Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
"Devolva-me o meu depósito integral, pois não há danos" é uma frase frequentemente ouvida em imobiliárias no final dos contratos de aluguel. Muitas vezes, o que deveria ser uma simples formalidade se transforma em um momento tenso que pode prejudicar a experiência de todos os envolvidos. A gestão de depósitos de segurança em contratos de aluguel, provavelmente um dos aspectos mais delicados da nossa profissão, revela não apenas o nosso conhecimento da legislação vigente, mas também a força dos nossos princípios éticos como profissionais do setor.
O verdadeiro propósito do depósito
O depósito de segurança tem uma função específica e clara em nossa legislação: proteger o proprietário contra eventuais danos causados pelo inquilino durante a ocupação do imóvel. A Lei Geral sobre Locações de Imóveis estabelece um rigoroso quadro legal para sua gestão, estipulando em seu Artigo 19 que esses fundos devem ser depositados no Banco Agrícola, instituição que atua como terceiro imparcial.
Essa exigência legal, longe de ser uma simples formalidade burocrática, constitui uma garantia de transparência que beneficia tanto proprietários quanto inquilinos, estabelecendo clareza em um aspecto que, se não for tratado adequadamente, pode se tornar fonte de conflitos desnecessários.
O risco de práticas inadequadas
Ao longo dos meus anos de experiência no setor imobiliário dominicano, tenho observado com preocupação como algumas práticas que se desviam da lei se normalizaram. A retenção injustificada de percentagens significativas desses depósitos, sem a devida comprovação dos danos, é uma delas.
Essas práticas, embora possam parecer benéficas a curto prazo para alguns intermediários, têm um efeito devastador na confiança do mercado. Cada cliente que sofre retenção injustificada torna-se um potencial detrator do sistema imobiliário formal, afetando a percepção geral do nosso setor.
O que a nossa legislação estabelece
O artigo 23 da Lei Geral de Locação é claro ao estabelecer que a devolução do depósito requer certificação do proprietário ou administrador autorizado, e que ele só pode ser retido para "cobrir os custos de reparo necessários ao imóvel devido a uma causa imputável ao inquilino, em caso de danos".
É importante destacar aspectos fundamentais que todo profissional do setor imobiliário deve conhecer:
- O poder de determinar as retenções cabe exclusivamente ao proprietário ou ao seu administrador formalmente autorizado.
- Qualquer dedução deve ser documentada e estritamente relacionada a danos comprováveis à propriedade.
- Não existe fundamento legal para retenções relativas a itens como "despesas administrativas", "inspeções" ou "comissões de fechamento de negócios".
- As disputas relativas à devolução devem ser resolvidas perante o Juizado de Paz competente (Artigo 24).
Ética profissional como diferencial
O que distingue um agente imobiliário profissional de um mero intermediário? Precisamente a sua adesão a práticas éticas que transcendem o lucro imediato. No que diz respeito aos depósitos, existem ações concretas que podemos implementar:
Documente meticulosamente o estado do imóvel no início do contrato, através de inventários detalhados e, idealmente, com suporte fotográfico ou em vídeo.
Estabeleça procedimentos claros para a vistoria final, idealmente envolvendo tanto o proprietário quanto o inquilino.
Abstenha-se de intervir na determinação das retenções se não tiver autorização formal do proprietário para atuar como administrador.
Explicar de forma transparente a ambas as partes, desde o início da relação contratual, o processo legal para a devolução do depósito.
Conselhos práticos para todas as partes
Para proprietários:
- Registre o depósito oficialmente no Banco Agrícola, conforme exigido por lei, e guarde o comprovante desse registro.
- Realizar inspeções detalhadas e documentadas antes da entrega do imóvel, com assinatura de ambas as partes.
- As condições para a devolução do depósito devem estar claramente estipuladas no contrato.
- Ao término do contrato, emita uma certificação por escrito para a devolução do depósito, documentando quaisquer retenções com evidências claras e orçamentos de reparo.
- Considere trabalhar exclusivamente com agentes que sejam membros da Associação de Agentes e Empresas Imobiliárias (AEI), os quais são regidos por um código de ética que garante práticas profissionais.
Para inquilinos:
- Exija que o depósito seja formalmente registrado no Banco Agrícola e solicite o recibo.
- Documente minuciosamente o estado do imóvel no início (fotografias datadas, inventário assinado).
- Informe imediatamente sobre qualquer dano pré-existente ou dano que ocorra durante a sua estadia.
- Ao término do contrato, solicite uma vistoria conjunta com o proprietário ou seu representante autorizado.
- Escolha agentes imobiliários credenciados pela AEI, cujos padrões profissionais incluem transparência na gestão de depósitos.
Para agentes imobiliários:
- Compreenda a fundo a legislação sobre depósitos e explique-a claramente a ambas as partes.
- Desenvolver formatos padronizados para inspeções de entrada e saída.
- Facilitar o processo de cadastro de depósitos no Banco Agrícola.
- Atuar como mediador imparcial em caso de conflitos, recomendando soluções baseadas em evidências e não em percepções.
- Se você não for credenciado pela AEI, considere se associar a essa entidade para fortalecer suas credenciais profissionais e ter acesso a treinamentos especializados.
Reputação: o ativo mais valioso
Em um mercado cada vez mais informado e exigente, a reputação tornou-se o ativo mais valioso para qualquer profissional do setor imobiliário. Ela não se constrói com base em transações individualmente lucrativas, mas sim em um histórico consistente de transparência e profissionalismo.
Os clientes internacionais, em particular, provêm de mercados onde a gestão de depósitos é altamente regulamentada e supervisionada. As suas expectativas em relação à transparência nestes processos são elevadas, e satisfazê-las representa uma oportunidade para nos posicionarmos como profissionais de padrão internacional.
Um compromisso com a excelência
A gestão transparente dos depósitos de segurança não é apenas uma obrigação legal; é uma declaração de princípios profissionais. Quando agimos com absoluta clareza a este respeito, enviamos uma mensagem poderosa sobre o tipo de serviço que oferecemos em todas as áreas da nossa atuação.
A Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias (AEI) posicionou a transparência e a ética profissional como pilares fundamentais para seus membros. Trabalhar com corretores credenciados pela AEI oferece tanto a proprietários quanto a inquilinos uma camada adicional de segurança, pois têm acesso a profissionais comprometidos com um código de ética que estabelece claramente as melhores práticas na gestão de todos os aspectos da relação imobiliária, incluindo os depósitos de segurança.
O setor imobiliário dominicano está amadurecendo rapidamente. É nossa responsabilidade, como profissionais comprometidos com a excelência, garantir que práticas como a gestão de depósitos evoluam no mesmo ritmo que outros aspectos do mercado.
A transparência na gestão de depósitos não é apenas uma exigência legal, mas também um compromisso com a construção de um setor imobiliário dominicano confiável, ético e verdadeiramente profissional. Trabalhar com membros da AEI é uma decisão inteligente tanto para proprietários quanto para inquilinos que buscam essa garantia de profissionalismo.
E lembremo-nos sempre: embora a nossa Lei de Locação nº 4314 possa ser "antiga ou desatualizada por datar de 1955", ela continua sendo a lei vigente. E enquanto estiver em vigor, o nosso compromisso como profissionais é conhecê-la, respeitá-la e aplicá-la corretamente.
Este artigo faz parte da série 'Boas Práticas Imobiliárias na República Dominicana'.
O autor é advogado imobiliário, CEO do grupo Echenique, empresário do ramo imobiliário, coach, treinador e palestrante certificado por John Maxwell e Tania Báez, secretário do Conselho de Administração da AEI (Agência Imobiliária da República Dominicana) para o período 2024-2026 e professor especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.
