SANTO DOMINGO – Il prezzo al metro quadro diventa spesso il principale punto di riferimento per l'acquisto, la vendita o l'investimento immobiliare. Una semplice ricerca su un sito web di agenzie immobiliari rivela case pubblicizzate a prezzi molto diversi, anche all'interno dello stesso quartiere. Ma questa cifra, che guida lunghe trattative e a volte coinvolge ingenti somme di denaro, non deriva da una tabella o da una regola fissa.
Dietro ogni valutazione si cela un processo tecnico che combina una moltitudine di fattori, come l'analisi di mercato, i criteri di pianificazione urbanistica, gli aspetti legali e le caratteristiche fisiche dell'immobile. Il prezzo al metro quadro non è improvvisato, ma costruito.
Per capire come si arriva a tale cifra, El Inmobiliario ha consultato Milagros Concepción, ingegnere civile e perito immobiliare, e Armando Mario García, dello studio Tasesores, che spiegano quali elementi entrano in gioco nella determinazione del valore di un immobile.
Il mercato offre un punto di riferimento, ma non una risposta definitiva
Uno degli errori più comuni, spiega Armando García, è pensare che il valore di un immobile possa essere determinato unicamente confrontandolo con altri offerti nella stessa zona.
Sebbene le transazioni recenti e l'andamento della domanda e dell'offerta costituiscano un punto di partenza indispensabile, il compito del perito consiste proprio nell'individuare ciò che rende ogni immobile diverso e come tali differenze ne influenzino il valore.
Questa analisi comprende variabili quali lo stato di conservazione, la qualità costruttiva, la distribuzione degli spazi, la funzionalità del progetto e le dimensioni del terreno, fattori che possono generare differenze significative tra immobili situati nello stesso contesto.
Secondo lo specialista, il mercato si convalida in ultima analisi attraverso le transazioni effettive tra acquirenti e venditori, quindi le aspettative di prezzo di un proprietario di immobili non sempre corrispondono all'andamento del mercato.
Anche il potenziale di un immobile ha un prezzo
Al di là delle caratteristiche visibili, Milagros Concepción sostiene che uno degli elementi più importanti in una valutazione immobiliare sia il potenziale di un immobile.
Si riferisce alla edificabilità e all'uso del suolo consentito dalle normative vigenti, due aspetti che determinano il potenziale di sviluppo di un lotto di terreno e che possono aumentarne significativamente il valore.
Un terreno non è prezioso solo per le sue dimensioni o la sua posizione, ma anche per le possibilità offerte dalle normative urbanistiche di sviluppare abitazioni, attività commerciali, uffici o progetti ad alta densità.
"La posizione rappresenta un punto di partenza nella valutazione di un immobile, ma le normative legali e tecniche e la destinazione d'uso del terreno sono fondamentali per stabilirne il valore reale", spiega il professionista.
Anche i documenti fanno parte del processo
L'analisi non si esaurisce con il terreno o l'edificio. Prima di emettere una perizia, è necessario esaminare anche lo stato giuridico dell'immobile.
Le procedure di delimitazione dei confini in corso, le mappe catastali sovrapposte, gli oneri o altre situazioni che incidono sulla sicurezza legale rappresentano rischi che diminuiscono il valore di un immobile, indipendentemente dalla sua ubicazione o dalle sue caratteristiche fisiche.
Per Concepción, questaregolarizzazione legale è uno degli aspetti più decisivi in una valutazione professionale, poiché riduce l'incertezza per chi acquista o finanzia un immobile.
La tecnologia e il mercato devono incontrarsi
Entrambi i periti concordano sul fatto che una valutazione non consiste nell'assegnare un prezzo in modo soggettivo. García sottolinea che è il mercato a convalidare il valore in ultima analisi attraverso transazioni reali, mentre Concepción evidenzia che tale valore può essere compreso solo analizzando congiuntamente le condizioni urbanistiche, legali e tecniche di ciascun immobile.
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