Cẩm nang năm 2026: Luật 85-25 là gì, hoạt động như thế nào và tại sao nó lại làm thay đổi thị trường cho thuê nhà ở Cộng hòa Dominica?
SANTO DOMINGO – Luật 85-25 là quy định điều chỉnh việc cho thuê bất động sản và thủ tục trục xuất tại Cộng hòa Dominica, bãi bỏ khung pháp lý trước đó (Luật 4314 năm 1955, sửa đổi 17-88 và Nghị định 4807 năm 1959).
Nếu bạn là chủ sở hữu bất động sản, người thuê nhà, môi giới bất động sản, hoặc quản lý bất động sản nhà ở hoặc thương mại, bạn sẽ tìm hiểu: những điều khoản nào được áp dụng và những điều khoản nào không, hợp đồng phải bao gồm những gì, cách xử lý tiền đặt cọc, điều chỉnh và thời hạn, và những thay đổi trong quy trình giải quyết tranh chấp.
Khái niệm cơ bản của Luật 85-25
1) Nó điều chỉnh những gì (và ai áp dụng nó)
Luật 85-25 điều chỉnh các hợp đồng cho thuê nhằm mục đích nhà ở, thương mại hoặc các hoạt động phi lợi nhuận trên toàn lãnh thổ quốc gia.
2) Những gì không bao gồm
Điều khoản này không áp dụng cho, trong số những trường hợp khác, bất động sản nông thôn, nhà trọ/nhà nghỉ, khu vực tự do (khi chúng hoạt động theo chế độ riêng), tài sản nhà nước cho thuê, hoặc các dịch vụ cho thuê du lịch hoặc giải trí có thời hạn không quá 90 ngày.
3) Hợp đồng: những nội dung tối thiểu cần có
Luật định nghĩa hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận theo đó chủ nhà cho phép người thuê sử dụng tạm thời tài sản và người thuê trả tiền thuê. Hợp đồng yêu cầu một bộ thông tin tối thiểu: thông tin nhận dạng của các bên, mô tả/địa chỉ tài sản, mục đích sử dụng (nhà ở/thương mại/các mục đích sử dụng được phép khác), số tiền và phương thức thanh toán, thời hạn hợp đồng, địa chỉ liên lạc, v.v.
4) Tiền đặt cọc và bảo lãnh
- Nhà ở: Tiền đặt cọc không được vượt quá hai tháng tiền thuê nhà.
- Đối với mục đích thương mại/phi lợi nhuận: khoản tiền đặt cọc được các bên thỏa thuận.
5) Điều chỉnh giá
Việc điều chỉnh phải được sự đồng ý. Nếu bất động sản là nhà ở và việc điều chỉnh không được sự đồng ý, mức tăng không được vượt quá 10% số tiền thuê nhà.
Số liệu và bối cảnh: tại sao luật này trở thành “vấn đề quốc gia”
Một thị trường phụ thuộc rất nhiều vào nhà cho thuê.
Tại Cộng hòa Dominica, một phần đáng kể các hộ gia đình sống trong nhà thuê. Ví dụ, Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE) năm 2022 đã được trích dẫn trên báo chí kinh tế cho thấy 38,4% hộ gia đình sống trong nhà thuê (1.432.352 căn nhà). Và về phía chi tiêu, Khảo sát Thu nhập và Chi tiêu Hộ gia đình Quốc gia (ENGIH) năm 2018 của Ngân hàng Trung ương báo cáo rằng tại khu vực thành thị, 40% số nhà là nhà cho thuê.
Thiếu hụt nhà ở và áp lực cơ cấu:
(MIVED) báo cáo rằng đất nước đang đối mặt tình trạng thiếu hụt hơn 1,4 triệu ngôi nhà, và chỉ ra rằng phần lớn trong số đó là thiếu hụt về chất lượng (nhà ở có khiếm khuyết).
