Desde 2 de dezembro de 2025, a Disposição Técnica DNRT-DT-2025-001 permite o registro provisório de direitos contratuais sobre imóveis. Cinco meses depois, o mercado de compra e venda de imóveis na planta continua a operar com base em cadeias de contratos privados que o registro nunca chega a ver
Na análise prévia que realizei nos últimos meses, uma constante emergiu com uma frequência que já não deveria surpreender: quase 90% das construtoras que vendem empreendimentos na planta não são as proprietárias registradas dos terrenos onde pretendem construir. O que elas possuem é um contrato preliminar de compra e venda assinado com o proprietário registrado. E, na maioria desses casos, nem mesmo esse contrato está registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Desejamos um mercado com forte segurança jurídica, mas não estamos utilizando as ferramentas que o sistema de registro oferece. A Direção Nacional de Registro de Títulos publicou a Norma Técnica DNRT-DT-2025-001 em 16 de outubro de 2025, referente a Anotações Preventivas, Registros Provisórios e Anotações Informativas, que entrou em vigor em 2 de dezembro do mesmo ano. Essa norma incorpora uma proposta formal apresentada pela Diretoria 2024-2026 da Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias (AEI), com o objetivo de minimizar os riscos das vendas de imóveis na planta, fortalecer a segurança jurídica preventiva e aproximar o sistema de registro dominicano aos padrões de jurisdições internacionalmente reconhecidas, como Dubai. Cinco meses após sua promulgação formal, o setor ainda não incorporou seu uso às operações diárias de vendas de imóveis na planta.
Uma cadeia de contratos que o registro nunca vê
A transação típica de compra e venda de um imóvel na planta se baseia em três vínculos contratuais. O primeiro é o proprietário registrado, o único com o direito de propriedade registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O segundo é a construtora, vinculada ao proprietário por um contrato preliminar de compra e venda que raramente é registrado. O terceiro é o comprador final, vinculado à construtora por outro contrato preliminar de compra e venda que também opera fora do registro.
O resultado é uma cadeia onde nenhum elo posterior ao primeiro é vinculativo perante terceiros. A construção acontece, as promoções são feitas, as reservas são coletadas e os contratos de parcelamento são assinados em uma estrutura jurídica que o sistema de registro de imóveis simplesmente não reconhece. E, enquanto isso, o próprio sistema já forneceu a resposta técnica.
O que a norma DNRT-DT-2025-001 permite que você faça
O artigo 12 da disposição permite o registo provisório de situações jurídicas relacionadas com direitos imobiliários decorrentes de contratos validamente celebrados entre as partes. Na prática, um contrato de promessa de compra e venda entre o proprietário registado e a construtora pode ser registado provisoriamente. Da mesma forma, um contrato de promessa de compra e venda entre a construtora e o comprador final também pode ser registado provisoriamente.
O artigo 17 prevê inclusive a conversão do registo provisório em registo definitivo, uma vez cumpridas as condições da transação. Isto permite que os direitos contratuais transitem da proteção inicial para a propriedade plena sem qualquer interrupção no processo de registo. Por outras palavras, o sistema oferece uma proteção incremental que acompanha o comprador desde a assinatura do contrato até à entrega da escritura individual.
O verdadeiro obstáculo não é a ferramenta, mas sim o consentimento
Por que quase ninguém o utiliza? O artigo 13, parágrafo 1, exige o consentimento expresso do titular registado para o registo provisório resultante de um acordo entre as partes. Essa é a chave para entender o silêncio do setor.
Para que uma construtora registre provisoriamente seu contrato de compra e venda, ela precisa do consentimento do proprietário registrado. Para que um comprador final registre o seu, ele precisa do consentimento da construtora. Cada nível implica um grau de transparência que nem todos os participantes do mercado estão dispostos a aceitar: divulgação pública dos compromissos contratuais, rastreabilidade das transações e menor flexibilidade operacional.
A ferramenta não falta. O que falta é a decisão setorial de usá-la.
O horizonte regulatório iminente
O que atualmente é uma opção técnica em breve se tornará uma exigência regulamentar. O Projeto de Lei de Intermediação e Publicidade Imobiliária, já aprovado pelo Senado e atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, eliminará a lacuna estrutural em que opera grande parte do mercado: nenhum corretor ou incorporador poderá promover ou vender empreendimentos imobiliários que não sejam de sua propriedade legal, nem justificar vendas na planta com base unicamente em um contrato preliminar de compra e venda com o proprietário registrado.
Quando essa lei entrar em vigor, a norma DNRT-DT-2025-001 deixará de ser uma ferramenta opcional e não utilizada, tornando-se um complemento técnico essencial para o novo padrão de mercado. Queremos um mercado com sólida segurança jurídica e, quando a lei entrar em vigor, seu uso deixará de ser opcional.
O que cada participante do mercado pode fazer hoje
Se você é comprador ou investidor: exige que o contrato de compra e venda assinado com a construtora seja registrado provisoriamente no Cartório de Registro de Imóveis, ou se contenta com a simples autenticação das assinaturas?
Se você é um corretor de imóveis: antes de promover um empreendimento na planta, você verifica se a construtora é de fato a proprietária registrada do terreno, ou está vendendo sem conhecer a cadeia de direitos sobre a qual recai sua comissão?
Se você é um incorporador: ao comprar o terreno onde pretende construir sem ter pago o preço ainda, você registra provisoriamente essa promessa de compra e venda para se proteger, ou continua trabalhando da maneira antiga — sem a mesma proteção que você também não oferece ao comprador final posteriormente?
Se você é um advogado imobiliário: ao aconselhar um comprador, você sugere que ele inclua uma cláusula expressa obrigando a construtora a consentir com o registro provisório no Cartório de Registro de Imóveis? E ao aconselhar uma construtora, você recomenda que ela aplique essa cláusula na aquisição do terreno e a incorpore como cláusula padrão em seus contratos com os compradores finais? Essa proteção, longe de desestimular as vendas, na verdade as promove: ela transforma em um acordo juridicamente vinculativo a confiança que o comprador informado de hoje não concede mais sem comprovação.
Queremos um mercado robusto e juridicamente seguro. A ferramenta já nos foi dada. A decisão de usá-la continua sendo nossa.
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