Legge 85-25: Guida completa alla nuova legge sugli affitti nella Repubblica Dominicana

28 gennaio 2026

Contratto di locazione e chiavi di un'abitazione utilizzati per illustrare la legge 85-25 nella Repubblica Dominicana. — Immagine di riferimento di contratti di locazione e di alloggio. (Fonte: Unsplash)

Guida 2026: Cos'è la Legge 85-25, come funziona e perché sta cambiando il mercato degli affitti nella Repubblica Dominicana?

SANTO DOMINGO – La Legge 85-25 disciplina le locazioni immobiliari e le procedure di sfratto nella Repubblica Dominicana, abrogando il precedente quadro normativo (Legge 4314 del 1955, suo emendamento 17-88 e Decreto 4807 del 1959).

Se sei un proprietario, un inquilino, un agente immobiliare o gestisci un immobile residenziale o commerciale, qui scoprirai: cosa si applica e cosa non si applica, cosa deve includere un contratto, come vengono gestiti i depositi, gli adeguamenti e le scadenze e cosa è cambiato nella procedura di risoluzione delle controversie.

Concetti fondamentali della legge 85-25

1) Cosa regola (e chi lo applica)

La legge 85-25 disciplina i contratti di locazione destinati ad abitazioni, attività commerciali o senza scopo di lucro, su tutto il territorio nazionale.

2) Cosa esclude

Non si applica, tra gli altri, alle proprietà rurali, alle pensioni/alloggi, alle zone franche (quando operano secondo il loro regime), agli immobili statali in locazione o agli affitti turistici o ricreativi la cui durata non superi i 90 giorni.

3) Contratto: il minimo che deve contenere

La legge definisce il contratto di locazione come l'accordo in base al quale il locatore concede l'uso temporaneo dell'immobile e l'inquilino paga un canone di locazione. Richiede un insieme minimo di informazioni: identificazione delle parti, descrizione/indirizzo dell'immobile, destinazione d'uso (residenziale/commerciale/altri usi consentiti), importo e modalità di pagamento, durata del contratto, indirizzo per le comunicazioni, ecc.

4) Deposito e garanzie

Alloggio: il deposito cauzionale non deve superare due mensilità di affitto.
Attività commerciale/non profit: l'importo del deposito viene concordato tra le parti.

5) Adeguamento del prezzo

L'adeguamento è soggetto ad accordo. Se l'immobile è ad uso residenziale e l'adeguamento non è stato concordato, l'aumento non può superare il 10% dell'importo dell'affitto.

Cifre e contesto: perché questa legge è diventata una "questione nazionale"

Un mercato fortemente dipendente dagli affitti.
Nella Repubblica Dominicana, una parte significativa delle famiglie vive in alloggi in affitto . Ad esempio, i dati dell'Ufficio Nazionale di Statistica (ONE) del 2022, citati dalla stampa economica, indicavano che il 38,4% delle famiglie risiedeva in abitazioni in affitto (1.432.352 unità abitative). Per quanto riguarda le spese, l'indagine nazionale sul reddito e la spesa delle famiglie (ENGIH) del 2018 della Banca Centrale riporta che nelle aree urbane il 40% delle abitazioni è in affitto.

Deficit abitativo e pressione strutturale:
MIVED ha segnalato che il Paese si trova ad affrontare un deficit di oltre 1,4 milioni di abitazioni e ha indicato che gran parte di questo deficit è di natura qualitativa (abitazioni con carenze).

Cosa mirava a modernizzare la Legge 85-25
Tra gli obiettivi più ricorrenti nelle analisi giuridiche e nei riassunti esecutivi: norme più chiare, maggiore formalità contrattuale, limiti/criteri per depositi e riaggiustamenti, una distribuzione più esplicita dei costi (spese di intermediazione/spese legali) e un quadro procedurale più definito per controversie e sfratti, con esecuzione tramite ordinanza del tribunale.

Passaggi, requisiti e lista di controllo per applicare la Legge 85-25 senza improvvisare

Lista di controllo rapida (casa e ufficio)

Prima di firmare

Definire per iscritto la destinazione d'uso prevista dell'immobile (residenziale / commerciale / no-profit).
Include il contenuto minimo del contratto (parti, proprietà, canone di locazione, modalità di pagamento, durata, notifiche).
Se ci sarà un garante congiunto, specificarlo chiaramente (se applicabile).

Deposito e prove

Per quanto riguarda l'alloggio, verificate che il deposito cauzionale non superi i 2 mesi.
Garantisce la tracciabilità dei pagamenti (ricevute o meccanismo concordato).

Durante il contratto

Se è previsto un adeguamento, accettatelo. Se non si raggiunge un accordo per l'alloggio, ricordate che in questo caso è previsto un limite del 10%.
Rispettare l'utilizzo concordato; le modifiche non autorizzate possono comportare la risoluzione del contratto ai sensi di legge.

Se c'è un conflitto

Evitate le "scorciatoie": gli sfratti devono seguire la procedura legale e l'ordinanza del tribunale.
Documenti: contratto, ricevute, comunicazioni formali, prove (specialmente per controversie relative a deposito o consegna).

Casi comuni ed esempi nella Repubblica Dominicana: come la legge 85-25 si applica nella vita reale

Caso 1: “Mi hanno chiesto 3 depositi per un appartamento” (alloggio)

Ai sensi della legge 85-25, il deposito cauzionale per l'affitto di un alloggio è limitato a due mensilità di affitto. Se viene richiesto un importo superiore a titolo di "deposito", è consigliabile chiedere un dettaglio di ogni voce (deposito, acconto o altri accordi), poiché l'importo del deposito è soggetto a un limite.

Caso 2: "Pubblico un annuncio di affitto sui social media, potrebbero esserci delle conseguenze?"

El Inmobiliario ha già spiegato che la legge incorpora il concetto di offerta pubblica : ciò che viene pubblicizzato può generare aspettative e obblighi verificabili. Per agenti e proprietari, questo li incoraggia a pubblicare annunci con condizioni chiare e coerenti con il contratto.

Caso 3: “Affitti a breve termine (Airbnb) e il limite dei 90 giorni”

La legge esclude gli affitti turistici o ricreativi di durata inferiore a 90 giorni. Il dibattito pratico verte su come interpretare e regolamentare il mercato degli affitti a breve termine, tema che El Inmobiliario ha affrontato come un "dialogo" tra investimento e regolamentazione.

Caso 4: “Riparazioni necessarie: possono aumentare l'affitto per questo motivo?”

In precedenti articoli, El Inmobiliario ha spiegato che la norma stabilisce gli obblighi di manutenzione del proprietario e i criteri per stabilire quando l'inquilino deve lasciare l'immobile per effettuare le riparazioni, con la sospensione del pagamento per tutta la durata degli interventi, secondo quanto riportato nell'articolo citato.

FAQ: Domande reali sulla legge 85-25 (con risposte brevi)

1) La legge 85-25 si applica a tutti i tipi di affitti?

No. Si applica ad alloggi, attività commerciali e organizzazioni senza scopo di lucro; esclude, tra gli altri, gli affitti turistici o ricreativi fino a 90 giorni, le aziende agricole rurali, le pensioni/alloggi, le zone franche soggette al suo regime e le proprietà statali in locazione.

2) Il contratto deve essere in forma scritta?

La guida esecutiva e le analisi pratiche sottolineano la formalizzazione e il contenuto minimo del contratto (dettagli delle parti, proprietà, scopo, durata, pagamento).

3) A quanto ammonta il deposito cauzionale richiesto per l'alloggio?

Fino a 2 mesi di affitto.

4) Anche nel commercio esiste un limite ai depositi?

Nel commercio (e nel settore non profit), l'acconto viene concordato tra le parti.

5) L'aumento annuo del 10% è obbligatorio?

Non necessariamente: l'adeguamento dipende dall'accordo. Nel settore immobiliare, se non espressamente concordato, l'adeguamento non può superare il 10%. Lo stesso organo di stampa ha chiarito che non si tratta di un "obbligo automatico".

6) La legge vieta gli affitti a breve termine?

Non li vieta in quanto tali, ma esclude dalla sua applicazione generale gli affitti turistici/ricreativi fino a 90 giorni, il che lascia spazio a dibattiti pratici sull'interpretazione e sull'adeguatezza normativa.

7) Cosa succede in caso di controversia sulla restituzione della cauzione?

La legge prevede metodi di risoluzione a seconda del tipo di proprietà e della giurisdizione competente (residenziale o commerciale), ed è fondamentale documentare la consegna/ricezione e le prove di eventuali ritenute.