Những mục tiêu mà Luật 85-25 hướng đến hiện đại hóa:
Trong số những mục tiêu được nhắc đi nhắc lại nhiều nhất trong các phân tích pháp lý và tóm tắt điều hành là: các quy tắc rõ ràng hơn, hình thức hợp đồng chặt chẽ hơn, giới hạn/tiêu chí cho tiền đặt cọc và điều chỉnh, phân bổ chi phí rõ ràng hơn (phí môi giới/phí pháp lý) và một khuôn khổ thủ tục được xác định rõ ràng hơn cho các tranh chấp và trục xuất, với việc thi hành theo lệnh của tòa án.
Các bước, yêu cầu và danh sách kiểm tra để áp dụng Luật 85-25 mà không cần tùy tiện sửa đổi
Danh sách kiểm tra nhanh (nhà ở và doanh nghiệp)
Trước khi ký
- Hãy nêu rõ mục đích sử dụng dự định của bất động sản (nhà ở / kinh doanh / phi lợi nhuận) bằng văn bản.
- Nó bao gồm nội dung tối thiểu của hợp đồng (các bên, tài sản, tiền thuê, phương thức thanh toán, thời hạn, thông báo).
- Nếu có người bảo lãnh chung, hãy nêu rõ điều đó (nếu có).
Tiền gửi và bằng chứng
- Đối với chỗ ở, hãy kiểm tra xem tiền đặt cọc không vượt quá 2 tháng tiền thuê nhà.
- Nó cho phép truy xuất nguồn gốc các khoản thanh toán (biên lai hoặc cơ chế đã thỏa thuận).
Trong thời gian hợp đồng
- Nếu có sự điều chỉnh, hãy đồng ý. Nếu không đạt được thỏa thuận về nhà ở, hãy nhớ đến mức trần 10% trong trường hợp đó.
- Hãy tôn trọng việc sử dụng đã được thỏa thuận; những thay đổi trái phép có thể dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Nếu có xung đột
- Tránh "lối tắt": việc trục xuất phải tuân theo thủ tục pháp lý và lệnh của tòa án.
- Tài liệu: hợp đồng, biên lai, văn bản chính thức, bằng chứng (đặc biệt hữu ích cho các tranh chấp về tiền đặt cọc hoặc giao hàng).
Các trường hợp và ví dụ phổ biến tại Cộng hòa Dominica: Luật 85-25 được áp dụng như thế nào trong thực tế
Trường hợp 1: “Họ yêu cầu tôi đặt cọc 3 lần cho một căn hộ” (nhà ở)
Theo Luật 85-25, tiền đặt cọc thuê nhà được tối đa bằng hai tháng tiền thuê nhà. Nếu họ yêu cầu nhiều hơn số tiền "đặt cọc", bạn nên yêu cầu bảng kê chi tiết từng khoản phí (tiền đặt cọc, tiền trả trước hoặc các thỏa thuận khác), vì số tiền đặt cọc thực tế bị giới hạn.
Trường hợp 2: “Tôi đăng tin cho thuê nhà trên mạng xã hội, liệu việc này có gây ra hậu quả gì không?”
El Inmobiliario đã giải thích rằng luật này bao gồm khái niệm về chào bán công khai: những gì được quảng cáo có thể tạo ra những kỳ vọng và nghĩa vụ có thể kiểm chứng được. Đối với các nhà môi giới và chủ sở hữu, điều này khuyến khích họ đăng tải thông tin với các điều kiện rõ ràng, phù hợp với hợp đồng.
Trường hợp 3: “Cho thuê ngắn hạn (Airbnb) và giới hạn 90 ngày”
Luật này loại trừ các hình thức cho thuê du lịch hoặc giải trí khi thời gian thuê không quá 90 ngày. Vấn đề tranh luận thực tế là làm thế nào để diễn giải và điều chỉnh thị trường cho thuê ngắn hạn, một chủ đề mà El Inmobiliario đã đề cập như một “cuộc đối thoại” giữa đầu tư và quy định.
Trường hợp 4: “Sửa chữa cần thiết: liệu họ có thể tăng tiền thuê nhà của tôi vì lý do đó không?”
Trong bài viết trước, El Inmobiliario giải thích rằng quy định này thiết lập các nghĩa vụ bảo trì cho chủ sở hữu và các tiêu chí để xác định khi nào người thuê nhà phải rời đi để sửa chữa, với việc tạm ngừng thanh toán trong thời gian sửa chữa, theo bài báo đã trích dẫn.
Câu hỏi thường gặp: Những câu hỏi thực tế về Luật 85-25 (kèm câu trả lời ngắn gọn)
1) Luật 85-25 có áp dụng cho tất cả các loại hình cho thuê nhà không?
Không. Quy định này áp dụng cho nhà ở, thương mại và các tổ chức phi lợi nhuận; nó không bao gồm, trong số những đối tượng khác, các dịch vụ cho thuê du lịch hoặc giải trí dưới 90 ngày, trang trại nông thôn, nhà trọ/nhà nghỉ, khu vực tự do thuộc chế độ của quy định này và tài sản nhà nước cho thuê.
2) Hợp đồng có cần phải được lập thành văn bản không?
Hướng dẫn dành cho người điều hành và các phân tích thực tiễn nhấn mạnh vào việc chính thức hóa và nội dung tối thiểu của hợp đồng (chi tiết về các bên, tài sản, mục đích, thời hạn, thanh toán).
3) Có thể yêu cầu đặt cọc tối đa bao nhiêu tiền thuê nhà?
Tối đa 2 tháng tiền thuê nhà.
4) Trong thương mại, liệu có giới hạn nào đối với tiền gửi không?
Trong thương mại (và phi lợi nhuận), tiền đặt cọc được các bên thỏa thuận.
5) Việc tăng lương 10% hàng năm có bắt buộc không?
Không nhất thiết: việc điều chỉnh phụ thuộc vào thỏa thuận. Trong lĩnh vực nhà ở, nếu không được thỏa thuận rõ ràng, mức điều chỉnh không thể vượt quá 10%. Chính cơ quan truyền thông cũng đã làm rõ rằng đây không phải là "nghĩa vụ bắt buộc".
6) Luật có cấm cho thuê ngắn hạn không?
Luật này không cấm hoàn toàn các hình thức cho thuê đó, nhưng loại trừ việc cho thuê du lịch/giải trí dưới 90 ngày khỏi phạm vi áp dụng chung, điều này dẫn đến những tranh luận thực tiễn về cách giải thích và tính phù hợp về mặt pháp lý.
7) Điều gì sẽ xảy ra nếu có tranh chấp về việc hoàn trả tiền đặt cọc?
Luật quy định các phương pháp giải quyết tùy thuộc vào loại tài sản và thẩm quyền xét xử (nhà ở so với thương mại), và điều quan trọng là phải lập biên bản giao nhận và chứng cứ nếu có khoản khấu trừ.
Các tài liệu tham khảo được đề xuất trong El Inmobiliario (cụm Luật 85-25)
- Cho thuê nhà ở Cộng hòa Dominica: Kỷ nguyên của Luật 85-25 đã bắt đầu
- Cho thuê ngắn hạn so với Luật 85-25: một cuộc đối thoại cần thiết giữa đầu tư và quy định
- Chào bán công khai: ngôn ngữ pháp lý mới trong lĩnh vực cho thuê
- Luật cho thuê nhà mới: chủ nhà sẽ sửa chữa nhà mà không tăng tiền thuê nhà cho người thuê
- Acoprovi đánh giá cao việc ban hành Luật Cho thuê nhà; cho rằng đây là một bước tiến vững chắc hướng tới giảm thiểu tình trạng thiếu nhà ở
- Họ triển khai bảo hiểm cho việc cho thuê bất động sản
