Qualche anno fa, molte aziende cercavano uffici a Santo Domingo semplicemente chiedendo:
"Quanti metri quadrati sono disponibili?"
Oggi la conversazione è cambiata. Ora chiedono:
– Quanti posti auto ha?
– Quanto è efficiente l'impianto?
– Ha un sistema di ridondanza elettrica?
– Che impatto ha sull'esperienza dei dipendenti?
– Quanto velocemente posso espandermi all'interno dell'edificio?
– L'immobile è conforme agli standard internazionali?
Ed è qui che il mercato comincia a confrontarsi con una realtà importante:
Santo Domingo si è evoluto più rapidamente di alcuni dei suoi immobili commerciali. Negli ultimi anni, la Repubblica Dominicana ha subito una rapida trasformazione guidata da:
nearshoring,
espansione dei BPO (Business Process Outsourcing),
crescita delle multinazionali,
fondi di investimento,
centri di servizi regionali
e una maggiore istituzionalizzazione del mercato immobiliare.
La domanda esiste.
I capitali esistono.
L'interesse internazionale esiste.
Ma la disponibilità del prodotto giusto è ancora limitata.
E non si tratta solo della quantità di uffici.
Si tratta della qualità.
Oggi, gran parte del patrimonio immobiliare aziendale rimane concentrato in edifici di classe B e B+, mentre l'offerta di veri e propri immobili istituzionali di classe A continua a essere limitata.
Ed ecco un dettaglio importante: non tutti i nuovi edifici sono automaticamente di Classe A internazionale.
Spesso, quando le multinazionali arrivano in un paese, scoprono differenze significative tra gli standard locali e quelli a cui sono abituate nei mercati più maturi.
Ho avuto modo di constatarlo direttamente in diversi processi di selezione del personale aziendale.
Ricordo in particolare un cliente internazionale del settore BPO che ha valutato decine di opzioni prima di prendere una decisione definitiva. Il processo non si è limitato al prezzo al metro quadro. Anzi, il prezzo si è rivelato una delle variabili meno importanti.
La vera discussione verteva su:
– efficienza operativa,
– esperienza dei dipendenti,
– capacità di espansione,
– densità di occupazione,
– accessibilità,
– parcheggio,
– infrastruttura tecnologica,
– e continuità operativa.
Dopo oltre 80 visite e numerose analisi tecniche, il cliente ha infine ristretto la scelta a sole tre strutture che soddisfacevano pienamente gli standard necessari per operare a livello regionale.
E questa realtà si ripete più spesso di quanto molti immaginino.
Perché il mercato aziendale dominicano non compete più solo con se stesso.
Compete con città come
San José,
Bogotá,
Panama City
o Monterrey.
Le multinazionali confrontano:
– infrastrutture,
– efficienza,
– talenti,
– connettività,
– sostenibilità,
– ed esperienza aziendale completa.
E questo costringe il mercato locale ad evolversi. La buona notizia è che il ventaglio di nuovi sviluppi si presenta promettente.
Stiamo assistendo a un numero crescente di progetti incentrati su:
– specifiche migliorate,
– sostenibilità,
– sviluppo a uso misto,
– servizi per le aziende,
– e una visione istituzionale.
Esiste ancora un divario significativo tra costruire più metri quadrati e costruire i metri quadrati giusti. Perché il futuro del mercato non sarà definito solo da chi costruisce più velocemente, ma da chi meglio comprende la direzione in cui si sta muovendo l'azienda moderna. Le aziende di oggi cercano immobili che le aiutino
ad attrarre talenti,
migliorare la produttività,
ottimizzare i costi,
rafforzare la cultura aziendale
e proiettare un'immagine in linea con gli standard globali.
Questo cambia completamente il panorama immobiliare. Gli sviluppatori che comprenderanno questa transizione non si limiteranno a costruire grattacieli, ma creeranno immobili di pregio in grado di competere a livello regionale.
Conclusione
Santo Domingo ha già una posizione strategica.
Ha già stabilità.
Ha già una buona connettività.
Ha già una domanda aziendale in crescita.
Ora è necessario migliorare la qualità del proprio inventario. Perché in questa nuova fase del mercato immobiliare, non conta chi costruisce di più, ma chi costruisce meglio.
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