As autorizações concedidas para a torre violaram as normas municipais relativas ao uso do solo, densidade, altura e recuos, tornando ineficazes as principais licenças de planejamento urbano para o projeto
SANTO DOMINGO– Uma decisão do Tribunal Administrativo Superior (TAS) trouxe à tona, mais uma vez, uma das principais preocupações relativas ao crescimento urbano no Distrito Nacional: até que ponto um projeto imobiliário pode ser transformado sem infringir as normas de planejamento urbano da cidade?
A Quarta Câmara da TSA declarou a nulidade das principais licenças de planejamento urbano concedidas ao Everest Towerem Piantini, concluindo que as autorizações emitidas divergiam das disposições municipais que regulamentam o uso do solo, a densidade habitacional, a altura dos edifícios e os recuos mínimos exigidos.
A decisão, constante do acórdão n.º 0030-1642-2026-SSEN-00280, de 9 de julho de 2026, acolheu o recurso administrativo contencioso interposto pelo Conselho Municipal do Distrito Nacional (ADN), que questionava a legalidade dos certificados emitidos para o desenvolvimento imobiliário.
Para além de um projeto específico, a decisão estabelece que as normas de ordenamento do território constituem um limite para o desenvolvimento urbano e que as autorizações administrativas não podem desviar-se delas quando o interesse público estiver comprometido.
Um projeto que mudou de dimensão
Um dos aspectos que teve maior peso na decisão judicial foi a evolução do projeto, desde sua concepção inicial até a versão final autorizada.
Segundo a avaliação do tribunal, a proposta original previa um de apartamentos com 64 unidades. No entanto, renovações e modificações subsequentes levaram ao desenvolvimento de um complexo de uso misto composto por 238 suítes de condomínio-hotel, além de restaurantes, escritórios, espaços para eventos, áreas de serviço e um heliporto.
Para os juízes, essas modificações representaram uma transformação substancial do projeto inicialmente aprovado, aumentando consideravelmente a intensidade da ocupação do solo.
A decisão indica que a densidade projetada atingiu aproximadamente 3.763 habitantes por hectare, um número superior ao permitido pela legislação vigente para aquela área do Distrito Nacional.
Altura, recuos e uso do solo
O tribunal concluiu ainda que a proposta autorizada excedia os parâmetros de ordenamento do território estabelecidos para aquele setor de Piantini.
Entre as observações, destaca-se um edifício com 22 andares acima do solo, além de áreas complementares destinadas a restaurantes, serviços, um mezanino e um heliporto, configuração que excedeu a altura máxima permitida para vias terciárias do tipo A.
Além disso, a decisão destaca que alguns recuos laterais e de fundo aprovados eram inferiores ao mínimo regulamentar de quatro metros, condição que, segundo o tribunal, afeta diretamente aspectos como ventilação, iluminação natural, segurança, privacidade e integração da obra com o ambiente urbano.
Os juízes também determinaram que os certificados contestados contradiziam as disposições contidas na Resolução Municipal nº 94-98 e na Portaria nº 9/2019, por meio das quais foi aprovado o Plano de Ordenamento Territorial do Distrito Nacional.
Um conflito que foi parar nos tribunais
Segundo o comunicado, a construção da Torre Everest gerou oposição entre os moradores e representantes comunitários do setor de Piantini, que durante vários anos questionaram a magnitude do projeto e o impacto que teria numa área caracterizada principalmente pelo seu uso residencial.
Entre as preocupações levantadas, estavam o aumento do tráfego de veículos, a pressão sobre a infraestrutura existente e os efeitos que a construção de alta densidade poderia ter na mobilidade e na qualidade de vida na área circundante.
A decisão judicial está em consonância com esses argumentos, sustentando que o planejamento territorial busca precisamente equilibrar o crescimento imobiliário com a capacidade urbana de cada setor.
Âmbito da decisão
Como parte da decisão, o Tribunal Administrativo Superior anulou o Certificado de Não Objeção ao Projeto Preliminar nº ADN-DPU-2020-0466 (Revalidado), o Certificado de Uso do Solo e Recuo da Construção, o Certificado de Não Objeção nº ADN-DPU-2021-1202, bem como os certificados DPU-CC-2023-0040, todos relacionados ao empreendimento Everest Tower.
A decisão também especifica que qualquer eventual autorização do Instituto Dominicano de Aviação Civil (IDAC) relativa ao heliporto avaliará apenas aspectos relacionados à segurança operacional aérea e não substitui a avaliação de planejamento urbano que cabe ao governo municipal.
O tribunal concluiu que a proteção do interesse público em matéria urbana inclui o cumprimento do ordenamento do território, a mobilidade, a sustentabilidade ambiental, a segurança jurídica e a qualidade de vida dos cidadãos, razão pela qual determinou a anulação das licenças impugnadas e ordenou que a decisão fosse comunicada às partes envolvidas, além de sua publicação no Boletim do Tribunal Administrativo Superior.
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