precisa para solicitar uma licença de construção
A licença de construção é a autorização oficial que permite o início da obra de acordo com os planos e documentos aprovados. O Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano (MIVED) é responsável pela avaliação das condições legais, arquitetónicas, estruturais, elétricas e sanitárias do projeto.
O processo é realizado através da Janela Única da Construção (VUC), onde o requerente pode criar um dossier, submeter os documentos correspondentes e receber as observações que surjam durante a avaliação.
Embora os requisitos variem em função das características do edifício, o ministério estabelece uma documentação geral que deve ser preparada antes da apresentação do pedido.
- Documentação do terreno. Escritura de propriedade e plantas cadastrais, ou documentos alternativos aceites pelas normas aplicáveis.
- Autorizações municipais. Certificação do uso do solo e recuo obrigatório da construção, para além da aprovação final do projeto emitida pela câmara municipal competente.
- Projetos técnicos. Projetos de arquitetura, estruturais, elétricos e sanitários elaborados de acordo com as normas de construção.
- Estudos especializados. Relatórios de cálculos estruturais, estudos geotécnicos e outros documentos técnicos exigidos de acordo com o projeto.
- Autorização ambiental. Documentação emitida pelo Ministério do Ambiente e Recursos Naturais, de acordo com os requisitos aplicáveis.
Para determinadas construções podem ser necessárias autorizações relacionadas com o fornecimento de eletricidade, serviços de água potável ou com as condições específicas de áreas turísticas e patrimoniais.
O ministério permite que o proprietário do imóvel gerencie o pedido diretamente ou contrate um gestor urbano licenciado. Este profissional pode representar o requerente durante o processo, embora a contratação seja facultativa e os seus honorários sejam acordados diretamente entre as partes.
Qual o custo para obter uma licença de construção na República Dominicana?
Uma das alterações que os promotores de projetos imobiliários devem considerar é a atualização das taxas correspondentes aos serviços de processamento, avaliação e inspeção.
Em junho de 2026, o MIVED publicou um comunicado sobre a atualização destas taxas. A instituição explicou que os ajustes visam reforçar as inspeções, ampliar a capacidade de supervisão e melhorar os recursos técnicos utilizados para verificar a segurança das construções.
De acordo com a ficha informativa oficial do serviço de licenciamento de construção, a taxa de emissão é equivalente a 0,1% do valor avaliado do projeto quando este ultrapassar os RD$ 6 milhões.
Isto significa que o valor não é necessariamente calculado com base no orçamento inicial apresentado pelo promotor imobiliário, mas sim na avaliação determinada durante o procedimento correspondente.
Por exemplo, se um projeto tiver um valor avaliado em RD$ 50 milhões, a aplicação de 0,1% representa RD$ 50.000. Para um projeto avaliado em RD$ 200 milhões, o mesmo cálculo resulta em RD$ 200.000.
No entanto, esta taxa não representa todos os pagamentos institucionais relacionados com a autorização.
O formulário MIVED identifica ainda as taxas do município correspondente, equivalentes a 2,5% do valor da construção, e do Colégio Dominicano de Engenheiros, Arquitetos e Topógrafos (CODIA), equivalentes a 2%.
Estes conceitos devem ser revistos de acordo com a avaliação e as condições do projeto. O desenvolvedor deve também considerar os honorários profissionais e os custos dos estudos necessários para a elaboração do dossier.
Por conseguinte, antes de elaborar o orçamento final, é recomendável solicitar um detalhe dos pagamentos aplicáveis e distinguir entre taxas institucionais e serviços contratados a título privado.
Quanto tempo demora a obter a aprovação de uma licença?
A duração do procedimento depende da complexidade do projeto, da documentação apresentada e das avaliações que necessitam de ser realizadas.
O formulário oficial de licenciamento MIVED estabelece prazos de até 60 dias úteis para projetos não complexos e de até 120 dias úteis para projetos complexos.
No entanto, estes períodos não devem ser confundidos com o tempo total que pode decorrer desde o momento em que um promotor começa a reunir as autorizações necessárias até obter a licença final.
A preparação de documentos, as aprovações de outras instituições e as correções solicitadas durante a avaliação podem prolongar o calendário geral.
Os dados do ministério, recolhidos pelo Diario Libre a 14 de outubro de 2026, ajudam a ilustrar esta diferença. Durante o segundo trimestre de 2025, o tempo médio de aprovação foi de 143,5 dias, enquanto no período homólogo de 2026 atingiu os 165,9 dias.
No primeiro trimestre de 2026, a média foi de 185,7 dias, em comparação com os 145,3 dias registados durante os primeiros três meses de 2025.
Estes números mostram que os tempos reais podem exceder os períodos estabelecidos para determinadas etapas ou categorias de projetos.
Para quem está a planear um investimento, a recomendação é incorporar estas referências no cronograma financeiro e evitar comprometer-se com uma data de início da construção sem considerar as autorizações pendentes.
Por que razão várias instituições podem envolver-se?
A obtenção de uma licença de construção não depende exclusivamente da análise de projetos de arquitetura.
A MIVED avalia diferentes componentes técnicas do projecto, mas também necessita de verificar se as correspondentes normas urbanísticas, ambientais e sectoriais foram cumpridas.
Os municípios participam emitindo certificações de uso do solo, requisitos de recuo e notificações de não objeção para o projeto. Estas autorizações permitem verificar se a construção proposta é compatível com as normas de planeamento urbanístico do local.
O Ministério do Ambiente e Recursos Naturais intervém através dos instrumentos de autorização ambiental que correspondem às características da obra.
Os empreendimentos turísticos podem também exigir documentos do Ministério do Turismo. Da mesma forma, certos projetos de construção necessitam de licenças relacionadas com estradas, serviços públicos ou áreas sujeitas a regulamentos especiais.
O envolvimento de diversas entidades explica porque é que a aprovação técnica de um componente não significa necessariamente que o ficheiro esteja pronto para receber a licença final.
Identificar desde o início quais as instituições que devem estar envolvidas ajuda a organizar os pedidos e a reduzir o risco de descobrir requisitos pendentes quando o projeto já está bem encaminhado.
Como preparar o ficheiro para reduzir as observações
O Portal Único para Construção permite enviar documentos, receber notificações e resolver problemas solicitados pelos avaliadores.
O procedimento oficial estabelece que, quando existam observações ou documentação incompleta, o requerente deverá proceder às correções necessárias para que a análise possa prosseguir.
Por isso, uma preparação cuidadosa pode facilitar o processo. Antes de submeter a candidatura, é aconselhável proceder às seguintes verificações.
- Verifique a documentação legal. Confirme se os dados do terreno e do proprietário correspondem aos documentos apresentados.
- Validar as condições de planeamento urbano. Confirmar os usos permitidos, os recuos e as normas municipais aplicáveis.
- Coordenar os planos técnicos. Verificar se os projetos de arquitetura, estruturais, elétricos e hidráulicos são compatíveis.
- Analisar autorizações suplementares. Identificar as licenças que devem ser obtidas junto de outras instituições.
- Acompanhe o caso. Verifique as notificações do VUC e responda às observações prontamente.
Após a conclusão da análise técnica, o procedimento inclui a avaliação do projeto e a verificação dos pagamentos correspondentes.
Antes de emitir a licença, a MIVED também realiza uma inspeção no local para verificar as suas condições. Caso sejam encontradas estruturas existentes ou obras concluídas, poderão ser necessárias avaliações adicionais.
O que muda com a meta de aprovação a 30 dias?
Em outubro de 2026, o Ministro da Habitação e Edificações, Jean Luis Rodríguez, anunciou que a instituição está a trabalhar numa iniciativa para reduzir o tempo de resposta aos pedidos de licença de construção para uma meta de até 30 dias.
A proposta visa ficheiros completos que cumpram os requisitos técnicos correspondentes. A sua aplicação também teria em conta a complexidade de cada projeto.
Entre as alterações anunciadas estão a classificação dos pedidos de acordo com a sua complexidade, a revisão simultânea entre áreas técnicas e a implementação de um ficheiro único.
O novo modelo inclui ainda ferramentas tecnológicas para melhorar o rastreio de pedidos e auxiliar na deteção precoce de inconsistências nos documentos.
Um dos aspetos relevantes é a separação entre o tempo despendido pela instituição para avaliar o processo e o tempo necessário para o requerente corrigir as observações.
Isto permitiria identificar de forma mais clara a fase em que cada procedimento se encontra e quais os requisitos pendentes.
No entanto, o prazo de 30 dias é uma meta anunciada pelo ministério. Não deve ser interpretado como garantia de aprovação de todos os pedidos, nem como eliminação de autorizações exigidas por outras instituições.
É possível avançar com algum trabalho antes de obter a licença final?
Uma das opções que pode ser útil para o planeamento do projeto é a possibilidade de solicitar autorizações específicas enquanto a avaliação da licença principal continua.
O MIVED inclui a Autorização Condicional para a Execução de Trabalhos Preliminares e a Autorização para o Início de Trabalhos Parciais.
A primeira permite solicitar autorização para determinadas atividades de preparação do terreno, instalações temporárias e outros trabalhos preliminares, desde que se verifiquem as correspondentes condições técnicas e regulamentares.
A segunda permite que partes específicas de uma construção sejam realizadas antes da obtenção da licença final, mas apenas quando as áreas técnicas competentes tiverem validado o âmbito solicitado.
Ambos os serviços exigem que exista um pedido de licença de construção pendente junto do ministério.
De acordo com a ficha informativa da instituição, estas autorizações são gratuitas. No entanto, tal não elimina os custos associados aos estudos, documentos e outros requisitos que possam ser necessários.
Também não constituem uma autorização geral para o início da construção. O trabalho autorizado deve limitar-se ao âmbito expressamente aprovado pela MIVED.
Para um desenvolvedor, conhecer estas alternativas pode ajudar a organizar certas atividades preparatórias sem as confundir com a autorização final do projeto.
Que despesas deve incluir o orçamento de processamento?
Antes de submeter uma candidatura, é aconselhável separar o orçamento da construção do dinheiro destinado à preparação e autorização do projecto.
A licença representa um dos pagamentos institucionais, mas não necessariamente o mais importante dentro do conjunto de despesas pré-execução.
Os principais conceitos a considerar incluem os seguintes.
- Taxa de licença. Pagamento correspondente ao serviço de emissão, calculado de acordo com o valor avaliado e as condições aplicáveis.
- Taxas institucionais. Pagamentos correspondentes à câmara municipal e à CODIA, de acordo com os montantes determinados para a operação.
- Honorários profissionais. Serviços de arquitetos, engenheiros, topógrafos e outros especialistas que elaboram documentos técnicos.
- Estudos complementares. Avaliações geotécnicas, levantamentos e outras análises necessárias para cumprir os requisitos.
- Autorizações adicionais. Procedimentos municipais, ambientais ou sectoriais que correspondam às características do empreendimento.
O custo final dependerá da localização, das dimensões, do tipo de construção e dos requisitos aplicáveis.
Por conseguinte, antes de iniciar o procedimento, é aconselhável elaborar um orçamento que identifique os pagamentos obrigatórios e os serviços profissionais necessários.
Planeamento mais preciso para o desenvolvimento de projetos
A obtenção de uma licença de construção é uma etapa que deve ser integrada desde o início no planeamento de qualquer investimento imobiliário.
Conhecer os requisitos, as taxas e os prazos de avaliação permite uma melhor alocação de recursos e organização das decisões relacionadas com o projeto, financiamento e início da construção.
As medidas de simplificação anunciadas pelo MIVED visam melhorar a gestão dos processos e oferecer maior clareza sobre os tempos de resposta.
Embora estes mecanismos estejam a avançar no sentido da implementação, a preparação de documentos, a coordenação entre profissionais e a monitorização das autorizações continuam a ser elementos fundamentais.
Para os proprietários, construtores e investidores, a compreensão do funcionamento do processo permite um desenvolvimento de projeto mais previsível, a conformidade com os requisitos relevantes e a redução da incerteza durante as fases de pré-construção.
Fontes oficiais consultadas
- Ministério da Habitação, Habitat e Edifícios (MIVED). Folha oficial da Licença de Construção e Alvarás Associados, com os requisitos, procedimentos, taxas e condições de emissão.
- Ministério da Habitação, Habitat e Edifícios (MIVED). Serviço de Emissão de Licenças de Construção, com taxas e prazos estabelecidos para projetos complexos e não complexos.
- Ministério da Habitação, Habitat e Edifícios (MIVED). Comunicado de junho de 2026 sobre a atualização das taxas para os serviços de elaboração de projetos e inspeção de edifícios particulares.
- Presidência da República Dominicana. Anúncio referente à iniciativa MIVED para atingir um prazo de resposta de 30 dias para os pedidos de licença de construção. Outubro de 2026.
- Ministério da Habitação, Habitat e Edifícios, MIVED. Resolução nº 012 de 2026, sobre a simplificação dos requisitos para a comprovação da propriedade do terreno perante o Balcão Único para Construção.
- Portal Único dos Serviços do Governo Dominicano. Ficha informativa sobre o serviço de alvará de construção para edifícios novos, com informação sobre o envio de requerimentos, correções e emissão de autorizações.
Leituras recomendadas:
Guia do Investidor
