Le vendite di unità abitative sono in calo e l'offerta di alloggi a prezzi accessibili si sta riducendo, mentre il prezzo medio al metro quadro raggiunge i RD$109,38
SANTO DOMINGO - Il mercato immobiliare dell'area metropolitana sta cambiando ritmo, secondo il Registro delle Forniture Edilizie (ROE 2025-2), e non si tratta di un crollo improvviso, ma di un aggiustamento che si riflette in due movimenti simultanei: si vendono meno abitazioni, ma a prezzi più alti.
Il ROE 2025-2 mostra una riduzione della quantità e della superficie delle unità vendute, riservate o in giacenza, mentre aumentano quelle non destinate alla vendita.
Il numero di progetti destinati all'uso da parte del proprietario o alla locazione è aumentato da 4.569 a 5.076 tra il primo e il secondo trimestre dell'anno fiscale 2025-2026, con un incremento dell'11,1% che ha portato la loro quota dal 78,9% all'87,6% del totale. Al contrario, i progetti destinati alla vendita sono rimasti pressoché stabili intorno al 12%, mentre i progetti a uso misto hanno avuto una presenza marginale.
L'aumento delle unità non commercializzabili, destinate all'uso personale o alla locazione, indica un cambiamento nelle dinamiche di mercato, dove parte dell'offerta non circola più sul mercato delle compravendite, ma è invece orientata alla generazione di reddito, alla riduzione del turnover delle scorte e al rallentamento del ciclo di vendita.
Questo andamento era già stato osservato nel ROE 2025-2021, ma risulta più pronunciato in questa misurazione.
Uno dei cambiamenti più rilevanti è la diminuzione dell'offerta di abitazioni con prezzi pari o inferiori a 3.000.000 di RD$, mentre allo stesso tempo aumenta la quota di unità nelle fasce di prezzo medio-alte, il che sposta il mercato verso segmenti con maggiore potere d'acquisto.
Questo comportamento conferma la tendenza: minore accesso per gli acquirenti a basso reddito e maggiore concentrazione nei segmenti medio e alto.
I prezzi continuano a salire
Nel frattempo, il prezzo medio al metro quadro degli appartamenti raggiunge i RD$109.381. Al di sopra della media, i valori più elevati si concentrano in specifiche aree del Distretto Nazionale, il che rafforza la segmentazione territoriale del mercato verso le zone centrali con prezzi più alti, lasciando le periferie con un valore relativo inferiore.
Questo aumento di prezzo era già stato rilevato nel ROE 2025-1, ma ora si consolida in un contesto di vendite meno dinamiche.
Rispetto al ROE 2025-1, il mercato non cambia direzione, bensì intensità, con l'approfondimento di tre tendenze:
1- Minore volume di unità vendute.
2- Maggiore peso delle unità al di fuori del mercato e
3- Aumento prolungato dei prezzi, che si traduce in un mercato meno dinamico in termini di quantità, ma più esigente in termini di valore.
Occorre inoltre ricordare che tale comportamento è direttamente influenzato dagli alti tassi di interesse, dalle condizioni di prestito restrittive e dall'aumento dei prezzi delle materie prime.
Questi fattori influenzano sia l'offerta che la domanda, in quanto limitano il potere d'acquisto delle famiglie, aumentano i costi di sviluppo dei progetti e riducono la velocità di commercializzazione.
L'effetto domino porta a un mercato più selettivo, con un minor numero di acquirenti effettivi, maggiori restrizioni di accesso e una maggiore segmentazione in base al livello di reddito.
Il nuovo equilibrio
Il mercato immobiliare non si ferma, ma ridefinisce i propri equilibri. La sfida attuale non è solo costruire, ma anche vendere in un contesto più circoscritto, adattando il prodotto al segmento di mercato giusto e mantenendo i prezzi in un ambiente più esigente.
Anziché un declino, i dati mostrano una transizione verso un mercato più lento, con prezzi più elevati e accesso più limitato, una tendenza già presente nel ROE 2025-1 e consolidata in questa rilevazione.
Letture consigliate:
