Acquistare 100, 300 o 700 metri quadrati di spazio per uffici potrebbe sembrare semplice finché non si entra effettivamente nel mercato. Non tutti gli edifici ad uso ufficio sono stati progettati per essere venduti, e questo sta trasformando l'offerta disponibile. C'è un argomento che si ripete sempre più spesso:
—Indhira, vorrei acquistare un ufficio.
—Perfetto. Quanti metri?
—300.
—In che tipo di edificio?
—Classe A, buona posizione, buon parcheggio e, preferibilmente, nuova.
Sembra un requisito relativamente semplice. Finché non iniziamo a esaminare la situazione. Perché una delle peculiarità del mercato immobiliare di Santo Domingo è che avere un'offerta significativa di uffici non significa necessariamente avere un inventario altrettanto consistente di immobili disponibili per la vendita.
Non tutti gli edifici sono costruiti per essere venduti
Il mercato si è evoluto. Alcuni progetti sono concepiti fin dall'inizio per rimanere di proprietà di un unico proprietario e generare reddito. Altri possono finire nelle mani di investitori istituzionali o veicoli di investimento che preferiscono mantenere l'intera proprietà. Esistono anche sviluppi strutturati specificamente per la vendita di singoli uffici, unità combinabili, interi piani o spazi di diverse dimensioni all'interno dello stesso progetto.
Pertanto, un'azienda può trovare molte opzioni di affitto, ma molte meno quando decide di acquistare. La differenza non sta necessariamente nel numero di uffici disponibili, ma in quanti sono in vendita e quanti soddisfano realmente le esigenze dell'acquirente.
Chi sta acquistando uffici?
Non esiste un solo tipo di acquirente. C'è l'imprenditore che paga l'affitto da dieci o quindici anni e comincia a chiedersi se non sia il caso di investire nel settore immobiliare. C'è l'azienda che ha una chiara idea delle proprie esigenze di spazio future e desidera avere il controllo della propria sede centrale. C'è l'investitore privato che possiede già appartamenti, case vacanza o altri immobili e cerca di diversificare il proprio portafoglio.
Esistono anche family office e investitori istituzionali che considerano gli immobili aziendali come un'ulteriore classe di attività. Ogni profilo ha obiettivi diversi e, pertanto, dovrebbe adottare un approccio di acquisto differente.
100 metri quadrati non sono la stessa cosa di un intero appartamento
Il mercato offre soluzioni di diverse dimensioni. Ci sono uffici aziendali relativamente piccoli, unità di circa 100 o 150 metri quadrati, spazi che possono essere combinati per creare aree più ampie, e progetti in cui è possibile acquisire 300, 500 o 700 metri quadrati, e persino interi piani. La questione non è solo quanto voglio investire, ma quale prodotto si adatta meglio alla mia strategia.
Per un utente finale, ciò che conta è come la sua attività potrà operare in quel luogo: la disposizione degli spazi, la posizione, l'accessibilità, il parcheggio e il potenziale di crescita. Per un investitore, ciò che conta è anche chi potrebbe affittare quello spazio in futuro e quanto sarà competitivo rispetto ad altre alternative sul mercato.
L'acquisto a scopo di locazione richiede un'analisi più approfondita
Ecco un errore comune che vedo spesso: acquistare un ufficio semplicemente perché si pensa che il prezzo al metro quadro aumenterà. Se l'intenzione è quella di investire, voglio conoscere la domanda futura e il potenziale di reddito che l'immobile può generare.
Che tipo di azienda potrebbe occuparlo? Quali sono le dimensioni richieste dal mercato? Quanti posti auto sono necessari? Quale potrebbe essere il canone di locazione? Per quanto tempo potrebbe rimanere libero? Viene consegnato allo stato grezzo? Chi si occuperà degli allestimenti interni? Quali saranno i costi di manutenzione? E quali condizioni richiederà probabilmente un inquilino aziendale?
La valutazione è importante, ma lo è altrettanto la capacità dell'asset di generare reddito e di mantenere la propria attrattiva nel tempo.
Un ufficio può sembrare un buon affare per via del suo prezzo, ma rivelarsi un investimento poco competitivo se è difficile da affittare o da mantenere in condizioni attraenti per il mercato.
Anche il parcheggio fa parte dell'investimento
Negli uffici, non valuterei mai il prezzo al metro quadro senza considerare i posti auto inclusi.
Due unità della stessa dimensione possono avere valori e possibilità di collocazione molto diversi a seconda del numero di posti auto offerti e delle esigenze dell'occupante. Anche l'efficienza degli impianti, l'accessibilità, i sistemi dell'edificio, la gestione, i costi operativi e il profilo generale del progetto sono fattori importanti. Il prezzo è fondamentale. La competitività futura dell'immobile lo è ancora di più.
Acquistare un ufficio già pronto o aspettare che venga costruito?
Un ufficio già esistente offre un vantaggio prezioso: la certezza. Posso vederlo, capire come funziona l'edificio, valutarne le condizioni e potenzialmente trovarlo pronto per essere occupato o affittato. Acquistare durante la costruzione offre altri vantaggi: la possibilità di scegliere in anticipo le unità, piani di pagamento personalizzabili in base al profilo dell'acquirente e la possibilità di entrare in un progetto prima del suo completamento.
Tuttavia, entrambe le alternative comportano rischi e condizioni differenti. L'importante è determinare quale si adatti meglio al nostro orizzonte temporale di investimento, alla liquidità disponibile, alle esigenze operative e agli obiettivi di gestione patrimoniale. Non si tratta di decidere se sia meglio acquistare un immobile già completato o uno in costruzione, bensì di individuare quale delle due opzioni sia più vantaggiosa per ciascun acquirente.
Innanzitutto, definiamo cosa vogliamo acquistare
Spesso ricevo chiamate dopo che la decisione è già stata presa: "Voglio acquistare. Mandatemi quello che avete". Preferisco iniziare un po' prima. Si tratta di un acquisto per uso personale o di un investimento? Quanto capitale vogliamo investire? Qual è il nostro orizzonte temporale di investimento? Che tipo di uffici potrebbero essere richiesti domani? Di che posizione abbiamo bisogno? Quanti posti auto sono essenziali? Cerchiamo un edificio nuovo, uno esistente o un progetto in costruzione?
Rispondere a queste domande permette di filtrare meglio le alternative e di riconoscere una buona opportunità quando si presenta. Perché, in un mercato in cui non tutti gli immobili aziendali sono disponibili per la vendita, cercare senza una strategia definita può far perdere tempo e far trascurare opzioni che invece soddisfano le proprie esigenze. L'acquisto di un ufficio non inizia con la ricerca di un immobile. Inizia con la comprensione di che tipo di bene si desidera possedere tra cinque, dieci o quindici anni. E questa differenza può cambiare completamente la decisione di acquisto.
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