Mặc dù thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica thường xem xét giấy phép xây dựng, doanh số bán hàng, giá cả, lãi suất hoặc lượng hàng tồn kho để cố gắng dự đoán xu hướng nhu cầu nhà ở, nhưng có một biến số thay đổi chậm hơn và chính vì lý do đó, có thể mang tính quyết định hơn: cơ cấu dân số
SANTO DOMINGO. – Báo cáo Ước tính và Dự báo Dân số Quốc gia mới nhất giai đoạn 1950-2100 của Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE) cho thấy Cộng hòa Dominica không chỉ tiếp tục gia tăng dân số trong những thập kỷ tới mà còn trải qua sự chuyển đổi sâu sắc về cơ cấu độ tuổi, tỷ lệ sinh và tuổi thọ.
Đối với lĩnh vực bất động sản, kết luận không chỉ đơn giản là sẽ có "nhiều người hơn" cần nhà ở; thực tế quan trọng nhất là nhu cầu nhà ở của người dân Cộng hòa Dominica cũng đang thay đổi.
Theo dự báo mới nhất của ONE, Cộng hòa Dominica ước tính có dân số 11.087.418 người vào năm 2026 và sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những thập kỷ tới, mặc dù ngày càng chậm lại, cho đến khi đạt mức tối đa dự kiến là 13.476.248 người vào ngày 1 tháng 1 năm 2073.
Từ thời điểm đó trở đi, dân số sẽ bắt đầu giảm dần.
Tổ chức ONE dự báo rằng vào đầu năm 2074, quốc gia này sẽ có 13.474.575 cư dân. Đến năm 2080, dân số sẽ vào khoảng 13,42 triệu người; đến năm 2090 là 13,18 triệu người, và đến năm 2100 sẽ vào khoảng 12,77 triệu người.
Dữ liệu này có ý nghĩa trực tiếp đối với lĩnh vực này: sự gia tăng dân số không biến mất, nhưng nó không còn là câu chuyện về tăng trưởng vô tận, điều này buộc chúng ta phải suy nghĩ về phát triển bất động sản với tầm nhìn dài hạn hơn.
Một dự án được thiết kế ngày hôm nay có thể vẫn còn trên thị trường trong nhiều thập kỷ, trong khi dân số sinh sống tại đó vào năm 2040, 2050 hoặc 2060 sẽ có cấu trúc khác so với hiện tại.
Sự thay đổi quan trọng nhất: độ tuổi trung bình của dân số
Theo số liệu từ ONE, tuổi thọ trung bình của người dân Dominica đã tăng từ 21,6 năm vào năm 1950 lên khoảng 32,65 năm vào năm 2026 và sẽ tiếp tục tăng trong vài thập kỷ tới.
Theo dự báo của tổ chức này, lần đầu tiên vào năm 2044, số người từ 60 tuổi trở lên sẽ nhiều hơn số trẻ em dưới 15 tuổi. Đến năm 2050, tỷ lệ này sẽ đạt khoảng 123 người lớn tuổi trên 100 trẻ em dưới 15 tuổi và sẽ tiếp tục tăng trong nửa sau của thế kỷ.
Sự chuyển đổi này có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường nhà ở vì dân số già không nhất thiết cần cùng một loại sản phẩm bất động sản như dân số trẻ.
Khả năng tiếp cận, sự gần gũi với các dịch vụ y tế, tính di động, an toàn, bảo trì tòa nhà và khả năng sống ít phụ thuộc vào ô tô trở nên quan trọng hơn.
Điều này không có nghĩa là nhà ở dành cho các gia đình trẻ sẽ biến mất. Điều đó có nghĩa là thị trường sẽ phải đáp ứng đồng thời nhu cầu khác nhau của các thế hệ.
Một thay đổi khác được ONE xác định là về tỷ lệ sinh. Tỷ lệ sinh toàn cầu đã giảm từ 7,57 con trên mỗi phụ nữ vào năm 1950 xuống còn 1,97 vào năm 2026, thấp hơn mức thay thế, và các dự báo cho thấy chỉ số này sẽ ở mức khoảng 1,70 con trên mỗi phụ nữ vào năm 2050.
Xu hướng này có thể dẫn đến một hệ quả quan trọng đối với thị trường nhà ở: sự tăng trưởng nhu cầu trong tương lai không thể chỉ được phân tích bằng cách nhân dân số với số lượng nhà ở; mà còn phụ thuộc vào số lượng người trong mỗi hộ gia đình.
Dữ liệu từ cuộc điều tra dân số và nhà ở quốc gia năm 2022 đã cho thấy sự giảm sút về quy mô trung bình của các hộ gia đình ở Dominica. Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE) đã thống kê được 3.726.936 hộ gia đình và ước tính quy mô trung bình giảm từ 3,8 người vào năm 2005 xuống còn 2,9 người vào năm 2022.
Điều này tạo ra một nghịch lý thú vị cho lĩnh vực bất động sản: dân số tăng trưởng chậm hơn vẫn có thể tạo ra nhu cầu đáng kể về nhà ở nếu số người sống trong mỗi hộ gia đình tiếp tục giảm.
Nói cách khác, không chỉ cần hỏi sẽ có bao nhiêu người Dominica, mà còn cần hỏi những người Dominica đó sẽ tạo thành bao nhiêu hộ gia đình.
Sự khác biệt giữa thành thị và nông thôn
Bức tranh tổng quan về nguồn cung nhà ở hiện tại cũng giúp hiểu rõ hơn về hướng phát triển của thị trường.
Theo Tập sách I về đặc điểm cấu trúc nhà ở từ cuộc điều tra dân số lần thứ X năm 2022, cả nước có 3.694.060 nhà ở tư nhân có người ở, trong đó nhà riêng chiếm 66,1% tổng số và căn hộ chiếm 18,4% với 681.247 căn.
Tuy nhiên, sự khác biệt về mặt địa lý là đáng kể: ở khu vực thành thị, căn hộ chiếm 23,2% tổng số nhà ở tư nhân có người ở, trong khi ở khu vực nông thôn, tỷ lệ này chỉ là 5,9%.
Sự kết hợp giữa đô thị hóa, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn và những thay đổi trong cơ cấu độ tuổi có thể tạo điều kiện thuận lợi cho sự đa dạng hóa sản phẩm hơn ở một số thị trường nhất định: căn hộ, nhà nhỏ hơn, nhà ở phù hợp cho người cao tuổi, các dự án đa chức năng và các khu phát triển gần các dịch vụ.
Địa lý sẽ là mảnh ghép tiếp theo của bức tranh, và đây là một trong những điểm đáng chú ý.
Các dự báo do ONE đưa ra mang tính quốc gia và cho phép chúng ta xác định hướng thay đổi nhân khẩu học, nhưng chúng vẫn chưa tự trả lời được câu hỏi áp lực về nhà ở trong tương lai sẽ tập trung ở khu vực nào.
Chính ONE chỉ ra rằng trong giai đoạn 2026 và 2027, họ dự định sẽ đạt được tiến bộ trong việc ước tính và dự báo dân số cấp địa phương, dân số hoạt động kinh tế và số hộ gia đình. Những hoạt động này sẽ cho phép hoàn thiện quy hoạch lãnh thổ và ngành nghề.
Và đối với thị trường bất động sản, những dữ liệu sắp tới này sẽ đặc biệt quan trọng. Bởi vì việc Cộng hòa Dominica tăng dân số từ khoảng 11,1 triệu người vào năm 2026 lên tối đa khoảng 13,5 triệu người vào năm 2073 là một chuyện; việc biết được sự tăng trưởng đó sẽ tập trung ở những tỉnh, thành phố và khu vực đô thị nào lại là chuyện khác.
