Oltre il 90% dell'offerta abitativa è costituita da appartamenti, in un mercato sempre più omogeneo, segmentato e orientato verso profili di reddito medio-alti
SANTO DOMINGO. – I dati del Catasto (ROE 2025-2) confermano che oltre il 90% delle unità abitative sono appartamenti, una tendenza non nuova, ma che in questa rilevazione si consolida e ridefinisce il modo in cui la città cresce.
Il settore residenziale rimane il fulcro del mercato immobiliare nell'area metropolitana, ma i cambiamenti registrati nel rapporto non indicano la quantità di immobili costruiti, bensì la tipologia di abitazioni che predomina nell'offerta.
I dati rivelano che gli appartamenti non sono più solo la maggioranza, ma praticamente la maggioranza assoluta nell'offerta formale, soppiantando le case unifamiliari, in risposta a fattori strutturali come la limitazione della disponibilità di terreni urbani, l'aumento dei costi di costruzione e la necessità di sviluppare progetti con maggiore densità.
Di conseguenza, il mercato si sta orientando verso un formato dominante di complessi residenziali multifamiliari, caratterizzati da una maggiore densità senza una completa espansione verticale. Sebbene prevalgano gli appartamenti, l'altezza degli edifici rimane moderata.
La maggior parte delle abitazioni è realizzata in edifici di uno o due piani, il che indica che la densificazione avviene più attraverso l'uso del suolo che attraverso la crescita verticale.
Un modello, già visibile nel ROE 2025-1, si conferma anche nella nuova misurazione: più unità per progetto, ma senza un salto significativo verso una verticalizzazione intensiva.
Standardizzazione e territorio
A causa delle carenze nel trasporto pubblico, il parcheggio cessa di essere un valore aggiunto e diventa parte integrante del prodotto immobiliare.
Un altro dato chiave emerso dal rapporto ROE 2025-2 è che oltre l'80% delle abitazioni dispone di un posto auto, un elemento che, al di là della sua funzionalità, definisce il profilo del potenziale acquirente: persone con un veicolo proprio, progetti rivolti ai segmenti medio e medio-alti, in una città che continua a essere organizzata attorno al trasporto privato.
Nel ROE 2025-2, anche la distribuzione geografica dell'offerta abitativa risulta disomogenea, poiché i dati riflettono una forte concentrazione nel Distretto Nazionale con oltre il 40% del totale costruito e Santo Domingo Est che rappresenta il 34,1% delle opere, mentre Santo Domingo Nord, pur essendo un'area in piena espansione, concentra al momento della rilevazione solo il 16,1%.
Questi dati replicano uno schema osservato nelle edizioni precedenti, in cui il centro concentra il valore mentre la periferia assorbe l'espansione, un comportamento che rafforza la segmentazione del mercato non solo in base al prezzo, ma anche in base alla posizione geografica.
Sebbene le abitazioni rimangano la destinazione principale delle costruzioni, gli standard di offerta possono rispondere a criteri di efficienza e redditività, ma al contempo riducono la varietà di opzioni disponibili sul mercato.
Attualmente, l'offerta è pressoché omogenea e predominano appartamenti e progetti che includono parcheggio, con configurazioni e caratteristiche simili, il che suggerisce un mercato più efficiente dal punto di vista del costruttore, ma con una minore varietà di opzioni per gli acquirenti.
Nel contesto macroeconomico caratterizzato da tassi di interesse più elevati, restrizioni finanziarie più stringenti e aumento dei costi dei materiali, gli sviluppatori si stanno concentrando su prodotti con un fatturato o una redditività maggiori, riducendo i rischi e optando per tipologie collaudate, come gli appartamenti.
Il risultato è una città con un maggior numero di alloggi per progetto e un mercato sempre più focalizzato su segmenti specifici, principalmente quelli a reddito medio e medio-alto.
L'appartamento non è solo il prodotto dominante. È l'espressione di un mercato che si sta adattando alle nuove condizioni economiche e urbane.
Più che un cambiamento specifico, si tratta di una tendenza già presente nel ROE 2025-1 che ora si sta consolidando, segnando il modo in cui Santo Domingo viene costruita e abitata.
Letture consigliate:
- Il settore delle costruzioni è in crescita, ma il numero di nuovi progetti è in calo del 22%
- Secondo il rapporto ROE, i progetti di costruzione destinati a case unifamiliari presentano il tasso più elevato di interruzioni dei lavori
