De financieel strateeg waarschuwt dat een vastgoedobject een lastpost kan worden als het geen duidelijk omschreven doel dient, niet winstgevend is of als de kosten de verwachte baten overstijgen
SANTO DOMINGO – Al decennialang is het bezit van onroerend goed een van de meest gangbare uitingen van financiële zekerheid. Het bezitten van een huis, een appartement of een stuk grond wordt vaak gezien als synoniem met rijkdom. Volgens Maggly Uzcátegui, een strateeg gespecialiseerd in kapitaalcreatie en vermogensbescherming, is de aankoop van onroerend goed echter niet automatisch een goede investering.
Voordat je een contract tekent, een woning reserveert of een lening afsluit, raadt de specialist aan om jezelf een vraag te stellen die de hele transactie kan bepalen: Wat is het doel van de aankoop van dit pand? "Het is belangrijk om te weten hoeveel kapitaal iemand heeft. Ten tweede, wat ze ermee willen bereiken, oftewel of het een woning is voor eigen gebruik of om inkomsten te genereren", legt de oprichter van Advisor by Maggly uit.
Iemand kan een woning kopen om er zelf in te wonen, er vakantie te vieren, zijn kapitaal te behouden, te wachten op toekomstige waardestijging of om huurinkomsten te genereren. Elk doel vereist een andere strategie en is afhankelijk van specifieke omstandigheden op het gebied van liquiditeit, winstgevendheid en risico.
Het probleem ontstaat wanneer het woord 'investering' wordt gebruikt om elke vastgoedaankoop te beschrijven, zonder eerst te beoordelen of het pand inkomsten zal genereren of zal bijdragen aan vermogensgroei, benadrukt hij.
"Je kunt een bezit hebben dat een last wordt omdat je moet betalen voor onderhoud, servicekosten en beheer, en het zit vast", waarschuwt de strateeg. Dit betekent niet dat het bezitten van een woning voor persoonlijk gebruik een slecht idee is, maar wel dat je duidelijk moet zijn over het doel ervan en de kosten die het met zich meebrengt.
Uzcátegui wijst erop dat sommige van zijn cliënten eigendommen bezitten op bestemmingen zoals Punta Cana of La Romana die een groot deel van het jaar onbewoond blijven, omdat de eigenaren ze liever reserveren voor familievakanties.
In deze gevallen is de overname een bewuste beslissing, gebaseerd op de financiële draagkracht om de kosten te dekken, en niet per se op de verwachting winst te maken. "Ze hebben de middelen ervoor en ze hebben ervoor gekozen", aldus Maggly Uzcátegui.
Winstgevendheid
Als het doel is om inkomsten te genereren, moet de evaluatie beginnen met het vaststellen van hoeveel kapitaal er daadwerkelijk beschikbaar is. De berekening mag niet beperkt blijven tot de aanbetaling of de verkoopprijs, maar moet ook rekening houden met de kosten die verbonden zijn aan het onroerend goed tijdens de aankoop, exploitatie en het onderhoud.
Deze verplichtingen worden nog verergerd door de financieringskosten. De directeur is van mening dat de Dominicaanse Republiek een aantrekkelijke markt blijft voor bepaalde investeerders, maar wijst erop dat de rentetarieven het verwachte rendement aanzienlijk kunnen beïnvloeden wanneer de aankoop met vreemd vermogen wordt gefinancierd. "De rentes zijn aan de hoge kant. Je moet dus weten wat het werkelijke rendement zal zijn als je vreemd vermogen gebruikt", zegt ze.
Rente, verzekeringen, belastingen, onderhoud, servicekosten, administratiekosten, reparaties en leegstand moeten allemaal in de analyse worden meegenomen. Pas na aftrek van deze kosten kan worden vastgesteld of het vastgoed het verwachte rendement zal opleveren en of dat rendement de geïnvesteerde middelen en de genomen risico's compenseert.
Vermijd geconstrueerde projecties
De oprichter van Advisor by Maggly, die meer dan 14 jaar ervaring heeft in de internationale financiële sector, raadt ook aan om prognoses gebaseerd op ideale scenario's te vermijden. Zo kan de aanname van een vrijwel constante bezettingsgraad voor vakantiewoningen of kortetermijnverhuurwoningen leiden tot een onrealistische inkomstenraming.
In plaats daarvan stelt hij voor om conservatieve scenario's te ontwikkelen om te bepalen of het pand rendabel blijft, zelfs als de bezettingsgraad lager uitvalt dan tijdens het verkoopproces was voorspeld. Als de resultaten vervolgens hoger uitvallen dan verwacht, levert dat extra winst op, maar is het niet essentieel voor het voortbestaan van het bedrijf. "Er zijn logistieke en veiligheidsaspecten aan verbonden; je kunt niet zomaar iets kopen. Je moet eerst een vooronderzoek doen en met realistische cijfers werken", aldus Uzcátegui.
Bescherm het kapitaal
Een grondig onderzoek naar de eigenschappen en locatie van een woning houdt niet op. Voordat u een woning koopt, vooral een woning in aanbouw, is het ook belangrijk om de projectontwikkelaar te onderzoeken, diens reputatie na te gaan en te kijken of ze eerdere projecten op tijd hebben opgeleverd.
De gebruikte materialen, de bouwplanning, de contractvoorwaarden en de verantwoordelijkheden van elke partij moeten in de evaluatie worden meegenomen. Het kopen van een nieuwbouwproject brengt andere risico's met zich mee dan de aankoop van een reeds gebouwd pand. Daarom zijn de reputatie, ervaring en financiële stabiliteit van de projectontwikkelaar cruciaal voor de bescherming van uw investering.
Uzcátegui suggereert ook om kosten te schatten die nog niet vastgesteld zijn. Als de kosten voor administratie, onderhoud of servicekosten bij aankoop onbekend zijn, kan het uitsluiten van deze verplichtingen uit de prognose een onrealistische verwachting van winstgevendheid scheppen.
Het alternatief is om met realistische schattingen te werken en verschillende scenario's uit te werken totdat je de definitieve cijfers hebt. "Je moet rekening houden met de bijbehorende kosten, zodat je geen abstracte ideeën in je hoofd hebt, maar concrete cijfers", benadrukt hij.
Aanbevolen lectuur:
