Ao cruzar os dados com informações do Banco Central e do ONE (Instituto Nacional de Estatística), o crescimento previsto pela GPG se mostra real para aluguéis e investimentos em dólares, mas bem mais modesto para quem compra o primeiro imóvel com salário e financiamento em pesos
SANTO DOMINGO – Em julho, o Global Property Guide, principal portal internacional para investidores imobiliários, atualizou seu perfil da República Dominicana com uma mensagem otimista: os preços dos imóveis estão subindo, os aluguéis estão mais rentáveis do que há dois anos e a economia está crescendo a um ritmo que poucos países da região podem ostentar.
Mas quando se cruzam esses números com os dados oficiais do Banco Central da República Dominicana (BCRD) e do Instituto Nacional de Estatística (ONE), o cenário se torna mais complexo: um mercado que está desacelerando acentuadamente em termos reais, uma moeda que está se valorizando por razões que pouco têm a ver com o setor imobiliário e taxas de juros de financiamento imobiliário que se recusam a cair, mesmo com o próprio Banco Central barateando o dinheiro.
A inflação diminui quando medida em pesos
Os dados destacados pelo Global Property Guide mostram que os preços das casas subiram 7,74% em termos nominais em relação ao ano anterior até o primeiro trimestre de 2026, o que é um número expressivo.
O problema surge quando se ajusta pela inflação: de acordo com os cálculos trimestrais da própria empresa, o crescimento real, que mede verdadeiramente se um imóvel se valoriza acima do custo de vida, caiu de 8,84% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2024 para 5,05% no primeiro trimestre de 2025, para 3,09% no último trimestre de 2025 e apenas 0,33% no primeiro trimestre de 2026.
Em quatro trimestres de referência, o lucro real de uma casa dominicana média caiu para um vigésimo do que era dois anos antes.
Essa desaceleração coincide, quase ponto por ponto, com a trajetória da inflação divulgada pelo Banco Central da República Dominicana (BCRD), cujos números mostram que o índice de preços ao consumidor passou de uma variação anual de 4,63% em março de 2026 para 5,11% em abril, 5,35% em maio e 5,67% em junho, ultrapassando o teto da meta oficial de 4% ± 1%.
Em comunicado divulgado em 31 de julho, o Banco Central atribuiu a recuperação ao "choque de oferta associado à alta dos preços do petróleo" e decidiu manter sua taxa básica de juros em 5,25% ao ano, apostando que a inflação convergirá para a meta até o final de 2026.
Até que essa convergência ocorra, cada ponto percentual adicional de inflação corrói, quase peso por peso, a reavaliação nominal dos imóveis.
A moeda que penaliza o comprador de dólares
Outro fator destacado pelo Global Property Guide, e que merece mais contexto do que recebe, é a força do peso dominicano. Segundo o Banco Central da República Dominicana (BCRD), a moeda valorizou-se 8% em relação ao dólar entre o final de 2025 e o final de julho de 2026 (de uma média de RD$ 63,50 por dólar em janeiro para cerca de RD$ 58,60 em julho), e 4,4% em relação ao ano anterior.
O Banco Central insiste que não se trata de uma sobrevalorização artificial, mas sim de "um ajuste natural em resposta às mudanças nas condições financeiras internacionais" e atribui a entrada de moeda estrangeira a quatro fontes: US$ 6.716 milhões em turismo, US$ 3.276,5 milhões em investimento estrangeiro direto, US$ 8.745 milhões em exportações (16,6% a mais do que em 2025) e US$ 6.219,3 milhões em remessas (6,7% a mais), tudo no primeiro semestre de 2026.
Para um comprador que ganha em dólares, seja um investidor estrangeiro ou um dominicano da diáspora, esse fortalecimento tem um efeito silencioso, mas mensurável: torna o imóvel mais caro, mesmo que o preço em pesos praticamente não se altere.
