Luật 189-11 đã đưa khái niệm quỹ tín thác vào luật pháp Cộng hòa Dominica và đặt nền tảng pháp lý cho các dự án nhà ở giá rẻ quy mô lớn sẽ xuất hiện sau này, dưới một chính phủ khác
SANTO DOMINGO. – Ngày 16 tháng 7 năm 2011, chỉ mười ba tháng trước khi chuyển giao quyền lực, Leonel Fernández đã ban hành Luật 189-11 về Phát triển Thị trường Thế chấp và Tín thác, được công bố trên Công báo số 10628.
Đây là lần đầu tiên luật pháp Cộng hòa Dominica chính thức đưa vào khái niệm ủy thác, một cơ chế mà theo đó một người chuyển giao tài sản cho một khối tài sản riêng biệt, do bên thứ ba quản lý, với mục đích và người thụ hưởng được xác định trước.
Luật không chỉ giới hạn ở việc định nghĩa con số pháp lý đó, mà còn dành một phần cụ thể, bắt đầu từ điều 129, cho cái gọi là Dự án Nhà ở Giá rẻ, được định nghĩa là các giải pháp nhà ở có giá bán không vượt quá hai triệu peso, một số tiền được điều chỉnh hàng năm theo lạm phát.
Để đủ điều kiện hưởng các lợi ích của luật này, mỗi dự án trước tiên phải được Viện Nhà ở Quốc gia cấp chứng nhận, một yêu cầu mà chính nhánh hành pháp sẽ quy định thông qua Nghị định 359-12.
Động lực chính của quy định này là về mặt tài chính: các quỹ tín thác dành riêng cho việc xây dựng những ngôi nhà này được miễn hoàn toàn thuế thu nhập và thuế lãi vốn, mọi loại thuế đối với chuyển khoản ngân hàng và séc, thuế bất động sản và các loại thuế liên quan đến việc xây dựng, chuyển nhượng và đăng ký giao dịch bất động sản.
Về phía người mua những căn nhà này, họ sẽ nhận được một khoản tiền thưởng tương đương với khoản hoàn trả thuế chuyển nhượng hàng hóa và dịch vụ (ITBIS) đã nộp trong quá trình xây dựng, khoản tiền này có thể được dùng để trả một phần tiền đặt cọc.
Chương trình tài chính được thiết lập theo luật có thể được tóm tắt bằng ba từ viết tắt trở nên phổ biến trong những năm sau đó: Tiết kiệm, Tiền thưởng, Tín dụng, ABC. Những người mong muốn sở hữu nhà ở giá rẻ phải mở một tài khoản tiết kiệm theo chương trình, thông qua đó người sử dụng lao động sẽ khấu trừ tới 30% lương hàng tháng, sau đó nhận tiền thưởng từ việc miễn thuế ITBIS (Thuế Giá trị gia tăng), và cuối cùng tiếp cận khoản vay thế chấp để hoàn tất việc thanh toán, sử dụng chính ngôi nhà của mình làm tài sản thế chấp.
Luật cũng quy định hai loại quỹ tín thác: một quỹ tín thác công, hay quỹ tín thác gốc, trong đó Nhà nước tham gia bằng cách đóng góp đất đai, giấy phép và nguồn lực, và các quỹ tín thác liên kết khác có tính chất tư nhân hoặc hỗn hợp, hoạt động theo cùng các quy tắc chung.
Sự phân biệt này sau đó đã trở nên quan trọng, khi quỹ tín thác mẹ đóng vai trò là cơ sở pháp lý cho dự án Ciudad Juan Bosch, khu phức hợp nhà ở lớn nhất được xây dựng trong nước theo hình thức này, dưới thời chính phủ kế nhiệm của Danilo Medina.
Trong thời gian còn lại nhiệm kỳ của Fernández, từ tháng 7 năm 2011 đến tháng 8 năm 2012, không có bất kỳ giấy phép sử dụng đất hay hợp đồng xây dựng nào được đăng ký theo khuôn khổ pháp lý mới này, theo cuộc điều tra của Ciudad Alternativa về giai đoạn đó.
Việc phân bổ đất nhà nước đầu tiên cho các công ty xây dựng theo Luật 189-11 diễn ra vào tháng 3 năm 2015, gần bốn năm sau khi luật được ban hành và kéo dài đến tận nhiệm kỳ của ông Medina. Nói cách khác, đạo luật mà ông Fernández ký không dẫn đến việc xây dựng được một ngôi nhà nào trong nhiệm kỳ tổng thống của ông. Tuy nhiên, nó đã đặt nền tảng cho công cụ pháp lý và tài chính mà người kế nhiệm ông sẽ sử dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội đầy tham vọng nhất mà đất nước này từng chứng kiến trong thế kỷ 21.
Nguồn: Luật số 189-11 về Phát triển Thị trường Thế chấp và Tín thác tại Cộng hòa Dominica, ngày 16 tháng 7 năm 2011, Công báo số 10628. | Nghị định số 359-12, Quy định về Chứng nhận Nhà ở Giá rẻ. | Ciudad Alternativa, “Những Dấu ấn của Chính sách Nhà ở: Nhà ở, Nhân quyền và Thuế tại Cộng hòa Dominica, 2000-2016” (Santo Domingo, tháng 9 năm 2017), Chương I, mục 1.4.3, tiểu mục d.
Tài liệu tham khảo:
