Oltre alla semplice disponibilità di nuovi spazi, il mercato degli uffici sta alzando i propri standard. Aziende, proprietari e investitori dovranno comprendere appieno cosa significhi competere per gli utenti aziendali dei prossimi anni
Oltre alla semplice disponibilità di nuovi spazi, il mercato degli uffici sta alzando i suoi standard. Aziende, proprietari e investitori dovranno comprendere appieno cosa significhi competere per gli utenti aziendali dei prossimi anni. Chi lavora quotidianamente nel mercato degli uffici sa che un database non è mai veramente completo.
Aggiorno costantemente il mio database. Visito gli edifici. Esamino gli spazi che vengono immessi sul mercato e quelli che vengono ritirati. Parlo con i proprietari. Confronto gli affitti. Valuto i nuovi progetti. Accompagno aziende che cercano 100 metri quadrati e altre che necessitano di interi piani. E, soprattutto, cerco di capire perché un'azienda sceglie un edificio e ne scarta un altro.
Perché il lavoro di un broker o di un consulente aziendale non dovrebbe limitarsi a sapere cosa è disponibile. Dobbiamo conoscere il prodotto.
E quando ho recentemente aggiornato i nostri dati sul mercato degli uffici di Santo Domingo, qualcosa in particolare ha attirato la mia attenzione. In un campione di oltre 40 edifici adibiti a uffici, abbiamo identificato circa 302.000 metri quadrati di spazi esistenti, oltre a una quantità significativa di nuovi metri quadrati che potrebbero essere aggiunti nei prossimi anni.
La disponibilità riscontrata nell'inventario esistente si aggira intorno al 10%. Pertanto, non sembra che al momento ci troviamo di fronte a un mercato sovra-offerta. Credo però che stiamo entrando in un mercato diverso. E la differenza non risiederà solo nel numero di uffici costruiti, ma anche nella tipologia di uffici che le aziende che li occuperanno richiederanno.
Che cosa significa davvero un ufficio di Classe A?
Spesso si parla di edifici di classe A, B o C, ma è opportuno chiarire che non esiste un'unica formula internazionale che classifichi automaticamente un edificio come di classe A. La classificazione è relativa al mercato in cui opera e si basa su una serie di caratteristiche fisiche, operative e commerciali.
In termini generali, un edificio di Classe A rappresenta il prodotto aziendale di più alto livello nel suo mercato: ottima posizione, qualità costruttiva, impianti efficienti, infrastrutture tecnologiche, sicurezza, sistemi elettromeccanici adeguati, ascensori, parcheggio, aree comuni, gestione professionale e un'esperienza utente coerente.
Un edificio di classe B può essere un'ottima sede aziendale, funzionale e ben posizionato, ma di solito presenta differenze in termini di età, specifiche, infrastrutture o servizi rispetto a un immobile di classe superiore.
Una classe C risponde principalmente a un'esigenza funzionale ed economica, generalmente con infrastrutture, servizi e specifiche più basilari.
Ma c'è un aspetto importante: l'età, di per sé, non determina la categoria di un edificio.
Una struttura con vent'anni di storia, che ha investito costantemente in tecnologia, sistemi, aree comuni e gestione, può rimanere incredibilmente competitiva. Al contrario, una struttura relativamente nuova può rapidamente perdere terreno se è stata progettata senza tenere conto delle esigenze degli utenti.
Che aspetto ha un prodotto di lusso a Santo Domingo?
Il nostro mercato vanta già punti di riferimento aziendali di diverse generazioni. Acrópolis, BlueMall, Novo Centro, Hábitat, World Trade Center, Downtown e Villa Palmera, tra gli altri, fanno parte dell'evoluzione dello sviluppo aziendale di Santo Domingo.
Questi edifici non sono identici, né dovrebbero necessariamente essere valutati nella stessa identica categoria. Ognuno ha caratteristiche, età, specifiche e proposta di valore diverse. Ed è proprio questo che li rende interessanti.
Acropolis ha segnato un traguardo significativo integrando uffici aziendali, negozi e servizi all'interno di un unico complesso. BlueMall ha portato questa integrazione a un livello ancora più esclusivo, includendo uffici, negozi, hotel e servizi.
I progetti delle generazioni successive hanno continuato a elevare il dibattito verso strutture aziendali più complete, spazi comuni, tecnologia, parcheggi per utenti e visitatori e una concezione più olistica dell'esperienza lavorativa.
Ciò che fino a pochi anni fa poteva essere considerato un elemento distintivo sta gradualmente diventando un'aspettativa. Le multinazionali stanno cambiando le regole del gioco. Lo noto sempre più spesso nelle conversazioni con i clienti aziendali.
Una multinazionale non sceglie necessariamente un edificio perché è "il più nuovo" o perché ha la hall più imponente. Molte decisioni immobiliari sono guidate dalle politiche stabilite dalle società madri.
-Sicurezza
-Continuità operativa
-Efficienza energetica
-Qualità ambientale
-Accessibilità
-Tecnologia
-Benessere dei dipendenti
-Sostenibilità
Inoltre, con sempre maggiore frequenza, gli standard e le certificazioni ambientali riconosciuti a livello internazionale vengono inclusi nell'analisi. Per questo motivo, concetti come LEED, efficienza energetica e qualità ambientale degli interni non sono più appannaggio esclusivo di architetti e costruttori.
Stanno entrando a pieno titolo nel dibattito sul mercato immobiliare aziendale. Per alcune aziende, rappresentano una scelta preferenziale. Per altre, possono essere parte di politiche aziendali più ampie. E per altre ancora, non sono ancora un fattore determinante.
Ma la direzione è chiara:
Gli edifici aziendali vengono sempre più valutati come infrastrutture per l'attività e non semplicemente come metri quadrati di scrivanie. Capire il mercato non significa conoscere un listino prezzi.
Due uffici offerti a 35 dollari al metro quadro possono rappresentare scelte completamente diverse. Ho bisogno di sapere cosa succede quando arrivo all'edificio alle 8:30 del mattino.
Come funziona l'accesso?
Quanto tempo impiega un dipendente a parcheggiare?
Quanti ascensori ci sono e qual è la loro capacità?
Di quanti posti auto hanno effettivamente bisogno gli uffici di 500 m²?
Come funziona il sistema di alimentazione di emergenza elettrica?
Quanto costa la manutenzione?
Quanto è efficiente l'impianto?
Quale investimento iniziale sarà necessario al cliente?
Chi gestisce l'edificio?
Chi è il proprietario?
E quanto può essere flessibile una negoziazione?
Ma c'è un'altra domanda che per me è altrettanto importante:
Chi ci lavora?
Perché ogni edificio sviluppa, in qualche modo, un proprio ecosistema.
Alcuni edifici sono naturalmente adatti a scopi finanziari. Altri ospitano studi professionali. Alcuni funzionano eccezionalmente bene per le multinazionali. Altri hanno un profilo più orientato al patrimonio o agli investitori. E certi immobili sono particolarmente attraenti per le aziende che necessitano di un flusso costante di clienti.
Saperlo significa anche conoscere il settore immobiliare.
Piantini rimane il cuore pulsante e direzionale della città. Nel campione che stiamo analizzando, circa il 60% degli immobili esistenti è concentrato a Piantini. Non è un caso. Piantini riunisce uffici, istituti finanziari, hotel, ristoranti, negozi e servizi in uno dei distretti commerciali più consolidati del Paese.
I canoni di locazione richiesti che abbiamo osservato nel mercato aziendale analizzato si aggirano approssimativamente tra i 25 e i 50 dollari USA al metro quadro al mese, a seconda della posizione, dell'edificio, delle caratteristiche e della qualità dell'immobile.
Ma ripeto:
L'affitto non è la stessa cosa del costo
Uno spazio più costoso al metro quadro può risultare più efficiente dal punto di vista economico se richiede meno spazio per ospitare le stesse attrezzature, offre un parcheggio migliore, riduce determinati costi operativi o richiede minori investimenti per soddisfare gli standard aziendali dell'occupante.
Ecco perché uno dei temi che dovremo integrare sempre più spesso nella discussione nella Repubblica Dominicana è quello del costo totale di occupazione.
Non si tratta di quanto costa affittare la metropolitana, ma di quanto costa effettivamente occuparla. Meno spazio non significa necessariamente un ufficio più economico. C'è un'altra tendenza che dovremmo tenere d'occhio.
Molte aziende internazionali hanno ridotto i propri spazi ufficio in seguito alla diffusione del lavoro ibrido. Ma questo non significa necessariamente che stiano cercando un'opzione più economica. Un'azienda potrebbe passare da 1.500 m² a 1.100 m² e decidere di investire di più in ogni metro quadro che conserva. Meno postazioni di lavoro assegnate. Più spazi collaborativi. Sale riunioni migliori. Più tecnologia. Una posizione migliore. Maggiore efficienza. Una migliore esperienza per i dipendenti.
Questo spostamento verso un prodotto di qualità superiore è ciò che definiamo la "fuga verso la qualità". E credo che sarà una delle dinamiche che dovremo osservare con maggiore attenzione a Santo Domingo. Anche per il proprietario la questione cambia. Se possiedo un edificio ad uso ufficio, non mi basta più chiedermi: qual è il canone di locazione al metro quadro a Piantini?
C'è una domanda ancora più importante: contro quale edificio dovrò competere quando il mio inquilino dovrà rinnovare il contratto tra tre anni?
Questo cambia completamente la strategia. Potremmo dover modernizzare le aree comuni, aggiornare gli impianti, migliorare la tecnologia, rivedere i parcheggi, investire nell'efficienza energetica, riposizionare l'immobile sul mercato o persino valutare se sia il momento giusto per vendere.
Gli edifici non diventano obsoleti semplicemente perché invecchiano. Diventano obsoleti quando non soddisfano più le esigenze del mercato.
Per le aziende, intervenire tempestivamente può generare valore
Una decisione relativa agli immobili aziendali non dovrebbe essere presa tre mesi prima della scadenza di un contratto di locazione. Un'azienda con un contratto in scadenza nel 2027, 2028 o 2029 dovrebbe iniziare a monitorare il mercato fin da ora. Non necessariamente per trasferirsi. Forse la decisione migliore è rimanere e rinegoziare. Forse ridimensionare gli spazi. Forse migliorare la situazione. Forse consolidare diverse attività. Oppure, per un'azienda con una visione a lungo termine, valutare l'acquisto di una propria sede.
L'obiettivo non è traslocare. L'obiettivo è prendere la migliore decisione immobiliare per l'azienda.
La prossima competizione si baserà sulla qualità
Santo Domingo sta sviluppando un mercato degli uffici sempre più sofisticato. Questo offre opportunità per tutti, ma richiede anche un processo decisionale più oculato. Per i proprietari, significa capire con quali prodotti il loro immobile dovrà competere e quali investimenti sono necessari per mantenerne la rilevanza. Per gli investitori, significa guardare oltre il prezzo al metro quadro e chiedersi quali asset manterranno domanda, liquidità e capacità di generare reddito nel tempo. E per le aziende che occupano spazi ad uso ufficio, significa iniziare a considerare la propria strategia immobiliare per quello che è realmente: una decisione che coinvolge aspetti finanziari, operativi e di gestione del personale.
Ecco perché continuo ad aggiornare i dati, a visitare gli edifici e a parlare con proprietari, costruttori e utenti. Perché dietro ogni metro quadro si cela una decisione finanziaria, operativa e di gestione patrimoniale. E perché credo fermamente che il lavoro di un consulente immobiliare aziendale inizi ben prima di mostrare un immobile.
Tutto inizia con la comprensione del mercato, la conoscenza della sua evoluzione e l'aiuto al cliente nel prendere una decisione prima che diventi urgente. La grande domanda dei prossimi anni non sarà solo quanti nuovi spazi per uffici ci saranno a Santo Domingo.
Sarà qualcosa di molto più strategico: quali edifici, quali proprietari e quali aziende saranno pronti per il prossimo ciclo economico del paese?
