Por Joan Felyz Valoys
Especial para El Inmobiliario
No dinâmico mercado imobiliário da República Dominicana, muitos compradores optam por adquirir imóveis na planta, convencidos de que, dessa forma, garantem um investimento sólido, com a vantagem de um preço mais baixo e um imóvel que atenda às suas expectativas. Contudo, muitos não consideram os complexos fatores que influenciam o desenvolvimento de um projeto imobiliário, os quais nem sempre permitem o cumprimento do cronograma e dos prazos inicialmente estabelecidos.
Ao discutir construção, detalhes fundamentais que influenciam os prazos de entrega do projeto são frequentemente negligenciados. É essencial compreender que construir um imóvel não é uma tarefa simples nem direta, e cumprir prazos nem sempre depende da boa vontade ou da capacidade dos construtores. Na realidade, a construção é um processo que envolve uma série de variáveis que afetam o resultado final, desde o momento da aquisição do terreno até a entrega do projeto ao proprietário.
Fatores que afetam os horários
Um dos primeiros e mais óbvios fatores que afetam os cronogramas de construção é o custo dos materiais. Na indústria da construção civil, os preços de materiais como aço, concreto, acabamentos e outros suprimentos estão em constante mudança. Isso é algo que os compradores raramente levam em consideração. O aumento desses custos não é apenas um fenômeno local, mas global, visto que muitos desses materiais são importados. Quando os preços disparam, as construtoras são obrigadas a ajustar seus orçamentos e, consequentemente, seus cronogramas. A falta de previsibilidade de custos é um dos maiores obstáculos no desenvolvimento de projetos e, embora as construtoras tentem antecipar essas mudanças, é impossível prever todas as oscilações do mercado.
Além disso, as interrupções na cadeia de suprimentos são outro fator que impacta diretamente o andamento dos projetos de construção. Nos últimos anos, a escassez de materiais e os atrasos logísticos afetaram muitos projetos, mesmo aqueles em estágios avançados de construção. Isso se deve, em parte, à interrupção do comércio global e à crise de suprimentos que muitos setores enfrentaram em todo o mundo. Por exemplo, a pandemia de COVID-19 e suas consequências na cadeia de suprimentos causaram atrasos significativos, e o que antes podia ser recebido em questão de dias agora pode levar semanas ou até meses. Essas situações inesperadas impactam diretamente a entrega dos projetos.
A gestão de licenças e regulamentos
Um fator frequentemente negligenciado, mas crucial para os atrasos, são as licenças e regulamentações locais. Na República Dominicana, a obtenção de alvarás de construção e a aprovação nas inspeções do Ministério de Obras Públicas ou das prefeituras locais são essenciais para garantir que um projeto atenda a todos os requisitos legais e técnicos. No entanto, esse processo pode ser não apenas demorado, mas também imprevisível. A falta de clareza em alguns procedimentos administrativos ou mudanças nas regulamentações durante o processo de construção podem atrasar significativamente os prazos. O que inicialmente parecia um procedimento simples pode se tornar um grande obstáculo que paralisa temporariamente a construção de um projeto.
As condições meteorológicas
As condições climáticas são outro fator natural que afeta os cronogramas de construção. Embora alguns aspectos possam ser planejados e ajustados, chuvas torrenciais, furacões ou mesmo temperaturas extremas podem paralisar um projeto por vários dias ou semanas. Em um país como a República Dominicana, onde o clima é imprevisível, as condições meteorológicas têm um impacto direto no andamento da obra, especialmente durante as etapas de estrutura ou acabamento externo. A chuva, por exemplo, não só atrasa a escavação e a fundação, como também pode afetar a logística do canteiro de obras, a disponibilidade de mão de obra e a entrega de materiais.
Atrasos trabalhistas
O fator humano também desempenha um papel significativo: a disponibilidade de mão de obra qualificada. Muitas vezes, os projetos são interrompidos devido à falta de trabalhadores especializados em determinadas áreas, como eletricidade, encanamento ou carpintaria, essenciais para o andamento das etapas mais delicadas da construção. Isso se torna ainda mais evidente em um contexto em que o setor está em constante demanda e nem sempre é possível encontrar um número suficiente de profissionais qualificados para trabalhar em cada projeto dentro do prazo estipulado.
Os 20% iniciais e a realidade do processo de construção
Um dos equívocos mais comuns entre os compradores é a suposição de que o pagamento inicial de 20% feito na assinatura de um contrato de pré-construção é suficiente para cobrir todos os custos associados à construção de um imóvel. A realidade é bem diferente: esses 20% representam apenas uma pequena entrada em um processo muito maior e mais complexo. Construir um imóvel envolve um investimento considerável, muito superior a essa porcentagem, e é importante que os compradores entendam que o dinheiro pago inicialmente não chega nem perto de cobrir o custo total da construção. Além disso, as margens de lucro para as construtoras são muito apertadas. Os compradores frequentemente interpretam mal o retorno esperado sobre o investimento (80%). A lucratividade na construção civil é baixa devido aos riscos financeiros, operacionais e de mercado assumidos pela construtora. Flutuações de custos, atrasos imprevistos e dificuldades logísticas tornam essas margens menores do que parecem inicialmente.
Confiança no construtor: um valor fundamental
A confiança é um dos pilares mais importantes na relação entre comprador e construtor. Compreender os desafios e obstáculos que um projeto de construção enfrenta permite que os compradores tenham uma perspectiva mais realista e saudável sobre prazos e expectativas. Atrasos, ajustes de preço e problemas imprevistos não são fruto de negligência ou falta de comprometimento, mas sim uma realidade inerente ao processo de construção.
Nesse sentido, tanto o comprador quanto a construtora devem trabalhar juntos para criar um ambiente de colaboração e entendimento mútuo. É essencial que o comprador esteja ciente de que os cronogramas de entrega podem ser afetados por fatores fora do controle da construtora e que o compromisso desta é garantir que o projeto seja concluído com o mais alto padrão possível, apesar de quaisquer obstáculos que possam surgir.
Conclusão
Em suma, a construção não é uma ciência exata e os atrasos fazem parte do processo. As complexidades inerentes a este setor, desde custos imprevistos a fatores logísticos e climáticos, fazem com que os cronogramas nem sempre sejam cumpridos conforme o planejado. No entanto, isso não significa que as construtoras não estejam empenhadas em entregar o melhor produto possível aos seus compradores. A chave é compreender que a construção é um processo dinâmico, repleto de desafios, mas também de soluções e progresso constante. Dessa forma, tanto compradores quanto construtoras podem fortalecer seu relacionamento e construir não apenas edifícios, mas também uma relação de confiança duradoura.