Tomando como referência os preços de junho de 2026 citados pelo Global Property Guide (139.000 pesos filipinos por metro quadrado em apartamentos, equivalente a cerca de US$ 2.373 à taxa de câmbio de 58,60 pesos filipinos), esse mesmo preço em pesos filipinos teria custado cerca de US$ 2.189 por metro quadrado se a taxa de câmbio tivesse permanecido no nível de janeiro de 2026 (63,50 pesos filipinos).
Em outras palavras, devido apenas às flutuações cambiais, e antes de se considerar qualquer aumento de preço em pesos, o custo em dólares de um metro quadrado de imóvel na República Dominicana subiu cerca de 8% em seis meses. Esse custo não aparece nos índices de preços em pesos, mas é algo que qualquer pessoa que converta dólares em pesos para fazer compras certamente sentirá.
O aluguel é o que ganha, não o ganho de capital
Embora as análises indiquem uma desaceleração na valorização do capital, a renda com aluguéis está seguindo a tendência oposta. O Global Property Guide reporta um rendimento bruto médio de 8,53% no primeiro trimestre de 2026, comparado a 7,78% no terceiro trimestre de 2025, 7,12% no primeiro trimestre daquele ano e 6,74% em meados de 2024. Em Santo Domingo, a média chega a 9,09% (apartamentos de dois quartos rendem até 9,87%) e, em Punta Cana/Bávaro, a média é de 7,98%.
Esses são valores de aluguel consideravelmente altos para um mercado com uma moeda que também está se valorizando: quem comprou um imóvel há dois anos com dólares e hoje recebe o aluguel em pesos fortes está, na prática, recebendo dois prêmios de uma só vez.
O padrão descreve um mercado que mudou sua natureza sem gerar manchetes. Em 2024, comprar imóveis na República Dominicana era principalmente uma aposta na valorização do capital; em 2026, de acordo com os próprios dados do Global Property Guide, trata-se cada vez mais de uma aposta no fluxo de caixa.
Essa distinção é importante para qualquer decisão de investimento, e o relatório internacional a torna implícita em suas tabelas, mas não a apresenta como a mensagem central.
A diferença entre a taxa básica de juros e o valor real da hipoteca
É aqui que os dados oficiais complicam ainda mais a narrativa otimista. O Banco Central da República Dominicana (BCRD) reduziu sua taxa básica de juros de 5,75% para 5,25% em novembro de 2025 e a mantém nesse patamar desde então, supostamente para diminuir o custo do crédito.
As taxas de empréstimos comerciais responderam a essa queda, passando de 12,32% para 11,55%, enquanto as taxas de empréstimos ao consumidor recuaram de 26,97% para 26,58%. No entanto, a taxa média de hipoteca acompanhou a tendência, subindo de 11,40% em maio de 2025 para 11,47% em maio de 2026, segundo dados da Superintendência de Bancos.
O resultado é uma hipoteca dominicana que, em pesos atuais, custa mais ou menos o mesmo hoje do que custava há um ano, mesmo que o dinheiro, em teoria, esteja mais barato, justamente quando a inflação reduz o poder de compra do salário usado para pagar essa prestação.
No entanto, a carteira de hipotecas cresceu 11,4% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2026: os dominicanos continuam a contrair empréstimos para comprar casas, mesmo com taxas que não diminuem, o que sugere confiança na renda futura ou, simplesmente, falta de alternativas diante do aumento dos aluguéis.
Uma oferta ascendente
Um relatório do Instituto Nacional de Estatística, citado pela Associação de Construtores e Incorporadores Imobiliários (Acoprovi), sobre a oferta de moradias na Grande Santo Domingo, confirma a mesma tendência do lado da oferta: o segmento de menor preço, até RD$ 3 milhões, reduziu sua participação de 20,9% para 14,7% do total de unidades oferecidas, enquanto o segmento de RD$ 3 a 5 milhões cresceu de 33,1% para 37,6%, o maior avanço entre todas as faixas de preço.
A dispersão geográfica também se evidencia no relatório da GPG: o preço por metro quadrado em Piantini ronda os RD$ 172.377 (aproximadamente US$ 2.942), quase seis vezes superior ao de Los Alcarrizos, onde se situa em torno dos RD$ 31.738 (US$ 542). O mercado não só está em ascensão, como também se está a reestruturar para cima, e as habitações mais acessíveis, o tipo de habitação adquirido pela classe média assalariada, estão a perder peso relativo na oferta total.
Como ler o relatório
O relatório Global Property Guide, com seus números de rendimento de aluguel e valorização nominal, é escrito para um público investidor internacional, destaca a atratividade do rendimento e trata a valorização do peso como um indicador de risco cambial, sem compará-la com a inflação local, a política de taxas de juros ou a composição da oferta.
Ao somar esses três fatores — o IPC do Banco Central da República Dominicana, a diferença entre a taxa básica de juros e a taxa de juros dos financiamentos imobiliários, e a redistribuição da oferta documentada pelo Instituto Nacional de Estatística — o boom imobiliário dominicano de 2026 se revela uma história sólida para quem tem renda em dólares ou vive de aluguel, e uma história bem mais complicada para o comprador dominicano com renda fixa que precisa de um banco para financiar a compra do primeiro imóvel.
O próprio Banco Central projeta que a inflação convergirá para sua meta de 4% ± 1% até o final de 2026 e que o crescimento econômico se aproximará do limite superior da faixa de 4,0% a 4,5%. Se esse cenário se concretizar, a valorização real dos imóveis poderá acelerar novamente.
Mas enquanto persistir a diferença entre a taxa de juros da política monetária e a taxa de juros dos empréstimos imobiliários, e enquanto a oferta continuar a se deslocar para segmentos mais caros, o mercado continuará a recompensar o capital em detrimento dos salários.
EM NÚMEROS
• Preço da habitação: +7,74% nominal em termos anuais até março de 2026, mas apenas +0,33% em termos reais em termos anuais no primeiro trimestre de 2026 (Global Property Guide).
• Inflação anual: 4,63% (março) → 5,11% (abril) → 5,35% (maio) → 5,67% (junho de 2026), acima da meta de 4% ± 1% (BCRD).
• Peso dominicano: valorização de 8% desde o final de 2025 e de 4,4% em relação ao ano anterior até julho de 2026 (BCRD).
• Rendimento bruto de aluguel: média nacional de 8,53% no primeiro trimestre de 2026 (9,09% em Santo Domingo, 7,98% em Punta Cana/Bavaro), em comparação com 6,74% em meados de 2024 (Global Property Guide).
• Taxa média de juros dos empréstimos hipotecários: 11,47% em maio de 2026, em comparação com 11,40% em maio de 2025, apesar da taxa básica de juros ter caído de 5,75% para 5,25% (BCRD / El Dinero).
• Oferta de imóveis até RD$ 3 milhões: caiu de 20,9% para 14,7% do total de unidades oferecidas na Grande Santo Domingo; o segmento de RD$ 3 a 5 milhões subiu de 33,1% para 37,6% (ONE / Acoprovi).
O Global Property Guide (GPG) é um portal internacional especializado em pesquisa e análise do mercado imobiliário global. Fundado em 2005 e sediado em Londres, publica relatórios país por país sobre preços de imóveis, rendimento de aluguéis, tendências de compra, regulamentações para investidores estrangeiros e indicadores macroeconômicos relacionados ao setor. Esses relatórios são direcionados principalmente a investidores internacionais, corretores de imóveis e compradores que avaliam mercados fora de seus países de origem.
Abrange mais de cem países e atualiza regularmente suas fichas de dados; a da República Dominicana, por exemplo, é revisada aproximadamente uma vez por ano, combinando dados de portais de anúncios imobiliários (como o Properstar) com estatísticas oficiais de bancos centrais e institutos nacionais de estatística.
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