Dois escritórios podem ter exatamente a mesma área e acomodar operações completamente diferentes. No mercado imobiliário empresarial, a eficiência pode ser tão importante como o preço por metro quadrado
"Indhira, preciso de 500 metros quadrados." É uma frase que ouço constantemente quando começo a procurar um escritório. A minha próxima pergunta é normalmente: 500 metros quadrados para quê? Quantas pessoas? Quantos turnos? Escritórios fechados? Salas de reunião? Áreas colaborativas? Que tipo de crescimento devemos considerar?
Porque dois escritórios de 500 m² podem ter exatamente a mesma área e funcionar de formas completamente diferentes. Os metros quadrados não funcionam isoladamente. A geometria da planta, as colunas, o núcleo do elevador e da escada, a luz natural e a circulação afetam diretamente a forma como o espaço é utilizado.
Uma planta flexível pode ser consideravelmente mais eficiente do que uma com formatos irregulares ou áreas de difícil utilização. Por isso, não basta simplesmente perguntar o tamanho de um escritório. É preciso perceber quanto deste espaço é realmente funcional. Área locável nem sempre significa área utilizável
Dependendo do edifício, podemos falar de área bruta, área vendável, área locável ou área útil líquida. Estes termos não são necessariamente a mesma coisa. Uma empresa pode pagar uma renda por uma determinada quantidade de metros quadrados, mas a área onde pode realmente instalar estações de trabalho, salas de reunião e áreas operacionais será menor.
Antes de comparar dois valores de renda por metro quadrado, devemos garantir que estamos a comparar metragens quadradas equivalentes. Quantas pessoas cabem realmente no espaço? Aqui entra em jogo outro fator: a densidade máxima permitida.
Alguns edifícios são concebidos para níveis de ocupação específicos. Dependendo do projeto, podemos encontrar parâmetros como uma pessoa por 7, 9 ou 10 metros quadrados, entre outros. Não se trata simplesmente de quantas mesas cabem fisicamente.
A ocupação pode ser afetada por medidas de evacuação e segurança, elevadores, climatização, estacionamento e infraestruturas. Isto é especialmente importante em operações de alta densidade, como BPO e call centers.
E quantos turnos terá a operação?
Uma empresa tradicional que opera das 8h às 18h não é a mesma coisa que uma operação com dois ou três turnos. Se a empresa opera 24 horas por dia, 7 dias por semana, surgem novas questões. O edifício permite uma operação contínua? Como funciona o acesso fora do horário de expediente? E a segurança? Elevadores? Ar condicionado? Estacionamento? Os colaboradores podem chegar de madrugada ou sair tarde da noite?
Um excelente escritório pode não ser o edifício certo se o seu funcionamento não for compatível com os horários dos utilizadores.
O espaço desperdiçado também tem um preço
Imagine uma empresa que necessita de 500 m² numa instalação ineficiente e encontra outra onde pode realizar a mesma operação em 430 m². Embora a segunda instalação tenha uma renda por metro quadrado mais elevada, o custo total pode ser mais baixo. Esta diferença é paga mensalmente e tem também impacto na manutenção, climatização, remodelações e mobiliário.
O estacionamento também entra na equação
Reduzir a área construída não significa necessariamente reduzir o número de colaboradores. Uma empresa pode passar de 700 para 500 metros quadrados, mantendo praticamente os mesmos equipamentos e requisitos de estacionamento. Portanto, a densidade, o estacionamento, os turnos e a capacidade do edifício devem ser analisados em conjunto.
Primeiro, compreendo a operação. Depois, analiso a metragem quadrada. Para mim, a procura por uma empresa ideal começa ainda antes de abrir um anúncio de imóvel. Quantas pessoas trabalham aqui? Quantas estarão cá em simultâneo? Um, dois ou três turnos? Qual é o horário de trabalho? Qual é a expectativa de crescimento? Quantos lugares de estacionamento? O que é inegociável?
Uma vez que tenhamos essas respostas, aí sim determinamos a metragem quadrada. Não o contrário. Porque uma empresa não precisa necessariamente de 500 metros quadrados. Ela precisa de um escritório capaz de suportar adequadamente as suas operações. E quando compreendemos essa diferença, deixamos de procurar metros quadrados. Passámos a procurar a eficiência.
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