SANTO DOMINGO – Wat gebeurt er als iemand een woning koopt, maar de verkoop jarenlang niet registreert bij het Kadaster? Om alle twijfels bij het publiek weg te nemen, heeft het Hooggerechtshof (SCJ ) verduidelijkt dat er geen termijn is voor de registratie van een vastgoedtransactie. Het verstrijken van de tijd vormt dus geen belemmering voor de koper om de registratie alsnog aan te vragen.
De uitspraak van het hooggerechtshof roept ook een belangrijke vraag op voor kopers en eigenaren: als er geen termijn is voor de registratie van de transactie, is het dan verstandig om te wachten of de procedure zo snel mogelijk af te ronden?
Het antwoord ligt in preventie. Hoewel het ontbreken van registratie niet automatisch betekent dat de koper de mogelijkheid verliest om het onroerend goed te registreren, vormt het doorgaan van een verkoop zonder deze formeel in het kadaster te laten vastleggen een risico.
Dit komt doordat de verkoopakte, totdat deze is ingeschreven in het kadaster, niet op dezelfde wijze tegen derden kan worden afgedwongen als een recht dat naar behoren is geregistreerd.
De uitspraak van het Hooggerechtshof maakt een fundamenteel onderscheid tussen twee aspecten: enerzijds de geldigheid van de overeenkomst tussen koper en verkoper en anderzijds de rechtsgevolgen die deze overeenkomst kan hebben ten aanzien van derden.
Wat moet de koper doen?
Bij een nog niet geregistreerde vastgoedtransactie is het raadzaam het ontbreken van een deadline niet te interpreteren als reden om de registratie uit te stellen. Integendeel, het voltooien van de procedure zorgt voor publieke erkenning van het verworven recht en vermindert potentiële toekomstige conflicten.
De koper dient te controleren of hij over de benodigde documentatie beschikt en ervoor te zorgen dat de transactie, conform de vastgestelde procedures, wordt aangemeld bij het desbetreffende kadaster.
Het belang van deze stap neemt toe wanneer er meerdere jaren zijn verstreken sinds de ondertekening van het contract, de omstandigheden van het onroerend goed zijn veranderd of er andere transacties met betrekking tot het onroerend goed hebben plaatsgevonden.
Welke risico's zijn er verbonden aan het laten verstrijken van de tijd?
Het feit dat er geen registratietermijn is, betekent niet dat het juridisch gezien verstandig is om de handeling niet te registreren. Het grootste risico zit hem in de afdwingbaarheid ervan tegenover derden.
Met andere woorden: iemand kan een eigendom hebben verkregen door een geldige handeling, maar als dat recht niet is geregistreerd, kan die persoon zich in bepaalde situaties met derden in een kwetsbaardere positie bevinden.
Het criterium van het Hooggerechtshof moet daarom niet worden geïnterpreteerd als een machtiging om een verkoop voor onbepaalde tijd buiten het kadaster te houden, maar als een verduidelijking dat het verstrijken van de tijd de mogelijkheid om registratie aan te vragen niet uitsluit.
De uitspraak onderstreept daarmee het belang van het kadaster als mechanisme voor rechtszekerheid en openbaarheid van rechten op onroerend goed.
Mogelijk bent u geïnteresseerdin:
- Stapsgewijze handleiding voor de verkoop van een woning in de Dominicaanse Republiek: documenten, belastingen en procedures
- De kredietverlening voor woningaankopen groeit met 11,9%, terwijl de centrale bank de beleidsrente op 5,25% handhaaft
- Kan kunstmatige intelligentie de waarde van een woning berekenen?
