Analisi del disegno di legge che disciplina l'intermediazione immobiliare e la pubblicità ingannevole
Speciale per El Inmobiliario
Di Ana Bello
Il disegno di legge che regola l'intermediazione immobiliare rappresenta un passo avanti: professionalizza un settore che contribuisce in modo significativo al PIL ed è afflitto da pratiche irregolari. Tuttavia, è opportuno moderare l'entusiasmo con cui alcuni celebrano l'affermazione secondo cui "gli avvocati avranno bisogno di una licenza per le transazioni immobiliari": tale affermazione è inesatta e deriva da una formulazione ambigua che deve essere corretta.
Il progetto in sé esclude l'attività legale. L'articolo 3, paragrafi 2 e 3, esclude la consulenza legale da parte di professionisti e le transazioni effettuate da agenti. L'articolo 19 ribadisce che la fornitura di servizi legali relativi alla redazione, preparazione e negoziazione di contratti di trasferimento non costituisce intermediazione. L'avvocato che struttura la transazione e verifica lo stato dell'immobile non agisce in qualità di intermediario.
La difficoltà sorge nel paragrafo dell'articolo 19, che impone agli avvocati di registrarsi come agenti quando svolgono le attività descritte nell'articolo 18: promozione, pubblicità, acquisizione di clienti e gestione della domanda e dell'offerta. Il problema è che l'articolo 18, paragrafo 3, include il termine "negoziazione", che descrive anche parte della consulenza legale. È qui che risiede l'ambiguità: il confine tra consulenza e mediazione si fa labile.
L'exequatur e la specializzazione in diritto immobiliare e catastale garantiscono la sicurezza giuridica della transazione; una funzione distinta dall'intermediazione, che mette in contatto domanda e offerta in cambio di una commissione. L'exequatur non rende l'avvocato un agente immobiliare, né dovrebbe richiedere un'ulteriore licenza; ma la laurea non lo autorizza nemmeno a commercializzare immobili altrui e a percepire una commissione: quando agisce in questo modo, di fatto svolge la funzione di agente immobiliare. La soluzione non è esentarlo in base alla sua laurea, ma definire l'ambito della sua funzione. Imporre una licenza per il suo mero ruolo consultivo violerebbe inoltre la libertà d'impresa sancita dall'articolo 50 della Costituzione.
Il diritto comparato conferma questa tesi. Negli Stati Uniti, l'abilitazione all'esercizio della professione è regolamentata a livello statale: la California esenta gli avvocati quando l'attività rientra nei loro servizi legali; il Texas applica un'esenzione più ampia. La Spagna ha liberalizzato l'intermediazione con il Regio Decreto Legge 4/2000, ma dal 2010 diverse comunità autonome (Catalogna, Comunità Valenciana, Isole Baleari e, dal 2025, Andalusia) hanno istituito registri obbligatori con requisiti di formazione, assicurazione e garanzie. La Repubblica Dominicana sta seguendo questa strada; il problema non risiede nel principio, ma nella formulazione.
Cosa manca al disegno di legge? In primo luogo, una chiara definizione del confine tra esercizio della professione legale e intermediazione, specificando che la negoziazione accessoria a un servizio legale è esclusa. In secondo luogo, l'obbligo di assicurazione di responsabilità professionale, attualmente assente dal testo. In terzo luogo, norme per la divulgazione di casi di doppia rappresentanza e conflitti di interesse. In quarto luogo, un numero specifico di ore di formazione continua. E in quinto luogo, la concessione di indipendenza e risorse concrete alla Direzione Generale per la Registrazione, il Controllo e l'Intermediazione Immobiliare, con un registro pubblico accessibile.
In sintesi, l'obiettivo del progetto – certezza del diritto, trasparenza e tutela dei consumatori – è valido. Ciò che serve è un intervento legislativo: distinguere tra il professionista legale, che fornisce garanzie giuridiche, e il broker, che agisce come intermediario commerciale. Finché questo confine rimarrà ambiguo, si perderà l'opportunità di costruire un quadro normativo che, lungi dal contrapporre le professioni, le integri a vantaggio sia degli investitori che degli acquirenti.
Contenuto originariamente pubblicato nel numero 15 dell'edizione cartacea di El Inmobiliario .
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