Especialistas alertam que o desafio não é impedir o desenvolvimento, mas evitar que a valorização imobiliária expulse aqueles que historicamente vivem nessas comunidades
SANTO DOMINGO.— Os bairros não se valorizam da noite para o dia. A transformação geralmente começa de forma quase imperceptível: uma avenida é alargada, um novo parque é construído, um supermercado é inaugurado, um prédio residencial é erguido ou o transporte público é melhorado. Logo depois, novos negócios surgem, o interesse dos investidores aumenta e os preços dos terrenos começam a subir.
O que inicialmente parece ser uma melhoria na qualidade urbana acaba por alterar o comportamento do mercado imobiliário. Um setor que durante anos foi considerado acessível deixa de o ser, à medida que a procura por habitação ou investimento na região aumenta, enquanto a disponibilidade de terrenos e habitações se torna cada vez mais escassa.
Para entender como esse processo ocorre, El Inmobiliario consultou um arquiteto especializado em planejamento urbano, um incorporador imobiliário, um avaliador e um economista. Embora cada um analise o fenômeno de uma perspectiva diferente, todos concordam em um ponto: a valorização de um bairro se deve à convergência de múltiplos fatores e não a um único empreendimento imobiliário.
Quando a cidade começa a mudar
Para Raynerd Saint-Hilair, arquiteto especializado em planejamento urbano, o aumento do valor de um bairro é a consequência natural de um ambiente que passa a oferecer melhores condições de vida.
Ele explica que melhorias na infraestrutura, segurança, conectividade, ofertas comerciais, centros educacionais e espaços públicos aumentam a atratividade de uma área e, consequentemente, o valor do terreno e dos imóveis.
Os primeiros sinais aparecem mesmo antes da disparada dos preços. Reformas residenciais, modernização de espaços públicos, criação de novas áreas verdes, melhoria da iluminação, calçadas mais adequadas e a chegada de empresas frequentemente prenunciam um processo de valorização imobiliária que, por sua vez, atrai incorporadoras e investidores.
No entanto, Saint-Hilair argumenta que as maiores transformações não dependem exclusivamente do setor privado ou do Estado.
Em sua opinião, a maior valorização ocorre quando o investimento público cria as condições por meio de novas estradas, transporte, parques, saneamento e infraestrutura urbana, enquanto o investimento privado desenvolve projetos residenciais, comerciais e de escritórios que impulsionam a economia local.
A infraestrutura define o rumo do investimento
Essa visão é compartilhada pelo engenheiro e incorporador imobiliário Zoilo Taveras, que acredita que a infraestrutura muitas vezes se torna o principal indicador do crescimento futuro de uma comunidade.
Antes de decidir investir em um setor, ele explica que os incorporadores analisam aspectos como planejamento urbano, obras públicas anunciadas, disponibilidade de terrenos, crescimento populacional, conectividade e demanda por moradia, além de avaliar a capacidade do mercado de absorver novos projetos.
"O investimento imobiliário segue a infraestrutura", resume ele.
O empresário acredita que a República Dominicana oferece exemplos claros desse comportamento. Embora o Polígono Central do Distrito Nacional represente um mercado consolidado, ele identifica Santo Domingo Leste como uma das principais áreas de expansão urbana na Grande Santo Domingo.
No entanto, ele alerta que o crescimento do mercado imobiliário exige planejamento.
Em sua opinião, quando a oferta de moradias não consegue atender ao aumento da demanda ou o desenvolvimento se concentra exclusivamente em projetos voltados para segmentos de renda mais alta, os preços podem subir a ponto de expulsar tanto os moradores tradicionais quanto os pequenos negócios.
A localização continua sendo o principal diferencial
Do ponto de vista técnico da avaliação imobiliária, a arquiteta e avaliadora Claudia Castillo afirma que a localização continua sendo o elemento que tem o maior impacto no preço de um imóvel.
"Localização, localização e localização", resume ele, referindo-se a um princípio amplamente utilizado no mercado internacional.
A proximidade a vias principais, escolas, clínicas, transporte público e áreas comerciais aumenta significativamente o valor de um imóvel. Outros fatores incluem a segurança do bairro, o estado de conservação do imóvel e as condições de mercado.
Castillo explica que as avaliações imobiliárias refletem diretamente as transformações urbanas.
Quando um bairro incorpora novos projetos, melhora sua infraestrutura ou apresenta maiores oportunidades de desenvolvimento, esses elementos começam a ser tecnicamente incorporados à avaliação dos imóveis, juntamente com o comportamento da oferta e da demanda.
A especialista identifica diversos corredores urbanos que apresentam sinais de valorização significativa nos próximos anos, incluindo República de Colombiaa Avenida Jacobo Majluta e a extensão da Avenida 27 de Febrero, onde observa uma crescente concentração de projetos residenciais, comerciais e de uso misto.
Não só a procura está a aumentar; os custos também estão a subir
Embora a valorização seja geralmente explicada pelo aumento da demanda, o economista Gabriel González acredita que o fenômeno também responde a fatores estruturais que elevam o custo de produção de moradias.
Entre eles, ele menciona o preço da terra, os custos de construção, as taxas de juros, o acesso ao crédito, a inflação e as normas de planejamento urbano.
A isso se soma um elemento cada vez mais visível no mercado dominicano: a chegada de profissionais atraídos por melhores oportunidades de emprego, juntamente com investidores ligados ao turismo imobiliário e nômades digitais.
Segundo ele, esses perfis entram no mercado com maior poder aquisitivo e pressionam os preços em setores onde a oferta de moradias permanece limitada.
O economista alerta que essa tendência coincide com uma redução progressiva na oferta de moradias acessíveis.
Segundo dados do Cadastro de Oferta de Construção do Escritório Nacional de Estatísticas (ONE), as unidades habitacionais com preços iguais ou inferiores a RD$ 3 milhões representam atualmente menos de 7% da oferta formal do mercado, o que reflete as dificuldades em produzir moradias em faixas de preço mais acessíveis.
"Os investidores não compram metros quadrados no estado atual do terreno; eles compram acesso ao desenvolvimento futuro da área", argumenta ele.
O desafio: crescer sem deslocar
Especialistas concordam que o crescimento urbano não deve ser encarado como um problema em si.
Pelo contrário, acreditam que a reavaliação pode se traduzir em melhores serviços, maiores investimentos e uma melhor qualidade de vida para as comunidades.
O desafio é garantir que esses benefícios também cheguem àqueles que historicamente viveram nessas áreas.
Saint-Hilair argumenta que a revitalização pode ser alcançada sem causar deslocamentos por meio de programas de melhoria habitacional, acesso a financiamento, incentivos para preservar casas familiares e políticas de habitação acessível.
Do ponto de vista econômico, González propõe aumentar a oferta de moradias em áreas bem conectadas por meio de processos de adensamento planejado, maior disponibilidade de terrenos urbanizados, processos de licenciamento mais simplificados e programas de subsídios direcionados a famílias de baixa renda.
Para Taveras, a chave está no planejamento territorial que acompanha o desenvolvimento imobiliário, enquanto Castillo considera essencial a observação contínua dos indicadores urbanos e de mercado para antecipar as mudanças pelas quais as cidades passam.
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