Guida: Quali sono i requisiti sismici previsti dalla normativa dominicana per gli edifici?

SANTO DOMINGO – Il terremoto di magnitudo 7.4 che ha colpito la Colombia il 10 agosto, causando oltre cento morti e gravi danni strutturali in città come Cali, Manizales, Pereira e Quibdó, ha sollevato ancora una volta un interrogativo che la Repubblica Dominicana non può permettersi di rimandare: quanto sono preparati gli edifici del Paese ad affrontare un evento di tale portata? La risposta, secondo le stesse agenzie tecniche dello Stato dominicano, è inquietante. La stragrande maggioranza degli edifici privati ​​del Paese, compresi i condomini dove vive gran parte della classe media urbana, non è mai stata sottoposta a una valutazione sismica.

La Repubblica Dominicana non è una spettatrice indifferente dell'attività sismica dei Caraibi. Condivide l'isola di Hispaniola con Haiti, un'isola attraversata da est a ovest da sistemi di faglie attive: la faglia di Septentrional a nord e la faglia di Enriquillo-Plantain Garden a sud, la stessa faglia che nel gennaio 2010 ha causato il terremoto che ha provocato oltre 200.000 morti ad Haiti. Anche il Paese ha una propria storia sismica: il terremoto del 1946, di magnitudo 8.1, generò uno tsunami nella baia di Samaná; e il terremoto di Puerto Plata del 2003, di magnitudo 6.5, ha rivelato pubblicamente quanto molte strutture dominicane siano vulnerabili anche a terremoti di moderata intensità.

Questa guida non ha lo scopo di creare allarme, ma piuttosto di fornire indicazioni. Spiega cosa prevedono le normative dominicane in materia di progettazione antisismica, chi ne supervisiona il rispetto, come viene valutata la vulnerabilità di un edificio esistente, quali sono le responsabilità dell'associazione dei proprietari di casa e dell'amministratore del condominio e cosa può fare ogni proprietario di casa oggi stesso, senza aspettare un terremoto, per verificare se il proprio edificio è effettivamente preparato.

1. Quanto è esposta la Repubblica Dominicana al rischio di terremoti?

Il rischio sismico della Repubblica Dominicana non è un'ipotesi remota, bensì una condizione geologica permanente. L'intera isola si trova al confine tra la placca caraibica e quella nordamericana, un contatto tettonico che genera due sistemi di faglie attive capaci di produrre terremoti di grande magnitudo. La faglia di Septentrional corre lungo il nord del paese, vicino a città come Santiago e Puerto Plata; la faglia di Enriquillo-Plantain Garden attraversa il sud, dirigendosi verso Haiti, ed è la stessa struttura di faglia che si è rotta con conseguenze devastanti nel 2010. Santo Domingo, la città più popolosa ed economicamente attiva del paese, ha gran parte delle sue infrastrutture concentrate in aree a rischio sismico da moderato ad alto, un rischio che è andato peggiorando nel tempo.

La normativa per l'analisi e la progettazione sismica delle strutture, nota come R-001, suddivide formalmente il territorio nazionale in due zone in base al livello di accelerazione sismica spettrale di riferimento: Zona I, ad alta sismicità, e Zona II, a media sismicità. Questa zonizzazione determina, in pratica, quanto debba essere rigorosa la progettazione strutturale di qualsiasi nuovo edificio, a seconda della provincia o del comune in cui viene costruito. Un edificio eretto in una zona ad alta sismicità deve resistere a forze laterali considerevolmente maggiori rispetto a uno costruito, teoricamente, in condizioni più favorevoli.

2. Il quadro giuridico: il regolamento R-001 e chi ne controlla la conformità

Le normative sismiche dominicane non sono nate con il terremoto in Colombia né sono recenti: si sono evolute nel corso di quattro decenni e attualmente la loro supervisione è affidata a due istituzioni.

• 1979 — primo precedente. Le Raccomandazioni Provvisorie per l'Analisi Sismica delle Strutture sono state il primo documento dominicano a tenere conto degli effetti dei terremoti sugli edifici.
• 2011 — Entra in vigore il Regolamento R-001. Il Ministero dei Lavori Pubblici e delle Comunicazioni (MOPC) ha emanato il Regolamento per l'analisi e la progettazione sismica delle strutture, che stabilisce i requisiti minimi che l'analisi e la progettazione sismica di qualsiasi struttura eretta sul territorio nazionale devono soddisfare, con la sicurezza umana come obiettivo dichiarato.
• Il MOPC, tramite la sua Direzione Generale Regolamentazione e Sistemi, è responsabile delle normative tecniche e dei permessi di costruzione.
• Onesvie (Ufficio Nazionale di Valutazione Sismica e Vulnerabilità delle Infrastrutture e degli Edifici), creato nel 2001 e formalizzato dal Decreto 103-22, è l'organismo tecnico che valuta la vulnerabilità sismica degli edifici, delle infrastrutture e delle vie di comunicazione esistenti, propone soluzioni di rinforzo strutturale e fornisce consulenza al settore pubblico e privato in materia di opere di ingegneria civile.
• Dalla sua creazione, Onesvie ha effettuato oltre 3.000 valutazioni, incentrate principalmente su scuole, ospedali, ponti e dighe di proprietà pubblica.
• Il punto cieco del sistema: la norma R-001 si applica in linea di principio a ogni struttura costruita nel paese, ma la sorveglianza attiva dello Stato si è storicamente concentrata sulle infrastrutture pubbliche, trascurando l'enorme patrimonio di edifici privati, inclusi condomini residenziali e commerciali, che si è moltiplicato negli ultimi due decenni a Santo Domingo, Santiago e nelle zone turistiche del paese.

3. Come viene valutata la vulnerabilità sismica di un edificio esistente?

Nel caso di un condominio esistente, la questione rilevante non è tanto se fosse conforme alla normativa R-001 al momento della sua costruzione, quanto piuttosto se le sue attuali condizioni strutturali sarebbero in grado di resistere al terremoto previsto per la zona. Per rispondere a questa domanda, Onesvie offre due livelli di servizio distinti.

• La Valutazione Visiva Rapida (RVA) è una procedura preliminare non invasiva che individua le vulnerabilità strutturali evidenti e stabilisce le priorità per gli edifici che necessitano di ulteriori studi tecnici. Come afferma il direttore di Onesvie, rappresenta il punto di partenza ideale per qualsiasi proprietario o gestore che desideri iniziare a conoscere le condizioni sismiche del proprio edificio senza dover sostenere spese ingenti.
• La Valutazione Dettagliata, invece, è uno studio tecnico completo: sulla base dei risultati relativi alla vulnerabilità sismica dell'edificio, Onesvie presenta una soluzione strutturale, comprensiva di planimetrie e preventivo, per rinforzare l'edificio e adeguarlo agli standard necessari per resistere al terremoto previsto nella zona. La procedura viene formalmente richiesta all'ente committente, che risponde con un preventivo di spesa, formalizza un contratto ed effettua i necessari sopralluoghi prima di consegnare la relazione finale.

Fino a poche settimane fa, questo tipo di valutazione veniva applicato quasi esclusivamente al settore pubblico. La situazione ha iniziato a cambiare il 28 luglio 2026, quando Onesvie e la Commissione per la Gestione Integrata del Rischio del Consiglio Nazionale delle Imprese Private (Conep) hanno tenuto il loro primo incontro formale per definire strategie congiunte di prevenzione sismica, specificamente volte ad estendere la metodologia di Valutazione Visiva Rapida anche agli edifici privati. Per ora si tratta più di un accordo di intenti che di un obbligo legale generalizzato, ma segna un cambiamento di approccio che probabilmente si tradurrà, nei prossimi mesi, in programmi concreti rivolti alle imprese di costruzione, agli amministratori di condomini e ai singoli proprietari di immobili.

4. La responsabilità del consorzio e dell'amministratore di fronte al rischio sismico

Per chi gestisce o vive in un condominio dominicano, la sicurezza sismica non è una mera questione tecnica; ha una correlazione diretta con la Legge 5038 sui condomini. Qualsiasi intervento strutturale volto a rinforzare un edificio contro il rischio sismico, dal rivestimento dei pilastri all'installazione di dissipatori di energia, è, per definizione, un progetto che interessa le parti comuni dell'immobile e pertanto richiede la preventiva autorizzazione dell'associazione dei proprietari, così come qualsiasi altra ristrutturazione che interessi la struttura o la facciata dell'edificio.

