Embora o mercado imobiliário dominicano observe geralmente licenças de construção, vendas, preços, taxas de juro ou stock disponível para tentar antecipar a direção da procura de habitação, há uma variável que muda mais lentamente e, precisamente por isso, pode ser mais decisiva: a estrutura da população
SANTO DOMINGO – As novas Estimativas e Projecções Nacionais da População 1950-2100 do Instituto Nacional de Estatística (ONE) mostram que a República Dominicana não só continuará a aumentar a sua população nas próximas décadas, como também sofrerá uma profunda transformação na sua composição etária, fecundidade e esperança de vida.
Para o setor imobiliário, a conclusão não é simplesmente que haverá "mais pessoas" que necessitarão de habitação; o facto mais relevante é que as necessidades habitacionais da população dominicana também estão a mudar.
De acordo com as novas projeções do ONE, a República Dominicana terá uma população estimada em 11.087.418 habitantes em 2026 e continuará a crescer nas próximas décadas, embora cada vez mais lentamente, até atingir o máximo projetado de 13.476.248 habitantes a 1 de janeiro de 2073.
A partir daí, iniciar-se-ia uma redução gradual da população.
As projecções da ONE indicam que, no início de 2074, o país terá 13.474.575 habitantes. Em 2080, a população será de cerca de 13,42 milhões; em 2090, 13,18 milhões; e em 2100, cerca de 12,77 milhões.
Os dados têm uma interpretação direta para o setor: a expansão demográfica não desaparece, mas deixa de ser uma história de crescimento indefinido, o que nos obriga a pensar no desenvolvimento imobiliário com horizontes mais alargados.
Um projeto concebido hoje pode manter-se no mercado durante décadas, enquanto a população que o ocupará em 2040, 2050 ou 2060 terá uma estrutura diferente da atual.
A transformação mais significativa: a idade da população
Segundo o ONE, a idade média dos dominicanos passou de 21,6 anos em 1950 para aproximadamente 32,65 anos em 2026, e continuará a aumentar nas próximas décadas.
A instituição prevê que, em 2044, pela primeira vez, haja mais pessoas com 60 ou mais anos do que crianças com menos de 15 anos. Em 2050, esta proporção atingirá aproximadamente 123 idosos por cada 100 crianças com menos de 15 anos e continuará a aumentar durante a segunda metade do século.
Esta transformação é importante para o setor imobiliário porque uma população idosa não procura exatamente o mesmo tipo de imóvel que uma população predominantemente jovem.
A acessibilidade, a proximidade dos serviços de saúde, a mobilidade, a segurança, a manutenção do edifício e a possibilidade de viver com menos dependência dos automóveis tornam-se mais importantes.
Isto não significa que as habitações para famílias jovens irão desaparecer. Significa que o mercado terá de servir simultaneamente gerações com necessidades diferentes.
Outra alteração identificada pela ONE diz respeito à fertilidade. A taxa global de fecundidade desceu de 7,57 filhos por mulher em 1950 para 1,97 em 2026, situando-se abaixo do nível de substituição, e as projecções indicam que este indicador rondará os 1,70 filhos por mulher em 2050.
Esta tendência tem uma consequência potencialmente importante para o mercado imobiliário: o crescimento futuro da procura não pode ser analisado apenas multiplicando a população pelo número de habitações; importa também quantas pessoas irão compor cada domicílio.
Os dados do Censo Nacional da População e Habitação de 2022 já mostram uma redução no tamanho médio dos agregados familiares dominicanos. O Instituto Nacional de Estatística (ONE) contabilizou 3.726.936 agregados familiares e estimou uma redução da dimensão média de 3,8 pessoas em 2005 para 2,9 em 2022.
Isto apresenta um paradoxo interessante para o sector imobiliário: uma população que cresce mais lentamente pode ainda gerar uma procura considerável de habitação se o número de pessoas que vivem em cada agregado familiar continuar a diminuir.
Por outras palavras, não basta perguntar quantos dominicanos haverá. Precisamos também de perguntar quantas famílias formarão estes dominicanos.
A diferença entre cidade e campo
O panorama atual do parque habitacional também ajuda a perceber para onde o mercado pode evoluir.
