Au-delà de la simple augmentation des surfaces, le marché des bureaux rehausse ses exigences. Les entreprises, les propriétaires et les investisseurs devront comprendre ce que signifie réellement être compétitif pour attirer les entreprises utilisatrices dans les années à venir
Au-delà de la simple augmentation de la surface disponible, le marché des bureaux rehausse ses exigences. Entreprises, propriétaires et investisseurs devront comprendre les enjeux de la concurrence pour attirer les entreprises dans les années à venir. Ceux qui travaillent quotidiennement sur ce marché savent qu'une base de données n'est jamais vraiment exhaustive.
Je le mets à jour constamment. Je visite des immeubles. J'analyse les espaces disponibles sur le marché et ceux qui le quittent. Je discute avec les propriétaires. Je compare les loyers. J'étudie les nouveaux projets. J'accompagne des entreprises qui recherchent 100 mètres carrés et d'autres qui ont besoin d'étages entiers. Et surtout, je m'efforce de comprendre pourquoi une entreprise choisit un immeuble et en rejette un autre.
Car le rôle d'un courtier ou d'un conseiller d'entreprise ne devrait pas se limiter à connaître les produits disponibles. Il est essentiel de bien les connaître.
Lors de ma récente mise à jour de nos données sur le marché des bureaux à Saint-Domingue, un élément a particulièrement retenu mon attention. Sur un échantillon de plus de 40 immeubles de bureaux, nous avons recensé environ 302 000 mètres carrés de surface existante, auxquels s'ajoute un volume important de nouvelles surfaces qui pourraient être ajoutées dans les prochaines années.
La disponibilité constatée dans le stock existant est d'environ 10 %. Par conséquent, il ne semble pas que nous soyons actuellement confrontés à une situation de surproduction. Cependant, je suis convaincu que nous entrons dans une ère nouvelle. Et cette différence ne résidera pas seulement dans le nombre de bureaux construits, mais aussi dans le type de bureaux exigés par les entreprises qui les occuperont.
Que signifie réellement un bureau de classe A ?
On parle souvent de bâtiments de classe A, B ou C, mais il est important de préciser qu'il n'existe pas de formule internationale unique permettant de classer automatiquement un bâtiment en classe A. Cette classification est relative au marché sur lequel il évolue et repose sur un ensemble de caractéristiques physiques, opérationnelles et commerciales.
De manière générale, un immeuble de classe A représente le produit d'entreprise le plus haut de gamme de son marché : emplacement idéal, qualité de construction, installations performantes, infrastructure technologique, sécurité, systèmes électromécaniques adéquats, ascenseurs, parking, espaces communs, gestion professionnelle et expérience utilisateur homogène.
Un immeuble de classe B peut être un excellent immeuble de bureaux, fonctionnel et bien situé, mais il présente généralement des différences en termes d'âge, de spécifications, d'infrastructure ou d'équipements par rapport au produit haut de gamme.
Une classe C répond principalement à un besoin fonctionnel et économique, généralement avec une infrastructure, des services et des spécifications plus basiques.
Mais il y a un point important : l’âge, en soi, ne détermine pas la catégorie d’un bâtiment.
Un immeuble de 20 ans ayant investi de manière constante dans la technologie, les systèmes, les espaces communs et la gestion peut rester extrêmement compétitif. À l'inverse, un immeuble relativement récent peut rapidement prendre du retard s'il a été conçu sans tenir compte des besoins des utilisateurs.
À quoi ressemble un produit haut de gamme à Saint-Domingue ?
Notre marché compte déjà des emblèmes d'entreprises de différentes générations. Acrópolis, BlueMall, Novo Centro, Hábitat, le World Trade Center, Downtown et Villa Palmera, entre autres, participent à l'évolution du développement des entreprises à Saint-Domingue.
Ces bâtiments ne sont pas identiques et ne devraient pas nécessairement être évalués dans la même catégorie. Chacun possède des caractéristiques, un âge, des spécifications et une proposition de valeur différents. Et c'est précisément ce qui les rend intéressants.
Acropolis a franchi une étape importante en intégrant bureaux, commerces et services au sein d'un même complexe. BlueMall a poussé cette intégration encore plus loin en proposant un segment plus haut de gamme, combinant bureaux, commerces, hôtels et services.
Les projets des générations suivantes ont continué à élever le débat vers des installations d'entreprise plus complètes, des espaces communs, des technologies, des parkings pour les utilisateurs et les visiteurs, et une conception plus holistique de l'expérience de travail.
Ce qui, il y a quelques années, pouvait être considéré comme un facteur de différenciation, devient peu à peu une exigence. Les multinationales font évoluer la donne. Je le constate de plus en plus dans mes échanges avec mes clients entreprises.
Une multinationale ne choisit pas forcément un immeuble parce qu'il est « le plus récent » ou parce qu'il possède le hall d'entrée le plus impressionnant. De nombreuses décisions immobilières sont guidées par les politiques établies par leurs sociétés mères.
-Sécurité
- Continuité opérationnelle
-efficacité énergétique
- Qualité environnementale
-Accessibilité
-Technologie
-Bien-être des employés
-Durabilité
De plus en plus souvent, les normes et certifications environnementales reconnues internationalement sont intégrées à l'analyse. C'est pourquoi des concepts comme LEED, l'efficacité énergétique et la qualité de l'air intérieur ne sont plus l'apanage des seuls architectes et promoteurs immobiliers.
