Passo dopo passo: come ottenere il permesso di costruire per il tuo progetto immobiliare?

SANTO DOMINGO – Intraprendere qualsiasi progetto nella Repubblica Dominicana, da una casa unifamiliare a un grattacielo residenziale, inizia necessariamente dallo stesso punto di partenza: il permesso di costruire. Senza questo documento, qualsiasi progetto edilizio, per quanto ben progettato o finanziato, è considerato per legge un'opera irregolare, soggetta a interruzioni dei lavori, multe e persino alla demolizione. Quello che fino a pochi anni fa era un processo frammentato tra diversi uffici è ora in gran parte concentrato in un'unica istituzione: il Ministero dell'Edilizia, dell'Abitazione e delle Costruzioni (MIVHED), creato dalla Legge 160-21, che ha assorbito le funzioni precedentemente svolte dal Ministero dei Lavori Pubblici e delle Comunicazioni (MOPC) in materia di elaborazione di progetti e permessi.

Il processo ha subito anche recenti e significative modifiche: il 10 aprile 2026 è entrato in vigore il nuovo Codice Edilizio della Repubblica Dominicana (CCRD) tramite la Risoluzione 007-2026. Questo documento tecnico disciplina ora i progetti, i calcoli strutturali, gli studi geotecnici e praticamente ogni aspetto tecnico della costruzione. Chiunque stia per avviare un progetto, o ne abbia avviato uno secondo la normativa precedente, deve comprendere i requisiti di questo nuovo quadro normativo.

Questa guida spiega, in linguaggio pratico, chi rilascia la licenza, quali documenti sono necessari, quanto costa, quanto tempo ci vuole e quali errori evitare, utilizzando come riferimento esclusivamente le informazioni pubblicate dallo stesso MIVHED e dallo Sportello Unico per l'Edilizia (VUC), il portale digitale attraverso il quale viene gestito oggi l'intero processo.

1. Cos'è un permesso di costruzione e chi lo rilascia?

Il permesso di costruire è l'autorizzazione ufficiale con cui lo Stato dominicano certifica che un progetto è conforme alle leggi, ai regolamenti e agli standard tecnici, legali, architettonici, sanitari ed elettrici vigenti, e che pertanto la costruzione può avere inizio. Viene rilasciato dal Ministero dell'Edilizia, dello Sviluppo Urbano e dell'Abitazione (MIVHED) tramite la sua Direzione per l'Elaborazione, la Valutazione e le Licenze, e l'intero processo è gestito attraverso lo Sportello Unico per l'Edilizia (VUC), la piattaforma digitale che integra in un unico fascicolo elettronico tutte le istituzioni che devono rilasciare una dichiarazione su un progetto – comuni, Ministero dell'Ambiente, Vigili del Fuoco, compagnie elettriche, tra gli altri.

• A chi è rivolto: promotori e sviluppatori immobiliari, proprietari di terreni o immobili, imprese di costruzione, professionisti del settore (ingegneri, architetti e geometri iscritti all'albo) ed enti pubblici o privati ​​che sviluppano progetti infrastrutturali o edilizi.
• Chi può occuparsene: il richiedente direttamente, oppure un Urban Manager, un professionista autorizzato dal MIVHED ad agire come rappresentante tecnico nella procedura. Questo ruolo è facoltativo: non pregiudica l'accesso al servizio e le relative tariffe vengono concordate direttamente tra l'Urban Manager e il richiedente.
• Principale base giuridica: Legge 160-21 (che istituisce il MIVHED), Legge 675-44 sull'urbanistica, l'abbellimento pubblico e l'edilizia, Legge 687-82 sulla regolamentazione tecnica dei progetti di ingegneria, Legge 6200 sull'esercizio dell'ingegneria e dell'architettura, Legge 368-22 sulla pianificazione territoriale e la già citata Risoluzione 007-2026 che stabilisce l'attuale Codice Edilizio.

2. Requisiti generali per qualsiasi tipo di costruzione

Indipendentemente dalla tipologia di progetto, il MIVHED richiede una serie di documenti comuni a tutte le domande di permesso di costruzione:

• Iscrizione al Registro Commerciale vigente, rilasciata dalla Camera di Commercio e Produzione competente (applicabile solo alle persone giuridiche).
• Titolo/i definitivo/i di proprietà del terreno.
• Planimetria/e catastale/i delimitata/e, convalidata/e dall'atto di proprietà; in caso di più rilievi, è richiesto uno schizzo dei lotti accorpati, firmato da un geometra abilitato.
• Certificato di destinazione d'uso del suolo e di arretramento degli edifici, rilasciato dal consiglio comunale competente.
• Certificato di non obiezione al progetto, rilasciato anch'esso dal consiglio comunale.
• Certificazione o autorizzazione ambientale rilasciata dal Ministero dell'Ambiente e delle Risorse Naturali (Mimarena).
• Una serie di disegni architettonici e tecnici (impianti elettrici, sanitari e strutturali), in formato 24″ x 36″, redatti in conformità alla normativa edilizia vigente, in bianco e nero e timbrati dal competente consiglio comunale.
• Descrizione del progetto, inclusi ambito, materiali e specifiche tecniche.
• Copia della tessera CODIA (College of Engineers, Architects and Surveyors) o della certificazione del professionista responsabile in corso di validità.
• Relazione di calcolo strutturale, firmata dall'ingegnere strutturale responsabile, con allegato il file digitale del modello di calcolo.
• Studio geotecnico, redatto esclusivamente da professionisti o aziende qualificate dal MIVHED.
• Relazione di calcolo idraulico, richiesta solo se il progetto commerciale supera i 20 apparecchi sanitari, il progetto residenziale supera i 100 o se include piscine collegate direttamente alla cisterna.
• Fotografie del terreno che mostrano le condizioni attuali.
• Approvazione del relativo acquedotto, qualora il progetto residenziale superi i 10.000 m².
• Approvazione della fornitura di energia elettrica da parte dell'EDE competente, se il progetto supera i 10.000 m², ha più di 22 blocchi edilizi o più di 200 appartamenti.

3. Requisiti aggiuntivi a seconda della tipologia di progetto

Oltre al pacchetto generale, ogni categoria di progetto aggiunge requisiti specifici, pensati per il particolare rischio o la delicatezza di quell'attività:

• Progetti industriali: richiedono il nulla osta di Proindustria, l'autorizzazione ambientale di Mimarena (obbligatoria in casi quali terreni superiori a 10.000 m², edifici di oltre otto piani, ospedali, stazioni di servizio o industrie con sostanze pericolose) e planimetrie elettriche industriali firmate da un professionista abilitato.
• I progetti turistici richiedono un nulla osta all'uso del suolo da parte del Ministero del Turismo (MITUR), piani approvati e timbrati dallo stesso ente, un'autorizzazione ambientale da parte di Mimarena e, se il progetto si trova sulla fascia marittima o confina con strade principali, l'autorizzazione all'uso della fascia marittima o del diritto di passaggio da parte del MOPC.
• Stazioni di servizio: richiedono l'autorizzazione del Ministero dell'Industria, del Commercio e delle PMI (MICM), la certificazione di valutazione e di iscrizione catastale, il nulla osta dei Vigili del Fuoco, il nulla osta della Protezione Civile e una lettera di collegamento commerciale con il distributore di carburante.
• I progetti di infrastrutture sanitarie richiedono un'autorizzazione sanitaria rilasciata dal Ministero della Salute Pubblica e un certificato ambientale da parte di Mimarena.
• I progetti in aree di interesse storico-artistico richiedono il nulla osta della Direzione Nazionale per i Beni Monumentali.

4. La procedura passo passo presso lo Sportello Unico per l'Edilizia

L'intero processo viene gestito online, tramite il portale VUC, e segue una sequenza ben definita:

• Registrazione e avvio della procedura: il richiedente si registra o accede al VUC, indica se è una persona fisica o giuridica, seleziona il servizio "Licenza di costruzione" e avvia la procedura.
• Carica il file: compila il modulo online e allega ogni documento richiesto in formato PDF (il modello computazionale di calcolo strutturale deve essere caricato compresso in formato .ZIP o .RAR).
• Revisione della documentazione: MIVHED verifica che la documentazione sia completa; in caso di problemi, ne dà comunicazione al richiedente tramite il portale, in modo che possa correggerli.
• Pagamento iniziale e valutazione tecnica: una volta convalidata la pratica, viene effettuato il relativo pagamento e la stessa viene trasmessa agli uffici tecnici di architettura, impiantistica idraulica, impiantistica elettrica, ingegneria strutturale, geotecnica, valutazione e, ove applicabile, progettazione stradale e diritto di passaggio.
• Valutazione del progetto: una volta completata la revisione tecnica, l'ufficio di valutazione determina il valore della costruzione e calcola i relativi onorari.
• Ispezione del sito: Prima di rilasciare la licenza, il Dipartimento di Verifica dello Stato Edilizio ispeziona il terreno per verificarne le condizioni attuali; se rileva costruzioni abusive, il fascicolo viene restituito per una valutazione strutturale.
• Pagamento finale e rilascio: una volta convalidata l'ispezione, il pagamento della perizia viene completato e, una volta confermato, il MIVHED notifica al richiedente tramite e-mail le modalità di ritiro della licenza edilizia e dei progetti sigillati.

5. Costi e spese associati alla procedura

I pagamenti al comune e a CODIA vengono effettuati direttamente a tali enti e le ricevute vengono poi caricate sul VUC. Il canone di servizio MIVHED viene pagato tramite bonifico o versamento sul conto del Tesoro nazionale presso il Banco de Reservas. Le autorizzazioni per i lavori preliminari e l'avvio parziale dei lavori, invece, sono gratuite.

6. Quanto tempo richiede il processo a seconda della complessità del progetto?

Il tempo di risposta dipende dalla classificazione del progetto, se è semplice o complesso:

• Progetti non complessi (fino a 60 giorni lavorativi): uso residenziale o commerciale, edifici fino a sei piani, terreni inferiori a 10.000 m² e che non richiedono l'approvazione di più di cinque enti.
• Progetti complessi (fino a 120 giorni lavorativi): progetti a uso misto, turistici o sanitari, alloggi a basso costo, stazioni di servizio, edifici di oltre sei piani, terreni di superficie superiore a 10.000 m², parchi acquatici, parchi eolici o fotovoltaici, urbanizzazioni o progetti in aree costiere o ambientalmente sensibili.

Queste scadenze si applicano solo se il richiedente presenta correttamente tutta la documentazione richiesta fin dall'inizio; eventuali problemi non risolti prolungheranno i tempi di attesa effettivi.

7. Servizi complementari: lavori preliminari e avvio parziale

Mentre la licenza definitiva è ancora in fase di elaborazione, il MIVHED offre due autorizzazioni intermedie che consentono di procedere senza attendere la risoluzione finale, a condizione che sia già in corso una domanda di licenza edilizia:

• Autorizzazione condizionata per lavori preliminari: questa autorizzazione consente l'inizio degli scavi per le fondazioni, l'installazione di attrezzature edili o la costruzione di un capannone provvisorio per i materiali. Per gli scavi è richiesto uno studio geotecnico, mentre non è necessario per le installazioni provvisorie. I tempi di risposta sono di 5 giorni lavorativi per le installazioni provvisorie e di 10 giorni lavorativi in ​​caso di scavi.
• Autorizzazione per l'avvio parziale dei lavori: questa autorizzazione consente di eseguire lavori specifici prima del rilascio della licenza definitiva, a condizione che gli uffici tecnici del MIVHED non sollevino obiezioni in merito all'ambito di lavoro richiesto. Il tempo di risposta per progetti non complessi è di 5 giorni lavorativi.

Nessuno di questi due servizi ha un costo ed entrambi richiedono, in una fase del processo, una visita di verifica da parte di MIVHED sul posto per convalidare le condizioni fisiche del terreno prima di autorizzare l'inizio dei lavori.

Cosa è cambiato nel 2026?