De acordo com o Livro I sobre as características estruturais das habitações do X Censos 2022, existem 3.694.060 habitações privadas ocupadas no país, sendo que as casas independentes representam 66,1% do total e os apartamentos atingem 18,4%, com 681.247 unidades.
Mas a diferença territorial é significativa: nas zonas urbanas, os apartamentos representam 23,2% das habitações privadas ocupadas, enquanto nas zonas rurais esta percentagem é de apenas 5,9%.
A combinação de urbanização, famílias mais pequenas e alterações na estrutura etária pode favorecer, em determinados mercados, uma maior diversidade de produtos: apartamentos, casas mais pequenas, unidades acessíveis para idosos, projetos de uso misto e empreendimentos próximos de serviços.
A geografia será a próxima peça do puzzle, e aqui está um dos pontos que vale a pena seguir de perto.
As projecções apresentadas pelo ONE são nacionais e permitem identificar o rumo da mudança demográfica, mas ainda não respondem por si só onde, territorialmente, se concentrará a futura pressão sobre a habitação.
O próprio ONE indica que, durante 2026 e 2027, planeia avançar nas estimativas e projeções da população subnacional, da população economicamente ativa e dos agregados familiares. Estes exercícios permitirão o aperfeiçoamento do planeamento territorial e setorial.
E para o mercado imobiliário, estes dados que se avizinham serão especialmente relevantes. Porque uma coisa é a República Dominicana crescer de aproximadamente 11,1 milhões de habitantes em 2026 para um máximo de cerca de 13,5 milhões em 2073; outra bem diferente é saber em que províncias, municípios e áreas urbanas se vai concentrar este crescimento.
Aí encontrará algumas das respostas de que o sector necessita para antecipar necessidades de terrenos, infra-estruturas, habitação e serviços.
A casa do futuro
Os dados da ONE sugerem que o debate sobre o mercado imobiliário dominicano terá de evoluir, uma vez que, do século XX ao século XXI, a discussão sobre a habitação tem estado muito focada no défice habitacional e na necessidade de construir novas unidades, um desafio que ainda se mantém.
Mas as novas projecções demográficas acrescentam outra dimensão: a necessidade de adaptar a oferta a uma população que terá menos crianças, mais idosos, famílias potencialmente mais pequenas e uma esperança de vida consideravelmente mais elevada.
A esperança de vida à nascença, estimada pelo ONE em 75,76 anos para 2026, subiria para 81,63 anos em 2050 e continuaria a aumentar posteriormente, o que levanta questões que o mercado imobiliário terá de começar a analisar e que não podem ser respondidas apenas pelos preços por metro quadrado:
- Será que as casas estão a ser construídas tendo em conta o envelhecimento da população?
- Os novos projetos incorporam acessibilidade suficiente?
- Onde se localizará o conjunto habitacional em relação aos hospitais, centros de saúde, transportes, comércio e serviços?
- Será que a oferta continuará a concentrar-se em núcleos familiares relativamente grandes, à medida que as famílias pequenas crescem?
- Haverá habitações acessíveis suficientes para as novas gerações que estão a entrar no mercado de trabalho?
Novas oportunidades
As alterações demográficas podem também representar uma oportunidade para os programadores que as consigam identificar antes que se tornem uma pressão evidente no mercado.
Uma população ainda em crescimento, mas com menor fertilidade e maior longevidade, apresenta um cenário em que a qualidade da habitação, a sua localização e a sua adaptação às diferentes fases da vida podem adquirir uma importância crescente.
A própria ONE sublinha que estas projeções constituem uma ferramenta para antecipar as exigências futuras, alocar recursos e elaborar políticas diferenciadas de acordo com o estágio demográfico de cada território.
A pressão futura sobre a habitação não será apenas determinada pela população do país, mas sim por quem serão essas pessoas, como constituirão os seus núcleos familiares e onde viverão. Esta informação permitir-nos-á passar de um panorama nacional para um mapa territorial da procura futura.
Fontes: National Statistics Office (ONE), National Population Estimates and Projections 1950-2100; ONE, X Censos Nacionais de População e Habitação 2022, Caderno I. Características estruturais da habitação na República Dominicana; ONE, Um olhar sobre os agregados familiares na República Dominicana 2005-2022; ONE, calendário de divulgação 2026.
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