Chuyên gia chiến lược tài chính cảnh báo rằng một bất động sản có thể trở thành gánh nặng nếu nó không phục vụ mục đích đã định, thiếu lợi nhuận hoặc chi phí vượt quá lợi ích dự kiến
SANTO DOMINGO – Trong nhiều thập kỷ, sở hữu bất động sản là một trong những biểu hiện phổ biến nhất của sự an toàn tài chính. Sở hữu một ngôi nhà, một căn hộ hoặc một mảnh đất thường được hiểu là đồng nghĩa với sự giàu có. Tuy nhiên, theo Maggly Uzcátegui, một chiến lược gia chuyên về tạo vốn và bảo vệ tài sản, việc mua bất động sản không tự động tạo nên một khoản đầu tư tốt.
Trước khi ký hợp đồng, đặt cọc mua nhà hoặc vay vốn, chuyên gia khuyên nên đặt một câu hỏi có thể quyết định toàn bộ giao dịch: Mục đích mua bất động sản này là gì? “Điều quan trọng là phải biết người đó có bao nhiêu vốn. Thứ hai, họ muốn đạt được điều gì, tức là mua bất động sản để ở hay để tạo thu nhập”, người sáng lập Advisor by Maggly giải thích.
Một người có thể mua bất động sản để ở, để nghỉ dưỡng, để bảo toàn vốn, để chờ đợi giá trị tăng trong tương lai, hoặc để tạo thu nhập từ cho thuê. Mỗi mục đích đòi hỏi một chiến lược khác nhau và phụ thuộc vào các điều kiện cụ thể về tính thanh khoản, lợi nhuận và rủi ro.
Ông nhấn mạnh rằng vấn đề nảy sinh khi từ "đầu tư" được sử dụng để mô tả bất kỳ việc mua bất động sản nào mà không đánh giá trước xem tài sản đó có tạo ra thu nhập hay đóng góp vào sự gia tăng tài sản hay không.
“Bạn có thể sở hữu một tài sản nhưng nó lại trở thành gánh nặng vì bạn phải trả tiền bảo trì, phí chung cư và phí quản lý, trong khi tài sản đó lại bị khóa lại,” chuyên gia chiến lược cảnh báo. Điều này không có nghĩa là sở hữu bất động sản để hưởng thụ cá nhân là một ý tưởng tồi, mà là bạn cần phải hiểu rõ mục đích sử dụng và các chi phí mà nó sẽ phát sinh.
Uzcátegui chỉ ra rằng một số khách hàng của ông sở hữu bất động sản ở những điểm đến như Punta Cana hoặc La Romana, nhưng những bất động sản này thường xuyên bị bỏ trống trong phần lớn thời gian trong năm vì chủ sở hữu muốn dành chúng cho gia đình tận hưởng.
Trong những trường hợp này, việc mua lại là một quyết định có chủ đích dựa trên khả năng tài chính để trang trải chi phí, chứ không nhất thiết dựa trên kỳ vọng thu được lợi nhuận. “Họ có đủ khả năng và họ đã quyết định làm như vậy”, Maggly Uzcátegui nhấn mạnh.
Khả năng sinh lời
Khi mục tiêu là tạo ra thu nhập, việc đánh giá nên bắt đầu bằng việc xác định lượng vốn thực tế hiện có. Việc tính toán không thể chỉ giới hạn ở khoản tiền đặt cọc hoặc giá bán, mà phải xem xét các chi phí liên quan đến bất động sản trong quá trình mua, vận hành và bảo trì.
Những cam kết này càng trở nên phức tạp hơn do chi phí tài chính. Vị giám đốc điều hành tin rằng Cộng hòa Dominica vẫn là một thị trường hấp dẫn đối với một số nhà đầu tư nhất định, nhưng chỉ ra rằng lãi suất có thể làm thay đổi đáng kể lợi nhuận dự kiến khi việc mua bán được tài trợ bằng nợ. “Lãi suất hơi cao. Vì vậy, bạn cần biết lợi nhuận thực tế sẽ là bao nhiêu nếu bạn định sử dụng nợ để đầu tư,” bà nói.
Chi phí lãi suất, bảo hiểm, thuế, bảo trì, phí chung cư, quản lý, sửa chữa và thời gian bỏ trống đều phải được tính vào phân tích. Chỉ sau khi trừ đi các chi phí này, người ta mới có thể xác định liệu bất động sản có tạo ra lợi nhuận như kỳ vọng hay không và liệu lợi nhuận đó có bù đắp được vốn đầu tư và rủi ro đã gánh chịu hay không.
Tránh các phép chiếu mang tính xây dựng
Người sáng lập Advisor by Maggly, với hơn 14 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính quốc tế, cũng khuyên nên tránh các dự báo dựa trên những kịch bản lý tưởng. Ví dụ, giả định tỷ lệ lấp đầy gần như không đổi đối với các bất động sản cho thuê nghỉ dưỡng hoặc ngắn hạn có thể dẫn đến ước tính thu nhập không thực tế.
Thay vào đó, ông đề xuất xây dựng các kịch bản thận trọng để xác định xem liệu bất động sản có còn bền vững ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống dưới mức dự kiến trong quá trình bán hàng hay không. Nếu kết quả sau đó vượt quá dự kiến này, nó sẽ mang lại thêm lợi nhuận, nhưng không phải là yếu tố thiết yếu để duy trì hoạt động. “Có khía cạnh về hậu cần và an ninh; bạn không thể chỉ mua một thứ gì đó chỉ vì mục đích mua. Bạn phải tiến hành đánh giá sơ bộ trước và làm việc với các con số thực tế,” Uzcátegui nói.
Bảo vệ vốn
Quá trình thẩm định không chỉ dừng lại ở đặc điểm và vị trí của bất động sản. Trước khi mua một bất động sản, đặc biệt là bất động sản đang xây dựng, cần phải tìm hiểu thêm về chủ đầu tư, lịch sử hoạt động của họ và liệu họ có hoàn thành đúng tiến độ các dự án khác hay không.
Việc đánh giá phải bao gồm các yếu tố như vật liệu sử dụng, tiến độ xây dựng, điều khoản hợp đồng và trách nhiệm của mỗi bên. Mua nhà trên bản vẽ tiềm ẩn những rủi ro khác so với mua nhà đã hoàn thiện, vì vậy uy tín, kinh nghiệm và sự ổn định tài chính của chủ đầu tư trở nên vô cùng quan trọng để bảo vệ khoản đầu tư của bạn.
Uzcátegui cũng đề xuất ước tính các khoản chi phí chưa được xác định. Nếu tại thời điểm mua, chi phí quản lý, bảo trì hoặc phí chung cư chưa được biết, việc loại trừ các khoản phí này khỏi dự báo có thể tạo ra kỳ vọng lợi nhuận không thực tế.
Một phương án khác là làm việc với những ước tính hợp lý và xây dựng các kịch bản khác nhau cho đến khi có được con số cuối cùng. Ông nhấn mạnh: “Bạn phải tính đến các chi phí liên quan để không chỉ có những ý tưởng trừu tượng trong đầu, mà phải là những con số thực tế”.
Đề xuất đọc thêm:
