Su dieci progetti di costruzione attivi registrati dall'Ufficio Nazionale di Statistica (ONE) nella Regione Metropolitana per il Registro delle Forniture Edilizie (ROE) 2026-1, più di sette non rivelano la provenienza dei fondi utilizzati per la loro realizzazione
SANTO DOMINGO. – Secondo il rapporto semestrale, “il 77,4% dei progetti di costruzione attivi non dispone di informazioni sulle richieste di finanziamento per la realizzazione dei lavori”, e tali informazioni sono riportate nel grafico 15 a pagina 37. Solo il 7,4% del totale ha dichiarato di aver ottenuto un finanziamento; il 15,2% ha affermato di non averne fatto richiesta.
Tra i progetti che hanno risposto alla domanda, il 67,3% ha dichiarato di non aver richiesto finanziamenti bancari, il che, secondo i dati disponibili, rende l'edilizia un'attività prevalentemente autofinanziata.
Lo stesso divario si riscontra anche per quanto riguarda la variabile chiave relativa a chi gestisce i fondi per ciascun progetto. Il rapporto indica che "il 77,3% dei progetti non dispone di informazioni sul fatto che la loro amministrazione avvenga tramite un trust", la struttura giuridica creata specificamente per garantire la tracciabilità e la supervisione esterna del finanziamento dei progetti immobiliari nel Paese.
Solo l'1,6% dei progetti di costruzione attivi nella Regione Metropolitana ha dichiarato di essere gestito da un trust; il 21,0% ha affermato di non esserlo e, complessivamente, l'ONE riporta che il 97,6% dei progetti attivi registrati è di natura privata.
La cifra del trust
Il trust a cui si fa riferimento nel rapporto ONE è stato creato dalla Legge 189-11 sullosviluppo del mercato dei mutui e dei trust, il cui testo è amministrato dalla Sovrintendenza delle banche (SB).
Come descritto dalla stessa SB sul suo sito web, la legge mira a "creare strumenti finanziari che convoglino le risorse di risparmio verso il finanziamento di alloggi, in particolare alloggi a basso costo", e richiede ai fiduciari di tenere una "contabilità separata o indipendente" e di presentare i rendiconti "almeno due volte l'anno" ai fiducianti e ai beneficiari, sotto la supervisione congiunta della Direzione Generale delle Imposte Interne (DGII), della Sovrintendenza delle Banche e della Sovrintendenza del Mercato dei Titoli.
Per dirla in modo più chiaro, si tratta del meccanismo ideato dallo Stato dominicano stesso per rendere verificabile il finanziamento di un progetto immobiliare. E, secondo il ROE 2026-1, viene utilizzato da meno di due progetti su cento attivi nella Grande Santo Domingo.
Questa mancanza di trasparenza non è di poco conto per le autorità responsabili della supervisione del sistema finanziario. L'Unità di Analisi Finanziaria (UAF), l'agenzia dominicana incaricata della prevenzione del riciclaggio di denaro, ha emanato la Regola Generale 03-18, che individua tre tipologie di soggetti obbligati a segnalare le transazioni sospette e ad applicare la dovuta diligenza: agenti immobiliari, imprese di costruzione e società fiduciarie che non forniscono servizi agli istituti finanziari.
Tra gli obblighi imposti alle imprese di costruzione e agli agenti immobiliari figurano la registrazione presso la DGII, la nomina di un responsabile della conformità, la segnalazione delle transazioni in contanti pari o superiori a 15.000 dollari USA, la segnalazione di transazioni sospette all'UAF entro cinque giorni lavorativi e la conservazione della documentazione per dieci anni.
Lanorma generale UAF 03-18 classifica le imprese di costruzione, le agenzie immobiliari e le società fiduciarie senza legami bancari come soggetti obbligati a prevenire il riciclaggio di denaro, proprio a causa del rischio che le loro attività siano finalizzate all'"occultamento, alla gestione, all'investimento o all'utilizzo" di denaro illecito.
Il sistema finanziario regolamentato stesso, nel frattempo, mostra che il credito bancario formale copre solo una frazione del settore. Secondo il Rapporto trimestrale sull'andamento del sistema finanziario della Sovrintendenza delle banche, al marzo 2026, il portafoglio di mutui ipotecari del sistema ammontava a 451.161 milioni di pesos dominicani, con un tasso di interesse medio ponderato dell'11,7 % e una crescita annua del 13,3% in termini nominali.
Si tratta di un portafoglio in espansione, ma rappresenta una piccola parte rispetto alle dimensioni del mercato immobiliare, come risulta dai dati della stessa ONE: se il 92,6% dei lavori attivi nella Regione Metropolitana non dichiara di aver richiesto un prestito, o perché non ne aveva bisogno, o perché non ne possedeva i requisiti, o perché la ONE non ha ottenuto tali informazioni, la questione di come venga finanziato il resto del settore edile dominicano rimane senza una risposta ufficiale, con i dati attualmente disponibili.
Né il ROE né le statistiche della Sovrintendenza delle Banche ci consentono di stabilire quanta parte di tale costruzione, senza finanziamenti bancari dichiarati, corrisponda a legittimi risparmi familiari, rimesse, reinvestimenti di profitti provenienti da altre attività commerciali o capitali la cui origine non è stata comunicata ad alcuna autorità.
Stabilire tale proporzione e determinare se la lacuna informativa riconosciuta dalla stessa ONE nel suo rapporto coincida con le aree di maggior rischio individuate dall'UAF, rappresenta, con i dati pubblici attualmente disponibili, un compito ancora da svolgere per la supervisione del settore.
Letture consigliate:
- Meno di cento progetti sostengono il boom edilizio nella regione metropolitana
- Tra il 2025 e il 2026, il prezzo al metro quadro aumenterà del 12,2% nella Regione Metropolitana
- Il ROE 2025-2021 conferma il crollo del mercato degli alloggi a prezzi accessibili e i massimi storici raggiunti dal segmento premium
