Le unità abitative con un prezzo inferiore o uguale a 3 milioni di RD$ hanno subito un forte calo: una diminuzione dell'83,8% rispetto al ROE 2024-1.
SANTO DOMINGO. – I dati del Registro delle Forniture Edili (ROE 2025-1) pubblicati dall'Istituto Nazionale di Statistica (ONE), riguardanti i prezzi degli immobili residenziali, rivelano una pericolosa polarizzazione del mercato: accessibili rischiano di scomparire nel mercato formale, mentre i prezzi al metro quadro nei settori più esclusivi del Distretto Nazionale continuano a raggiungere livelli storici.
I dati confermano una tendenza già emersa a metà del 2023, non sono affatto incoraggianti per i promotori di questo mercato e rivelano un'esigenza urgente: la progettazione di politiche pubbliche e alleanze settoriali che consentano la produzione di alloggi a prezzi accessibili alla maggior parte dei dominicani.
Il ROE 2025-1 non solo rivela i prezzi di mercato attuali, ma anche l'andamento del mercato immobiliare del Paese: un sistema polarizzato in cui il lusso continua a prosperare e gli alloggi a prezzi accessibili stanno diventando una risorsa quasi inesistente. Questo rappresenta il contrasto più marcato tra i segmenti registrato negli ultimi cicli del ROE.
Un crollo senza precedenti:
il ROE 2025-1 rivela che le unità abitative con un prezzo pari o inferiore a 3 milioni di pesos dominicani hanno subito un forte calo: una dell'83,8% rispetto al ROE 2024-1.
Questo crollo del segmento low-cost non è un caso isolato: è la conseguenza di una situazione avversa in cui convergono l'aumento del costo dei materiali, la scarsità di terreni disponibili a prezzi ragionevoli e condizioni finanziarie più restrittive.
Come documentato da El Inmobiliario.do nel suo report "L'aumento costante dei costi dei materiali da costruzione: un ostacolo all'edilizia abitativa a prezzi accessibili nella Repubblica Dominicana", i costi di acciaio, cemento e blocchi di calcestruzzo hanno registrato aumenti significativi tra il 2020 e il 2024, il che, secondo gli sviluppatori consultati, rende "sempre più difficile sostenere progetti nella fascia di prezzo bassa".
Questa pressione è aggravata da tassi di interesse bancari più elevati e margini di profitto ridotti per gli sviluppatori, il che ha drasticamente limitato la produzione di unità abitative a prezzi accessibili.
La Esperilla, Piantini e Naco: i quartieri con il metro quadro più caro del Paese.
Tuttavia, mentre l'edilizia abitativa a prezzi accessibili si sta riducendo, il segmento di fascia alta continua a rafforzarsi e il ROE 2025-1 stabilisce chiaramente la classifica dei quartieri con il prezzo più alto al metro quadro:
La Esperilla: RD$166.212 al m²;
Piantini: RD$161.449 al m²;
Ensanche Naco: RD$149.038 al m².
Tutte queste proprietà appartengono alla zona centrale, caratterizzata da un grande dinamismo commerciale e imprenditoriale, un'area che concentra progetti verticali ad alta densità, torri direzionali, servizi di lusso e una crescente presenza di acquirenti o investitori stranieri interessati alle rendite da locazione.
In un'analisi del 2023, El Inmobiliario.do aveva già avvertito che i prezzi in queste aree erano aumentati "dal 20% a oltre il 100% in soli due anni", a causa di una combinazione tra l'aumento dei costi di costruzione e la competizione per i terreni urbani sempre più scarsi.
Lusso in ascesa, accessibilità in declino.
I dati ROE dipingono un quadro chiaro, con tre variabili chiave: l'offerta di alloggi a prezzi accessibili è al suo punto più basso. Con un calo dell'83,8% delle unità con un prezzo pari o inferiore a 3 milioni di pesos dominicani, il Paese sta attualmente producendo meno alloggi a prezzi accessibili che in qualsiasi ciclo recente.
Il segmento premium continua ad espandersi: i tre quartieri più costosi del Distretto Nazionale mantengono e aumentano il loro valore al metro quadro.
Il divario abitativo si sta ampliando: mentre i prezzi degli immobili di lusso aumentano, l'accessibilità economica diminuisce.
In un rapporto sull'impatto sociale degli alloggi a prezzi accessibili, El Inmobiliario.do ha evidenziato come le famiglie dominicane siano spinte verso comuni periferici come Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste, Los Alcarrizos e Pantoja, dove i prezzi sono ancora più bassi, sebbene con infrastrutture meno sviluppate.
Implicazioni per il futuro del mercato
I dati sul ROE e le analisi di settore evidenziano diverse sfide, alcune delle quali urgenti: l'edilizia abitativa a prezzi accessibili si trova ad affrontare un collo di bottiglia che potrebbe peggiorare se non verranno attuati sussidi, incentivi fiscali o progetti pubblici su larga scala; il quartiere centrale degli affari continuerà ad attrarre investimenti di alto livello, rafforzando la concentrazione di immobili residenziali di pregio; e la disuguaglianza territoriale potrebbe acuirsi, alimentando l'espansione urbana verso aree a basso costo con minore accesso ai servizi.
Secondo il ROE 2025-1, il mercato immobiliare dominicano mostra una polarizzazione strutturale: scarso spazio per alloggi a prezzi accessibili, forte espansione nel del lusso e una domanda crescente che non trova un'offerta a prezzi contenuti.
Prezzi degli immobili nella Repubblica Dominicana (ROE 2025-1)
| Sezione | Dati/Contenuti |
| 1. Crollo del mercato degli alloggi a prezzi accessibili | –83.8 % calo del settore immobiliare ≤ RD$3.000.000 (rispetto al ROE 2024-1) |
| Principali cause del declino | – Aumento costante dei costi dei materiali – Scarsità di terreni urbani a prezzi accessibili – Tassi di finanziamento elevati – Margini di profitto inferiori per i costruttori |
| Conclusione | Gli alloggi a prezzi accessibili sono praticamente scomparsi dal mercato immobiliare formale |
| 2. I quartieri più costosi del Distretto Nazionale | |
| La piccola pera | RD$ 166.212 / m² |
| Piantini | RD$ 161.449 / m² |
| Estensione Naco | RD$149.038 / m² |
| 3. Fattori che determinano gli aumenti di prezzo | – Aumento dei prezzi di cemento, acciaio e blocchi (2020-2024) – Nelle zone di pregio: aumenti dal 20% al +100% in due anni – Scarsità di terreni urbani e forte concorrenza |
| 4. Un mercato diviso | |
| settore economico | Crollo vertiginoso: -83,8% |
| segmento premium | In espansione, prezzi record nella zona industriale centrale |
| impatto sociale | – Spostamento verso aree periferiche – Maggiore disuguaglianza territoriale – Maggiori tempi e costi di viaggio |
| 5. Dove si sta dirigendo il mercato? | – L'offerta di alloggi a prezzi accessibili è ai minimi storici – La domanda di lusso rimane elevata – Il mercato si sta polarizzando – Cresce il rischio di frammentazione urbana |
| 6. Conclusione generale | Senza politiche attive a favore dell'edilizia abitativa accessibile, il mercato continuerà a costruire per chi se lo può permettere di più, non per chi ne ha più bisogno. |