Lo stesso principio si applica alla spesa per la richiesta di una perizia sismica formale a Onesvie o a un ingegnere strutturale privato: se il costo è coperto da fondi condominiali, deve essere trattato come una spesa straordinaria, soggetta all'approvazione dell'assemblea e verbalizzata nel verbale, allo stesso modo di qualsiasi altra spesa non inclusa nel bilancio di manutenzione ordinaria. L'amministratore, dal canto suo, è responsabile di portare la questione all'attenzione dell'assemblea: convocare la discussione, presentare i preventivi e, previa approvazione dell'assemblea, monitorare il processo di perizia e, se necessario, gli eventuali interventi di rinforzo strutturale.

Ciò che nessun singolo proprietario può fare, tuttavia, è intervenire autonomamente sugli elementi strutturali della propria unità abitativa adducendo come motivazione un miglioramento della sicurezza: come spiegato nella guida alla Legge sul Condominio, qualsiasi modifica che incida sulla solidità dell'edificio deve passare, senza eccezioni, attraverso l'approvazione dell'assemblea condominiale.

5. Assicurazione contro i terremoti: cosa copre e perché quasi nessuno ce l'ha

L'altro elemento in gioco è quello finanziario, e le cifre relative alla Repubblica Dominicana sono, a dir poco, preoccupanti.

• Secondo i dati della Sovrintendenza alle Assicurazioni, una grande percentuale di abitazioni nella Repubblica Dominicana non è coperta da polizze assicurative contro i terremoti
• La copertura sismica non viene venduta come assicurazione indipendente, ma come parte del ramo assicurativo Incendio e rischi connessi.
• sono stati sottoscritti premi per 40.339 milioni di RD$ , di cui circa 29.379 milioni di RD$ sono stati trasferiti a riassicuratori internazionali, un meccanismo che consente al mercato dominicano di gestire il rischio catastrofico senza assumerselo interamente con capitale locale.
• Secondo quanto afferma lo stesso settore, la ragione della scarsa copertura assicurativarisiede in un comportamento ben noto. La maggior parte delle persone stipula un'assicurazione sulla casa solo perché è un requisito per ottenere un mutuo e smette di rinnovarla una volta estinto il prestito, senza rendersi conto che il rischio sismico non scompare con il debito.
• Nel caso di un condominio, la decisione di stipulare o meno una polizza assicurativa contro i terremoti individualmente per ciascun proprietario, oppure collettivamente tramite il condominio per le aree comuni, spetta in ultima analisi all'assemblea.
• È importante distinguere tra assicurazione per la gestione del rischio strutturale: l'assicurazione non riduce la probabilità che l'edificio subisca danni, ma determina se, in caso di terremoto, il consorzio e i proprietari avranno le risorse finanziarie per riparare, rinforzare o ricostruire senza assumersi l'intera perdita direttamente sui propri beni.

Cosa succederà nel 2026?

Il regolamento R-001 non è stato modificato quest'anno e non esiste alcun nuovo obbligo legale che imponga ai condomini esistenti di sottoporsi a una valutazione sismica fino all'agosto 2026. Ciò che è cambiato, come spiegato in precedenza, è l'approccio istituzionale. L'alleanza formale tra Onesvie e Conep, annunciata il 28 luglio 2026, segna la prima volta che l'agenzia tecnica statale e il settore privato si sono incontrati per discutere dell'estensione delle rapide valutazioni visive agli edifici privati, del rinforzo strutturale degli edifici esistenti, della promozione di una cultura della sicurezza e della costruzione della resilienza delle infrastrutture critiche attraverso la pianificazione preventiva.

6. Cosa dovrebbe fare un condominio in risposta a questo avviso?

Di fronte a notizie come il terremoto in Colombia, la reazione più utile per un consorzio di proprietari non è il panico o l'inazione, bensì un'analisi ordinata della propria situazione:

• Verificate se l'edificio possiede i progetti strutturali originali e la certificazione dell'ingegnere responsabile della sua costruzione; questi documenti vengono solitamente allegati al regolamento condominiale e sono essenziali per qualsiasi valutazione successiva.
• Valuta la possibilità di richiedere una Valutazione Visiva Rapida a Onesvie, un passaggio preliminare a basso costo che ti permette di capire se l'edificio necessita di uno studio più approfondito, previa approvazione dell'assemblea dei condomini.
• Verificate la situazione assicurativa del condominio: se esiste una polizza collettiva per le aree comuni, cosa copre esattamente in caso di terremoto e se i singoli proprietari dispongono di una copertura sismica per le proprie unità abitative.
• Redigere o aggiornare un protocollo interno di emergenza in caso di terremoto, con percorsi di evacuazione chiari, punti di ritrovo all'esterno dell'edificio, ubicazione delle valvole di interruzione di corrente e del gas e un elenco aggiornato dei contatti di emergenza.
• Inserite la questione all'ordine del giorno della prossima assemblea, invece di lasciarla come una conversazione informale tra vicini che non si traduce mai in una decisione formale.

7. Gli errori più comuni relativi al rischio sismico nei condomini

La maggior parte dei condomini dominicani attualmente non dispone di alcun piano di emergenza in caso di terremoto, e questa lacuna viene solitamente spiegata con una serie di presupposti che andrebbero smentiti uno per uno:

• Presumere che un edificio sia sicuro solo perché non ha mai presentato problemi visibili è un errore. La vulnerabilità strutturale ai terremoti non si manifesta sempre con crepe o danni di routine; solo un'analisi tecnica può confermarla o escluderla.
• È un'idea sbagliata credere che la valutazione sismica sia una procedura esclusiva del settore pubblico. Come spiegato nella sezione precedente, la recente alleanza tra Onesvie e Conep mira proprio a colmare questa lacuna, e al momento nulla impedisce a un consorzio privato di richiedere il servizio.
• Rimandare la decisione a dopo l'emergenza. Richiedere una perizia o stipulare un'assicurazione dopo un terremoto, anziché prima, è solitamente più costoso e, soprattutto, non protegge più ciò che è andato perduto.
• Non includete la valutazione nel budget come spesa straordinaria formale. Senza l'approvazione esplicita dell'assemblea e la sua verbalizzazione, il processo potrebbe rimanere una semplice intenzione informale che non si concretizza mai.
• Non date per scontato che l'assicurazione base contro gli incendi copra automaticamente i danni da terremoto. La copertura sismica di solito richiede una clausola o una voce di copertura specifica all'interno della polizza Incendio e Responsabilità correlate, ed è meglio verificarlo per iscritto con l'assicuratore, anziché darla per scontata.
• Non disporre di un protocollo di evacuazione aggiornato. Molti edifici hanno vie di fuga mal segnalate o sconosciute persino ai residenti stessi, un problema che può essere risolto con una semplice revisione e una comunicazione interna.
• Lasciare la decisione nelle mani di una sola persona. La valutazione sismica e i relativi potenziali costi di rinforzo strutturale sono, come qualsiasi spesa straordinaria, una decisione collettiva che deve essere approvata dall'assemblea, non una decisione unilaterale dell'amministratore o del singolo proprietario.

Trattare il rischio sismico come un problema astratto e distante è una questione che rimane inosservata, finché un evento come quello in Colombia non la riporta, ancora una volta, in prima pagina.

8. Caso di studio: un condominio decide di valutare la propria vulnerabilità sismica

Consideriamo un condominio di otto piani a Santo Domingo, costruito venticinque anni fa, la cui associazione di proprietari non ha mai discusso formalmente di attività sismica. In seguito alla copertura mediatica del terremoto in Colombia, diversi proprietari sollevano la questione nel gruppo di chat del condominio e l'amministratore decide di inserire l'argomento all'ordine del giorno della successiva riunione ordinaria.

Durante la riunione, l'amministratore ha presentato le informazioni disponibili. L'edificio si trova in una zona sismica da moderata ad alta, secondo la mappa di zonizzazione del Regolamento R-001, e non risulta che sia mai stata effettuata una valutazione sismica dalla sua costruzione. L'assemblea ha discusso due opzioni: richiedere direttamente una Valutazione Dettagliata, che risulta più costosa, oppure iniziare con la Valutazione Visiva Rapida offerta da Onesvie come primo passo. Si è optato per quest'ultima, approvando la relativa spesa come voce specifica nel bilancio annuale, con debita registrazione nel verbale della riunione.

Settimane dopo, con i risultati della valutazione preliminare alla mano, l'assemblea si riunisce nuovamente. Se la relazione non rileva vulnerabilità significative, il processo può concludersi qui, rassicurati da una diagnosi verificata; se, invece, raccomanda uno studio più approfondito, allora si dovrà decidere, seguendo la stessa logica di approvazione collettiva, se procedere con una Valutazione Dettagliata e, potenzialmente, con un piano di consolidamento strutturale e il relativo budget.

9. Domande frequenti

La valutazione sismica è obbligatoria per i condomini esistenti nella Repubblica Dominicana? Ad agosto 2026 non esisteva un obbligo legale generale che imponesse ai condomini privati ​​di sottoporsi a una valutazione sismica, sebbene il Regolamento R-001 fosse obbligatorio per i nuovi edifici.

Quanto costa una valutazione rapida della vista con Onesvie? Il costo viene determinato caso per caso tramite un preventivo fornito dalla struttura stessa, a seguito di una richiesta formale da parte dell'interessato; in ogni caso, è sostanzialmente inferiore a quello di una valutazione dettagliata.

Chi deve approvare la spesa per una valutazione sismica in un condominio? L'assemblea dei proprietari, come per qualsiasi spesa straordinaria, con la relativa verbalizzazione nel verbale.

L'assicurazione antincendio del condominio copre i danni da terremoto? Non automaticamente; la copertura sismica di solito richiede una clausola specifica all'interno della polizza "Incendio e rischi connessi", ed è consigliabile confermarlo per iscritto con la compagnia assicurativa.

Cosa succede se la perizia stabilisce che l'edificio necessita di un rinforzo strutturale? Onesvie fornisce, insieme alla diagnosi, una proposta di soluzione strutturale con planimetrie e preventivo, che l'assemblea può approvare come progetto di rinforzo, soggetto alle stesse regole di qualsiasi intervento di ristrutturazione delle parti comuni.

Un singolo proprietario può rinforzare la propria unità abitativa senza passare attraverso l'assemblea condominiale? No, se l'intervento riguarda elementi strutturali o comuni dell'edificio; tali modifiche richiedono sempre la previa autorizzazione dell'assemblea, come stabilito dalla Legge 5038.

10. Lista di controllo finale per i condomini

• [✓] Disponiamo dei progetti strutturali originali e della certificazione dell'ingegnere responsabile della costruzione.
• [✓] L'assemblea ha discusso formalmente la questione della vulnerabilità sismica dell'edificio.
• [✓] Abbiamo richiesto, o stiamo valutando di richiedere, una valutazione visiva rapida da Onesvie.
• [✓] Verifichiamo se la polizza assicurativa del condominio include una copertura specifica per i terremoti.
• [✓] Verifichiamo se i singoli proprietari dispongono di una copertura antisismica per le loro unità abitative.
• [✓] Abbiamo un protocollo di evacuazione aggiornato, con percorsi e punti di ritrovo noti ai residenti.
• [✓] Sappiamo dove si trovano le interruzioni di corrente elettrica e del gas nell'edificio.
• [✓] Abbiamo un elenco aggiornato dei contatti di emergenza.
• [✓] Tutte le spese relative alla valutazione o al rinforzo strutturale sono trattate come spese straordinarie, con approvazione e verbalizzazione nel verbale.

Fonti ufficiali consultate

• Ministero dei Lavori Pubblici e delle Comunicazioni (MOPC) — Regolamento per l'analisi e la progettazione sismica delle strutture (R-001), 2011.
• Ufficio nazionale per la valutazione sismica e la vulnerabilità delle infrastrutture e degli edifici (Onesvie) — Servizi di valutazione visiva rapida e di valutazione dettagliata della vulnerabilità sismica — https://onesvie.gob.do
• Sovrintendenza delle Assicurazioni della Repubblica Dominicana (SIS) — Statistiche della sezione Incendi e rischi connessi, copertura terremoti, 2025-2026.

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