Wet 85-25: Complete gids voor de nieuwe huurwetgeving in de Dominicaanse Republiek

Gids 2026: Wat is Wet 85-25, hoe werkt deze en waarom verandert deze de huurmarkt in de Dominicaanse Republiek?

SANTO DOMINGO – Wet 85-25 regelt de verhuur van onroerend goed en ontruimingsprocedures in de Dominicaanse Republiek. Deze wet vervangt de voorgaande wetgeving (Wet 4314 van 1955, de wijzigingen 17-88 en Decreet 4807 van 1959).

Bent u eigenaar, huurder, makelaar of beheerder van een woon- of bedrijfspand? Dan leert u hier wat wel en niet van toepassing is, wat een huurcontract moet bevatten, hoe omgegaan wordt met borgsommen, aanpassingen en termijnen, en wat er is veranderd in de procedure voor geschillenbeslechting.

Basisbegrippen van het recht 85-25

1) Wat het reguleert (en wie het toepast)

Wet 85-25 regelt huurcontracten bestemd voor huisvesting, commerciële activiteiten of activiteiten van non-profitorganisaties, in het gehele nationale grondgebied.

2) Wat sluit uit

Dit geldt onder meer niet voor landelijke eigendommen, pensions/logeerplaatsen, vrije zones (wanneer deze onder hun eigen regeling vallen), gepacht staatseigendom of toeristische of recreatieve verhuur waarvan de duur niet langer is dan 90 dagen.

3) Contract: het minimum dat het moet bevatten

 De wet definieert een huurovereenkomst als de overeenkomst waarbij de verhuurder het tijdelijke gebruik van een pand verleent en de huurder huur betaalt. Een huurovereenkomst moet minimaal de volgende gegevens bevatten: identificatie van de partijen, omschrijving/adres van het pand, beoogd gebruik (wonen/commercieel/ander toegestaan ​​gebruik), bedrag en wijze van betaling, looptijd van de overeenkomst, adres voor correspondentie, enz.

4) Borgsommen en garanties

• Huisvesting: de borg mag niet meer bedragen dan twee maanden huur.
  
• Commercieel / non-profit: de borgsom wordt in onderling overleg vastgesteld.
  

5) Prijsaanpassing

De aanpassing is onder voorbehoud van overeenstemming. Indien het pand een woonhuis betreft en er geen overeenstemming over de aanpassing is bereikt, mag de verhoging niet meer dan 10% van de huurprijs bedragen.

Cijfers en context: waarom deze wet een "nationale kwestie" werd

Een markt die sterk afhankelijk is van huurwoningen.
In de Dominicaanse Republiek woont een aanzienlijk deel van de huishoudens in een huurwoning. Zo meldde het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE) in 2022 dat 38,4% van de huishoudens in een huurwoning woonde (1.432.352 woningen). Wat de uitgaven betreft, rapporteerde de Nationale Enquête naar Huishoudinkomen en -uitgaven (ENGIH) van de Centrale Bank uit 2018 dat in stedelijke gebieden 40,0% van de woningen gehuurd wordt.

Woningtekort en structurele druk:
MIVED meldt dat het land te kampen heeft met een tekort van meer dan 1,4 miljoen woningenen geeft aan dat een groot deel daarvan een kwalitatief tekort betreft (woningen met gebreken).

Wat wet 85-25 beoogde te moderniseren.
De meest genoemde doelstellingen in juridische analyses en samenvattingen waren: duidelijkere regels, meer contractuele formaliteiten, limieten/criteria voor borgsommen en verrekeningen, een explicietere verdeling van kosten (makelaars-/juridische kosten) en een beter gedefinieerd procedureel kader voor conflicten en ontruimingen, met uitvoering door middel van een rechterlijk bevel.

Stappen, vereisten en checklist voor het toepassen van Wet 85-25 zonder improvisatie

Snelle checklist (thuis en op kantoor)

Voordat u tekent

• Beschrijf schriftelijk het beoogde gebruik van het pand (wonen / bedrijf / non-profit).
  
• Het omvat de minimale inhoud van het contract (partijen, eigendom, huurprijs, betalingswijze, duur, kennisgevingen).
  
• Indien er een medeborgsteller is, vermeld dit dan duidelijk (indien van toepassing).
  

Storting en bewijsmateriaal

• Controleer bij huisvesting of de borg niet langer is dan 2 maanden huur.
  
• Het biedt de mogelijkheid om betalingen te traceren (ontvangstbewijzen of een overeengekomen mechanisme).
  

Gedurende de looptijd van het contract

• Als er een aanpassing komt, ga daar dan mee akkoord. Als er geen overeenstemming wordt bereikt over de huisvesting, houd dan rekening met de limiet van 10% voor dat geval.
  
• Houd u aan de overeengekomen gebruikswijzen; ongeoorloofde wijzigingen kunnen, conform de wettelijke bepalingen, aanleiding geven tot beëindiging van de overeenkomst.
  

Als er sprake is van een conflict

• Vermijd "sluiproutes": uitzettingen moeten volgens de wettelijke procedure en het gerechtelijk bevel verlopen.
  
• Documenten: contract, ontvangstbewijzen, formele communicatie, bewijsmateriaal (met name bij geschillen over storting of levering).

Veelvoorkomende gevallen en voorbeelden in de Dominicaanse Republiek: hoe Wet 85-25 er in de praktijk uitziet

Casus 1: “Ze vroegen me om 3 aanbetalingen voor een appartement” (huisvesting)

Volgens wet 85-25 is de waarborgsom voor een woning gemaximeerd op twee maanden huur. Als er meer als "waarborg" wordt gevraagd, is het raadzaam om een ​​specificatie van elke kostenpost te vragen (waarborgsom, vooruitbetaling of andere afspraken), omdat de waarborgsom zelf aan een maximum gebonden is.

Casus 2: "Ik adverteer een huurwoning op sociale media, kan dit gevolgen hebben?"

El Inmobiliario heeft al uitgelegd dat de wet het concept van een openbaar aanbod: wat wordt geadverteerd, kan aantoonbare verwachtingen en verplichtingen scheppen. Voor makelaars en eigenaren stimuleert dit hen om te publiceren met duidelijke voorwaarden die in overeenstemming zijn met het contract.

Casus 3: “Kortetermijnverhuur (Airbnb) en de 90-dagengrens”

De wet sluit toeristische of recreatieve verhuur uit wanneer deze niet langer dan 90 dagen duurt. De praktische discussie draait om de interpretatie en regulering van de markt voor kortetermijnverhuur, een onderwerp dat El Inmobiliario heeft aangekaart als een "dialoog" tussen investeringen en regelgeving.

Casus 4: “Noodzakelijke reparaties: mogen ze mijn huur verhogen vanwege die reparaties?”

In een eerder artikel El Inmobiliario uit dat de regel onderhoudsverplichtingen voor de eigenaar en criteria vaststelt voor wanneer de huurder het pand moet verlaten voor reparaties, met opschorting van de huur gedurende de reparaties, aldus het genoemde artikel.

Veelgestelde vragen: Echte vragen over Wet 85-25 (met korte antwoorden)

1) Is wet 85-25 van toepassing op alle soorten huurwoningen?

Nee. Het is van toepassing op woningen, commerciële bedrijven en non-profitorganisaties; het sluit onder andere toeristische of recreatieve verhuur van maximaal 90 dagen, landbouwbedrijven, pensions/logeerplaatsen, vrije zones onder het regime en gepacht staatseigendom uit.

2) Moet het contract schriftelijk worden vastgelegd?

De handleiding en praktische analyses benadrukken de formalisering en de minimale inhoud van het contract (details van partijen, eigendom, doel, looptijd, betaling).

3) Hoe hoog mag de borgsom zijn voor een woning?

Tot maximaal 2 maanden huur.

4) Geldt er in de handel ook een limiet voor stortingen?

In de commerciële sector (en bij non-profitorganisaties) wordt de borgsom in onderling overleg vastgesteld.

5) Is de jaarlijkse verhoging van 10% verplicht?

Niet per se: de aanpassing hangt af van de overeenkomst. Bij woningen mag de aanpassing, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen, niet meer dan 10% bedragen. Het mediakanaal heeft zelf verduidelijkt dat het geen "automatische verplichting" is.

6) Verbiedt de wet kortetermijnverhuur?

Het verbiedt ze niet als zodanig, maar sluit toeristische/recreatieve verhuur tot 90 dagen uit van de algemene toepassing, wat praktische discussies over interpretatie en de geschiktheid van de regelgeving oproept.

7) Wat gebeurt er als er een conflict ontstaat over de teruggave van de borg?

 De wet voorziet in oplossingsmethoden afhankelijk van het type eigendom en de bevoegde jurisdictie (woningen versus commerciële panden), en het is essentieel om de levering/ontvangst en eventuele inhoudingen te documenteren.

Aanbevolen literatuur in El Inmobiliario (cluster Ley 85-25)

1. Huurwoningen in de Dominicaanse Republiek: het tijdperk van Wet 85-25 is al begonnen
2. Kortetermijnverhuur versus Wet 85-25: een noodzakelijke dialoog tussen investeringen en regelgeving
3. Openbare aanbieding: de nieuwe juridische taal in de verhuursector
4. Nieuwe huurwet: de verhuurder repareert de woning zonder de huur voor de huurder te verhogen
5. Acoprovi waardeert de invoering van de Huurwet en zegt dat het een solide stap is in de richting van het verminderen van het woningtekort
6. Ze lanceren een verzekering voor huurwoningen