Resolutie DNRT-DT-2025-001 is sinds december 2025 van kracht en maakt de registratie van verkopen van nieuwbouwprojecten mogelijk, waardoor dubbele verkopen worden voorkomen en de traceerbaarheid van de transactie wordt gewaarborgd. De markt maakt er geen gebruik van. De vraag is niet langer of het werkt, maar waarom we het blijven negeren
Enkele maanden geleden schreef ik in deze column dat DNRT-DT-2025-001 – de bepaling die de voorlopige registratie van juridische situaties zoals een koopbelofte of een koopoptie mogelijk maakt – al maanden van kracht was zonder dat de sector deze in de dagelijkse praktijk had geïntegreerd. Die situatie is vrijwel onveranderd gebleven.
En er is een vraag die we nog steeds niet eerlijk hebben beantwoord: gebruiken we het niet omdat we het niet kennen, of omdat we, nadat we het wel kennen, besluiten dat het niet geschikt voor ons is?
Wat dit hulpmiddel specifiek beschermt
Het is belangrijk om specifiek te zijn, want rechtszekerheid wordt niet in algemeenheden verkocht. Voorlopige registratie maakt het mogelijk om een koopovereenkomst of een optie tot koop van een onroerend goed te registreren, mits aan de bijbehorende voorwaarden wordt voldaan. Dit heeft directe gevolgen voor de verkoop van nieuwbouwprojecten: een koper die een koopovereenkomst tekent voordat de woning is gebouwd, is niet langer volledig afhankelijk van het woord van de projectontwikkelaar. Hun contractuele situatie wordt openbaar gemaakt voor derden.
Deze advertentie dient een heel specifiek doel: het voorkomt dat hetzelfde pand twee keer wordt verkocht. Dubbele verkoop – de verkoop van hetzelfde appartement op plan aan twee verschillende kopers – blijft een van de kostbaarste risico's op onze markt, vooral omdat er geen officiële registratie is van de reeds gemaakte afspraken. Voorlopige registratie creëert die registratie. Het biedt traceerbaarheid aan een transactie die tot nu toe alleen bestond in een privécontract dat ergens was opgeborgen.
Juridische zekerheid is geen reden tot afbreuk aan de verkoop. Onzekerheid wel.
Jarenlang beschouwden we rechtszekerheid als een kostenpost, een extra laag bureaucratie tussen het tekenen en de afronding van de deal. Maar wanneer de koper transparantie eist en wij geen antwoord hebben, loopt de verkoop alsnog vast. Het verschil is dat de verkoop nu vastloopt door onzekerheid, niet door overmatige voorzichtigheid.
De tegenstrijdigheid die niemand benoemt
Er is iets merkwaardigs aan het discours in de sector: privé erkennen veel projectontwikkelaars al de waarde van contractuele bescherming van de koper – ze nemen het op in clausules en voorwaarden in hun eigen verkoopovereenkomsten. Maar publiekelijk wordt diezelfde bescherming zelden als verkoopargument gebruikt, en nog minder vaak wordt het officieel vastgelegd. Het contract wordt wel getekend, maar niet openbaar gemaakt. De koper wordt achter gesloten deuren afgeschermd, maar publiekelijk gaan de verkopen door alsof juridische zekerheid een formaliteit is die niets met het verkoopgesprek te maken heeft.
Die kloof tussen wat getekend is en wat geregistreerd staat, is op zich al een gemiste kans. Wat we al in het contract beschermen, zouden we ook tegen derden kunnen beschermen, en dat zouden we kunnen gebruiken om ons in de markt te onderscheiden.
Wat een voorlopige registratie wel en niet doet
Een noodzakelijke verduidelijking: voorlopige registratie maakt de koper niet automatisch eigenaar, noch bevriest het de eigendom ten opzichte van andere rechten, tenzij een specifieke regeling anders bepaalt. Wat het wél doet, is zorgen voor openbaarheid, traceerbaarheid en een reële barrière tegen dubbele verkoop. Rechtszekerheid maakt de verkoop niet ingewikkelder als deze goed is uitgelegd. Het maakt de verkoop later wel ingewikkelder, als deze niet tijdig is uitgelegd.
Van bescherming tot commerciële gesprekken
In plaats van te wachten tot de koper vraagt hoe hij zich kan beschermen, laten we deze mogelijkheid al in de ontwerpfase van het project integreren. Een projectontwikkelaar die aanbiedt om de koopovereenkomst voorlopig te registreren, maakt het proces niet ingewikkelder. Hij beantwoordt, nog voordat de vraag zich voordoet, de twijfel die elke geïnformeerde koper al heeft: hoe weet ik zeker dat dit pand niet ook aan iemand anders wordt verkocht?
Dit vereist niet dat de makelaar een registerbeheerder of advocaat wordt. Het vereist wel dat ze weten dat het instrument bestaat, in eenvoudige bewoordingen kunnen uitleggen wat het beschermt en weten wanneer ze professionele hulp moeten inschakelen om het te activeren. Rechtszekerheid schrikt kopers niet af. Het stilzwijgen van de verkoper wel.
Bijna negen maanden later is er nog steeds één vraag onbeantwoord
De bepaling blijft van kracht. Het risico van dubbele verkoop blijft bestaan. En bijna negen maanden later ligt hetzelfde instrument nog steeds ongebruikt op de markt – of dat nu komt door gebrek aan bekendheid, gewoonte of een weerstand die niemand precies kan verklaren. De vraag is niet langer of het instrument werkt. Maar waarom we het blijven negeren.
Bent u een investeerder? Heeft u uw verkoper gevraagd of uw koopovereenkomst geregistreerd kan worden, of ging u ervan uit dat dit niet nodig was?
Als ontwikkelaar: registreert u ook wat u al in uw contracten beschermt, of wordt het bewaard in het juridisch dossier?
Als makelaar: zou u een klant kunnen uitleggen waar deze tool tegen dubbele verkoop voor zorgt, zonder hem of haar direct naar een advocaat door te verwijzen?
Bent u advocaat in deze sector? Beveelt u deze tool dan al vanaf het begin van de onderhandelingen aan, of pas wanneer er al een conflict is?
Aanbevolen lectuur:
