Twee kantoren kunnen exact hetzelfde vloeroppervlak hebben, maar toch totaal verschillende activiteiten huisvesten. In de zakelijke vastgoedsector kan efficiëntie net zo belangrijk zijn als de prijs per vierkante meter
"Indhira, ik heb 500 vierkante meter nodig." Dat is een zin die ik constant hoor als ik begin met een zoektocht naar kantoorruimte. Mijn volgende vraag is meestal: 500 vierkante meter waarvoor? Hoeveel mensen? Hoeveel ploegendiensten? Afgesloten kantoren? Vergaderruimtes? Samenwerkingsruimtes? Wat voor groeimogelijkheden moeten we in overweging nemen?
Omdat twee kantoren van 500 m² exact dezelfde oppervlakte kunnen hebben en toch totaal verschillend kunnen functioneren. Vierkante meters staan niet op zichzelf. De geometrie van de plattegrond, de kolommen, de lift- en trappenkern, de natuurlijke lichtinval en de looproutes hebben direct invloed op hoe de ruimte wordt gebruikt.
Een flexibele plattegrond kan aanzienlijk efficiënter zijn dan een plattegrond met onregelmatige vormen of moeilijk te gebruiken ruimtes. Daarom is het niet voldoende om alleen te vragen hoe groot een kantoor is. Je moet begrijpen hoeveel van die ruimte daadwerkelijk functioneel is. Verhuurbare oppervlakte is niet altijd bruikbare oppervlakte
Afhankelijk van het gebouw kunnen we spreken over bruto-oppervlakte, verkoopbare oppervlakte, verhuurbare oppervlakte of netto bruikbare oppervlakte. Deze zijn niet per se hetzelfde. Een bedrijf betaalt misschien huur voor een bepaald aantal vierkante meters, maar de ruimte die daadwerkelijk gebruikt kan worden voor werkplekken, vergaderruimtes en operationele ruimtes is kleiner.
Voordat we twee huurprijzen per vierkante meter vergelijken, moeten we ervoor zorgen dat we een gelijkwaardig vloeroppervlak vergelijken. Hoeveel mensen passen er daadwerkelijk in? Hier speelt nog een factor een rol: de maximaal toegestane bebouwingsdichtheid.
Sommige gebouwen zijn ontworpen voor specifieke bezettingsgraden. Afhankelijk van het project kunnen we parameters tegenkomen zoals één persoon per 7, 9 of 10 vierkante meter, en andere. Het gaat niet alleen om hoeveel bureaus er fysiek in passen.
De bezettingsgraad kan worden beïnvloed door evacuatie- en veiligheidsmaatregelen, liften, klimaatbeheersing, parkeergelegenheid en infrastructuur. Dit is vooral belangrijk bij locaties met een hoge bezettingsgraad, zoals BPO- en callcenters.
En hoeveel ploegendiensten zal het bedrijf hebben?
Een traditioneel bedrijf dat van 8.00 tot 18.00 uur werkt, is niet hetzelfde als een bedrijf met twee of drie ploegen. Als het bedrijf 24/7 operationeel is, ontstaan er nieuwe vragen. Is het gebouw geschikt voor continu gebruik? Hoe is de toegang buiten de reguliere openingstijden geregeld? Hoe zit het met de beveiliging? Liften? Airconditioning? Parkeergelegenheid? Kunnen werknemers 's ochtends vroeg aankomen of 's avonds laat vertrekken?
Een uitstekend kantoor is wellicht niet het juiste gebouw als de werking ervan niet aansluit op de planning van de gebruiker.
Verspilde ruimte brengt ook kosten met zich mee
Stel je voor: een bedrijf heeft 500 m² nodig in een inefficiënte faciliteit en vindt een andere locatie waar dezelfde werkzaamheden in 430 m² kunnen worden uitgevoerd. Hoewel de huur per vierkante meter van de tweede locatie hoger ligt, kunnen de totale kosten lager uitvallen. Dit verschil wordt maandelijks betaald en heeft ook gevolgen voor onderhoud, klimaatbeheersing, renovaties en meubilair.
Parkeren speelt ook een rol
Het verkleinen van het vloeroppervlak betekent niet per se dat er minder personeel nodig is. Een bedrijf kan van 700 naar 500 vierkante meter gaan met vrijwel dezelfde apparatuur en parkeerbehoeften. Daarom moeten dichtheid, parkeergelegenheid, ploegendiensten en gebouwcapaciteit in samenhang worden geanalyseerd.
Eerst probeer ik de bedrijfsvoering te begrijpen. Daarna kijk ik naar de oppervlakte. Voor mij begint een zoektocht naar een geschikte bedrijfsruimte al voordat ik een pand te koop aanbied. Hoeveel mensen werken hier? Hoeveel mensen zullen er tegelijkertijd aanwezig zijn? Eén, twee of drie ploegen? Wat zijn de werktijden? Hoeveel groei verwachten we? Hoeveel parkeerplaatsen zijn er? Wat is niet onderhandelbaar?
Zodra we die antwoorden hebben, bepalen we het vloeroppervlak. Niet andersom. Want een bedrijf heeft niet echt 500 vierkante meter nodig. Het heeft een kantoor nodig dat de bedrijfsvoering goed kan ondersteunen. En als we dat verschil begrijpen, kijken we niet meer naar vierkante meters, maar naar efficiëntie.
Mogelijk bent u geïnteresseerd in:
