La nuova legge trasforma il mercato degli affitti dopo 70 anni di normative obsolete. Limiti chiari sui depositi cauzionali, la possibilità di ricorrere alle banche e nuove regole per l'adeguamento dei canoni di locazione definiscono il futuro del settore immobiliare, ma lasciano delle lacune che i professionisti devono prevedere in attesa della pubblicazione del regolamento definitivo.
Dopo 70 anni di attesa, finalmente è arrivata. La legge 85-25 ha appena cambiato le regole del gioco per tutti noi nel settore immobiliare dominicano. La domanda non è più se ti riguarderà, ma quanto sei preparato ad affrontare questo nuovo scenario.
Gli agenti che padroneggiano queste normative costruiranno vantaggi competitivi duraturi, mentre coloro che le ignorano perderanno rilevanza sul mercato.
La legge 85-25 in materia di locazioni immobiliari e sfratti è stata promulgata (Gazzetta Ufficiale, 14 agosto 2025). Essa apre un nuovo capitolo dopo oltre settant'anni di legislazione obsoleta.
I progressi che tutti aspettavamo
Depositi cauzionali trasparenti (Art. 13)
Per gli immobili residenziali, i proprietari possono richiedere un deposito cauzionale pari a un massimo di due mensilità di affitto. Per gli immobili commerciali, l'importo verrà concordato tra le parti. Finalmente, abbiamo dei limiti chiari che tutelano gli inquilini senza lasciare i proprietari senza protezione.
Attività bancaria e tassi di interesse (Art. 15)
Il deposito può essere effettuato presso Banreservas o Banco Agrícola e genererà interessi a favore dell'affittuario. Questo diritto, sancito dalla Legge 4314, è ora in fase di modernizzazione nella sua applicazione.
Spese legali e onorari (Art. 7)
La legge stabilisce chiaramente: "La commissione di intermediazione sarà pagata dalla parte che stipula il contratto" e "le spese legali relative al contratto di locazione saranno ripartite in parti uguali tra il proprietario o locatore e l'inquilino o locatario".
Adeguamenti entro limiti (Art. 8)
Salvo diverso accordo, gli aumenti di affitto per gli immobili residenziali non possono superare il 10% annuo. Ciò rappresenta un equilibrio tra la tutela degli inquilini e la protezione dei diritti dei proprietari a fronte delle fluttuazioni economiche. In tal senso, la legge formalizza quella che molti consideravano una prassi di mercato ragionevole.
Le sfide di cui nessuno parla
Il vuoto del primo mese
La legge non chiarisce se il deposito del primo mese sia incluso nel limite di due mesi di deposito. Finché la normativa non chiarirà questa distinzione, agenti e avvocati dovranno stabilire criteri precisi nei loro contratti per evitare future controversie sul mercato.
La collaborazione tra colleghi è in pericolo
Il principio "chi assume paga" potrebbe essere utilizzato per limitare la ripartizione delle commissioni, indebolendo la collaborazione che caratterizza i migliori agenti immobiliari.
La contraddizione nelle spese legali
L'obbligo di ripartire le spese legali è in contraddizione con l'articolo 1593 del Codice Civile. Tale incongruenza normativa richiederà un'interpretazione giurisprudenziale, che potrebbe generare incertezza fino alla sua risoluzione.
Il tuo piano d'azione immediato
Poiché ignorare questa legge non è un'opzione, ecco la tua strategia:
Questa settimana:
- Esamina i contratti esistenti e individua quelli che non soddisfano i nuovi requisiti
- Informa i tuoi clienti fin dal primo incontro su depositi, commissioni e rettifiche
- Stabilisce protocolli interni che unificano i criteri in materia di tariffe e collaborazione
Questo mese:
- Include clausole preventive per evitare conflitti relativi a pagamenti anticipati, depositi o rettifiche
- Aggiornatevi sugli aspetti tecnici delle nuove normative, poiché diverse istituzioni del settore stanno organizzando sessioni di formazione per rimanere al passo con i tempi
Ricorda: un agente che non padroneggia queste normative perderà credibilità agli occhi di ogni cliente che assiste.
Il momento della verità
È iniziata l'era della Legge 85-25. Il processo di consolidamento giuridico proseguirà con la pubblicazione del regolamento, che definirà le procedure specifiche e risolverà le ambiguità attualmente presenti
Il mercato immobiliare dominicano aveva urgente bisogno di questo aggiornamento per dare ulteriore impulso agli investimenti immobiliari. E gli agenti che lo padroneggeranno per primi saranno quelli che costruiranno le carriere più solide.
Il nostro impegno, in quanto professionisti, non è quello di lamentarci del cambiamento, ma di trasformare questo nuovo quadro giuridico in un vantaggio competitivo.
Perché la certezza del diritto, più che un principio, è la chiave maestra che sta alla base di ogni investimento immobiliare nella Repubblica Dominicana. E questa chiave ora ha nuove serrature che solo professionisti qualificati possono aprire.
Il prossimo passo è semplice ma fondamentale: questa settimana, chiedetevi: quanti dei vostri contratti attuali sono conformi ai nuovi requisiti della Legge 85-25? Se non riuscite a rispondere con assoluta certezza, avete del lavoro da fare.
La tua credibilità professionale dipende da questo. Il settore ha bisogno di professionisti qualificati che alzino il livello per tutti, e il mercato premia chi anticipa il cambiamento anziché reagire ad esso.