Tại đó, bạn sẽ tìm thấy một số câu trả lời mà ngành này cần để dự đoán về đất đai, cơ sở hạ tầng, nhà ở và dịch vụ.
Ngôi nhà của tương lai
Số liệu của ONE cho thấy cuộc tranh luận về bất động sản ở Cộng hòa Dominica sẽ phải thay đổi, vì từ thế kỷ 20 đến thế kỷ 21, cuộc thảo luận về nhà ở chủ yếu tập trung vào tình trạng thiếu nhà ở và nhu cầu xây dựng thêm các căn hộ mới, một thách thức vẫn còn tồn tại.
Nhưng những dự báo nhân khẩu học mới bổ sung thêm một khía cạnh khác: sự cần thiết phải điều chỉnh nguồn cung cho phù hợp với một dân số sẽ có ít trẻ em hơn, nhiều người cao tuổi hơn, quy mô hộ gia đình có thể nhỏ hơn và tuổi thọ trung bình cao hơn đáng kể.
Tuổi thọ trung bình khi sinh, mà ONE ước tính là 75,76 năm vào năm 2026, sẽ tăng lên 81,63 năm vào năm 2050 và tiếp tục tăng sau đó, điều này đặt ra những câu hỏi mà thị trường bất động sản sẽ phải bắt đầu phân tích và không thể chỉ trả lời bằng giá mỗi mét vuông:
- Liệu các ngôi nhà đang được xây dựng có tính đến đối tượng dân số già hóa?
- Các dự án mới có đảm bảo đủ khả năng tiếp cận cho người khuyết tật không?
- Vị trí của khu nhà ở sẽ như thế nào so với bệnh viện, trung tâm y tế, phương tiện giao thông, khu thương mại và các dịch vụ khác?
- Liệu nguồn cung nhà ở có tiếp tục tập trung vào các hộ gia đình có quy mô tương đối lớn trong bối cảnh số lượng hộ gia đình nhỏ đang tăng lên?
- Liệu sẽ có đủ nhà ở giá cả phải chăng cho các thế hệ mới gia nhập thị trường lao động?
Cơ hội mới
Thay đổi nhân khẩu học cũng có thể là cơ hội cho các nhà phát triển biết cách nắm bắt xu hướng này trước khi nó trở thành áp lực rõ rệt trên thị trường.
Dân số vẫn đang tăng trưởng, nhưng tỷ lệ sinh thấp hơn và tuổi thọ cao hơn, tạo ra một kịch bản trong đó chất lượng nhà ở, vị trí và khả năng thích ứng với các giai đoạn khác nhau của cuộc sống có thể ngày càng trở nên quan trọng.
Bản thân ONE nhấn mạnh rằng những dự báo này là một công cụ để dự đoán nhu cầu trong tương lai, phân bổ nguồn lực và thiết kế các chính sách khác nhau tùy theo giai đoạn phát triển dân số của từng vùng lãnh thổ.
Áp lực về nhà ở trong tương lai sẽ không chỉ được quyết định bởi dân số của quốc gia, mà còn bởi những người đó là ai, họ sẽ hình thành hộ gia đình như thế nào và họ sẽ sinh sống ở đâu. Đây là những thông tin sẽ cho phép chúng ta chuyển từ bức tranh tổng thể quốc gia sang bản đồ khu vực về nhu cầu trong tương lai.
Nguồn: Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE), Ước tính và Dự báo Dân số Quốc gia 1950-2100; ONE, Điều tra Dân số và Nhà ở Quốc gia lần thứ X năm 2022, Tập I. Đặc điểm cấu trúc nhà ở tại Cộng hòa Dominica; ONE, Khảo sát hộ gia đình tại Cộng hòa Dominica giai đoạn 2005-2022; ONE, Lịch công bố năm 2026.
Đề xuất đọc thêm:
