Due uffici possono avere la stessa metratura e ospitare attività completamente diverse. Nel settore immobiliare commerciale, l'efficienza può essere importante quanto il prezzo al metro quadro
"Indhira, ho bisogno di 500 metri quadrati." È una frase che sento di continuo quando inizio la ricerca di un ufficio. La mia domanda successiva è solitamente: 500 metri quadrati per cosa? Quante persone? Quanti turni? Uffici chiusi? Sale riunioni? Aree collaborative? Che tipo di crescita dovremmo prevedere?
Perché due uffici di 500 m² possono avere esattamente la stessa metratura e funzionare in modo completamente diverso. I metri quadrati non funzionano isolatamente. La geometria della planimetria, i pilastri, il vano ascensore e scale, la luce naturale e la circolazione influenzano direttamente il modo in cui lo spazio viene utilizzato.
Una planimetria flessibile può essere considerevolmente più efficiente di una con forme irregolari o aree difficili da utilizzare. Ecco perché non basta semplicemente chiedere quanto è grande un ufficio. Bisogna capire quanta parte di quello spazio è effettivamente funzionale. La superficie affittabile non sempre corrisponde alla superficie utilizzabile
A seconda dell'edificio, si può parlare di superficie lorda, superficie vendibile, superficie affittabile o superficie netta utilizzabile. Queste non sono necessariamente la stessa cosa. Un'azienda può pagare l'affitto per un certo numero di metri quadrati, ma l'area in cui può effettivamente collocare postazioni di lavoro, sale riunioni e aree operative sarà inferiore.
Prima di confrontare due canoni di locazione al metro quadro, dobbiamo assicurarci di confrontare superfici equivalenti. Quante persone possono effettivamente abitarci? Qui entra in gioco un altro fattore: la densità massima consentita.
Alcuni edifici sono progettati per specifici carichi di occupazione. A seconda del progetto, potremmo trovare parametri come una persona ogni 7, 9 o 10 metri quadrati, tra gli altri. Non si tratta semplicemente di quante scrivanie possono essere fisicamente collocate.
Il tasso di occupazione può essere influenzato da misure di evacuazione e sicurezza, ascensori, climatizzazione, parcheggi e infrastrutture. Ciò è particolarmente importante in contesti ad alta densità operativa come i centri di BPO e i call center.
E quanti turni saranno previsti?
Un'azienda tradizionale che opera dalle 8:00 alle 18:00 non è paragonabile a un'azienda con due o tre turni. Se l'azienda opera 24 ore su 24, 7 giorni su 7, sorgono nuove domande. L'edificio consente un funzionamento continuo? Come funziona l'accesso al di fuori del normale orario di lavoro? E la sicurezza? Gli ascensori? L'aria condizionata? Il parcheggio? I dipendenti possono arrivare la mattina presto o andarsene la sera tardi?
Anche un ottimo ufficio potrebbe non essere l'edificio giusto se il suo funzionamento non è compatibile con gli orari degli utenti.
Anche lo spazio sprecato ha un costo
Immaginiamo un'azienda che necessita di 500 m² in una struttura inefficiente e ne trova un'altra in cui può svolgere la stessa attività in 430 m². Sebbene la seconda struttura abbia un canone di affitto al metro quadro più elevato, il costo totale potrebbe essere inferiore. Questa differenza viene pagata mensilmente e incide anche su manutenzione, climatizzazione, ristrutturazioni e arredamento.
Anche il parcheggio entra in gioco
Ridurre la superficie non significa necessariamente ridurre il personale. Un'azienda può passare da 700 a 500 metri quadrati mantenendo praticamente le stesse attrezzature e gli stessi requisiti di parcheggio. Pertanto, densità, parcheggio, turni e capacità dell'edificio devono essere analizzati congiuntamente.
Innanzitutto, capisco il funzionamento. Poi valuto la metratura. Per me, la ricerca di una sede aziendale inizia ancor prima di aprire un annuncio immobiliare. Quante persone lavorano qui? Quante saranno presenti contemporaneamente? Uno, due o tre turni? Quali sono gli orari? Quale crescita prevediamo? Quanti posti auto? Quali sono i requisiti non negoziabili?
Una volta ottenute queste risposte, allora determiniamo la metratura. Non il contrario. Perché un'azienda non ha bisogno di 500 metri quadrati. Ha bisogno di un ufficio in grado di supportare adeguatamente le sue attività. E quando comprendiamo questa differenza, smettiamo di cercare i metri quadrati. Iniziamo a cercare l'efficienza.
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