Il cambiamento più rilevante dell'anno è l'entrata in vigore del Codice Edilizio della Repubblica Dominicana (CCRD), tramite la Risoluzione 007-2026 del 10 aprile 2026. Questo codice è ora il documento tecnico di riferimento obbligatorio per la redazione di progetti, relazioni di calcolo strutturale, studi geotecnici e relazioni di calcolo idraulico: qualsiasi documento che non sia conforme alle sue linee guida e scale può essere esaminato o respinto dal MIVHED.

Questo cambiamento normativo è completato dal consolidamento istituzionale rappresentato dallo stesso MIVHED, creato dalla Legge 160-21 per centralizzare le funzioni precedentemente distribuite tra il MOPC e altri enti in un unico ente. Lo Sportello Unico per le Costruzioni, riattivato dal Decreto 806-21, è ora il punto di accesso obbligatorio per praticamente l'intero processo e il suo obiettivo dichiarato è quello di ridurre i tempi di elaborazione integrando in un unico fascicolo digitale tutti gli enti che in precedenza richiedevano visite separate.

8. Gli errori più comuni nella procedura di richiesta di un permesso di costruzione

La maggior parte dei casi che subiscono ritardi presso il MIVHED condividono alcune cause evitabili:

• La presentazione di progetti non conformi al Codice Edilizio del 2026, formati, scale o rappresentazioni cromatiche non conformi alle normative vigenti costituisce automaticamente motivo di osservazione.
• È vietato omettere lo studio geotecnico o affidarlo a un professionista non qualificato dal MIVHED. Sono accettati solo gli studi presenti nell'elenco ufficiale dei professionisti qualificati.
• Sottovalutare i requisiti specifici della tipologia di progetto. Un progetto di sviluppo turistico o industriale che si limiti a presentare i requisiti generali è automaticamente incompleto.
• L'avvio degli scavi senza la relativa Autorizzazione Condizionata è vietato. Qualsiasi lavoro preliminare senza tale permesso comporta l'interruzione del progetto, anche se la licenza definitiva è in fase di elaborazione.
• La mancata verifica dello stato effettivo dell'immobile prima della richiesta del permesso è un grave errore. Se il Ministero dell'Edilizia Abitativa, dello Sviluppo Urbano e dell'Edilizia Abitativa (MIVHED) riscontra costruzioni abusive durante l'ispezione, la pratica viene restituita per una valutazione strutturale, con conseguente spreco di tempo prezioso.
• Un errore di valutazione dei costi della procedura. Le tasse comunali e quelle del CODIA, calcolate sul valore stimato dell'opera, sono generalmente molto più elevate della tariffa fissa di richiesta, ed è consigliabile tenerne conto fin dall'inizio.
• Delegare la procedura senza formalizzare la rappresentanza. Un cambio di rappresentante durante il procedimento richiede una lettera di autorizzazione firmata dal titolare; la sua omissione comporterà l'interruzione della pratica.

9. Caso di studio: un edificio residenziale di sei piani

Un costruttore ha in programma di edificare un condominio di sei piani su un terreno di 4.000 m² a Santo Domingo, un progetto che, per dimensioni e destinazione d'uso, non è considerato complesso. Prima di rivolgersi al Ministero dell'Edilizia Abitativa, dello Sviluppo Urbano e dell'Edilizia Abitativa (MIVHED), raccoglie il titolo di proprietà, la planimetria catastale e il certificato di iscrizione al Registro delle Imprese della sua società, e incarica un ingegnere strutturale e un ingegnere geotecnico, entrambi abilitati dal ministero, di preparare i calcoli strutturali e lo studio del terreno in conformità con il nuovo Codice Edilizio.

Completata la documentazione tecnica, procede con l'ottenimento del Certificato di Utilizzo del Suolo e del Nulla Osta al Progetto presso il comune competente e richiede l'autorizzazione ambientale a Mimarena. Solo a questo punto accede allo Sportello Unico per i Progetti (VUC), avvia la procedura, carica tutta la documentazione e attende la prima valutazione. Mentre la pratica procede attraverso gli uffici tecnici, e vista la necessità di evitare ritardi nella programmazione dei lavori, richiede contemporaneamente un'Autorizzazione Condizionata per l'Esecuzione delle Opere Preliminari, che gli consente di iniziare gli scavi di fondazione secondo le raccomandazioni dello studio geotecnico già approvato.

Settimane dopo, a seguito della valutazione tecnica e della perizia, il MIVHED programma un'ispezione del sito. Non essendo state riscontrate costruzioni abusive, la procedura prosegue senza intoppi. Una volta pagata la tassa di perizia finale, il costruttore riceve una notifica per ritirare il permesso di costruzione definitivo, valido per un anno dalla data di emissione, entro il quale dovrà iniziare o completare la costruzione.

10. Domande frequenti

Per quanto tempo è valido un permesso di costruzione? Un anno dalla data di emissione; se i lavori non vengono iniziati o completati entro tale periodo, il permesso deve essere rinnovato.

È obbligatorio assumere un Urban Manager per ottenere la licenza? No. È facoltativo; il richiedente può gestire la procedura direttamente con il VUC (Sportello Unico per la Pianificazione Urbana).

Posso iniziare a lavorare sul sito in attesa della licenza definitiva? Solo tramite un'Autorizzazione Condizionata per Lavori Preliminari o un'Autorizzazione per l'Inizio Parziale dei Lavori, entrambe subordinate a una domanda di licenza in corso di valutazione.

Cosa succede se il MIVHED rileva costruzioni non dichiarate durante l'ispezione? Il fascicolo viene restituito all'ufficio di valutazione strutturale ed è necessaria una perizia strutturale redatta da un valutatore autorizzato dal MIVHED.

È possibile presentare i progetti a colori o in un formato diverso da 24" x 36"? No. Il Codice Edilizio del 2026 richiede progetti in bianco e nero in quel formato specifico; qualsiasi altra presentazione comporterà un avvertimento.

Quanto costa in totale ottenere una licenza? La tassa di richiesta è fissa (6.000 RD$ nella maggior parte dei casi), ma le tasse comunali (2,5%) e le tasse CODIA (2%) sono calcolate sul valore stimato della costruzione, quindi il costo totale varia a seconda delle dimensioni del progetto.

11. Lista di controllo finale per la richiesta di un permesso di costruzione

• [✓] Ho l'atto di proprietà definitivo e la planimetria catastale con le relative delimitazioni.
• [✓] Ho la certificazione di utilizzo del terreno e il nulla osta del consiglio comunale.
• [✓] I miei disegni architettonici e tecnici sono conformi al formato e alle scale del Codice Edilizio 2026.
• [✓] Ho incaricato dei professionisti autorizzati dal MIVHED per lo studio geotecnico.
• [✓] Ho verificato se il mio progetto richiede requisiti aggiuntivi in ​​base alla sua tipologia (turismo, industria, sanità, patrimonio culturale).
• [✓] Ho incluso nel budget le tasse del consiglio comunale e di CODIA, non solo la quota fissa di iscrizione.
• [✓] Ho registrato la procedura presso lo Sportello Unico per l'Edilizia con tutti i documenti in formato PDF.
• [✓] Ho valutato se ho bisogno di un'autorizzazione condizionata per i lavori preliminari mentre il fascicolo è in fase di elaborazione.
• [✓] Ho un promemoria che la licenza definitiva scade un anno dopo il rilascio.

Fonti ufficiali consultate

• Ministero dell'edilizia abitativa, dell'habitat e degli edifici (MIVHED) — Licenza edilizia e permessi correlati: requisiti, procedura, costi e scadenze
• Sportello unico per le costruzioni (VUC) - Portale di elaborazione digitale
• Risoluzione n. 007-2026 (10 aprile 2026), che istituisce il Codice Edilizio della Repubblica Dominicana (CCRD).
• Legge n. 160-21, che istituisce il Ministero dell'edilizia abitativa, dell'habitat e degli edifici; Decreto n. 806-21, che riattiva lo Sportello unico per le costruzioni.

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