Elles font désormais partie intégrante du débat sur l'immobilier d'entreprise. Pour certaines entreprises, elles constituent un choix privilégié. Pour d'autres, elles s'inscrivent dans des politiques d'entreprise plus globales. Et pour d'autres encore, elles ne sont pas encore un facteur déterminant.
Mais la direction est claire :
On considère de plus en plus les immeubles de bureaux comme des infrastructures essentielles à l'entreprise, et non plus simplement comme des surfaces occupées par des bureaux. Comprendre le marché ne se résume pas à connaître une liste de prix.
Deux bureaux affichés à 35 dollars américains le mètre carré peuvent correspondre à des décisions totalement différentes. J'ai besoin de savoir ce qui se passera lorsque j'arriverai à l'immeuble à 8h30 du matin.
Comment fonctionne l'accès ?
Combien de temps faut-il à un employé pour se garer ?
Combien y a-t-il d'ascenseurs et quelle est leur capacité ?
Combien de places de parking sont réellement nécessaires pour un bureau de 500 m² ?
Comment fonctionne le système de secours électrique ?
Combien coûte l'entretien ?
Quel est le rendement de l'usine ?
Quel investissement le client devra-t-il réaliser ?
Qui gère l'immeuble ?
Qui est le propriétaire ?
Et quelle est la marge de flexibilité d'une négociation ?
Mais il y a une autre question qui est tout aussi importante pour moi :
Qui travaille là-bas ?
Car chaque bâtiment développe, d'une certaine manière, son propre écosystème.
Certains immeubles se prêtent naturellement aux activités financières. D'autres abritent des cabinets de professions libérales. Certains conviennent particulièrement bien aux multinationales. D'autres encore présentent un profil davantage axé sur la gestion d'actifs ou les investisseurs. Enfin, certains biens immobiliers sont particulièrement attractifs pour les entreprises qui ont besoin d'un flux constant de clients.
Savoir cela, c'est aussi connaître l'immobilier.
Piantini demeure le cœur économique de la ville. Dans l'échantillon analysé, environ 60 % des biens immobiliers existants sont concentrés à Piantini. Ce n'est pas un hasard. Piantini réunit bureaux, institutions financières, hôtels, restaurants, commerces et services au sein de l'un des environnements d'affaires les plus établis du pays.
Les loyers demandés que nous avons observés sur le marché des entreprises analysé se situent approximativement entre 25 et 50 dollars américains par m² et par mois, en fonction de l'emplacement, du bâtiment, des caractéristiques et de la qualité du bien.
Mais encore une fois :
Le loyer n'est pas la même chose que le coût
Un espace plus cher au mètre carré peut s'avérer plus rentable s'il nécessite moins d'espace pour accueillir le même équipement, offre un meilleur parking, réduit certains coûts d'exploitation ou exige un investissement moindre pour répondre aux normes de l'entreprise occupante.
C’est pourquoi l’une des discussions que nous devrons intégrer de plus en plus en République dominicaine concerne le coût total d’occupation.
Il ne s'agit pas du coût de location du métro, mais du coût réel de son occupation. Un espace réduit n'implique pas forcément des bureaux moins chers. Il y a une autre tendance à surveiller.
Suite à l'essor du travail hybride, de nombreuses entreprises internationales ont réduit la superficie de leurs bureaux. Pour autant, elles ne recherchent pas forcément une solution moins coûteuse. Une entreprise peut passer de 1 500 m² à 1 100 m² et décider d'investir davantage dans chaque mètre carré conservé : moins de postes de travail attribués, plus d'espaces collaboratifs, des salles de réunion plus modernes, des équipements technologiques plus performants, un emplacement privilégié, une efficacité accrue et une meilleure expérience collaborateur.
Cette évolution vers un produit de qualité supérieure, c'est ce que nous appelons la quête de la qualité. Et je pense que ce sera l'une des dynamiques que nous devrons suivre de très près à Saint-Domingue. La question change également pour le propriétaire. Si je possède un immeuble de bureaux, il ne suffit plus de me demander : « Quel est le prix de location au mètre carré à Piantini ? »
Il y a une question encore plus importante : contre quel immeuble serai-je en concurrence lorsque mon locataire devra renouveler son bail dans trois ans ?
Cela change complètement la stratégie. Il faudra peut-être moderniser les parties communes, mettre à jour les systèmes, améliorer la technologie, revoir le stationnement, investir dans l'efficacité énergétique, repositionner le bien, voire évaluer s'il est opportun de vendre.
Les bâtiments ne deviennent pas obsolètes simplement parce qu'ils vieillissent. Ils le deviennent lorsqu'ils ne répondent plus aux besoins du marché.
Pour les entreprises, anticiper les événements peut générer de la valeur
Une décision immobilière d'entreprise ne devrait pas être prise trois mois avant l'expiration d'un bail. Une entreprise dont le bail expire en 2027, 2028 ou 2029 devrait commencer dès maintenant à observer le marché. Pas forcément pour déménager. La meilleure option est peut-être de rester et de renégocier. Il peut être judicieux de réduire la taille des locaux, d'opter pour des espaces plus modernes, de regrouper certaines activités, ou encore, pour une entreprise ayant une vision à long terme, d'envisager l'acquisition de ses propres bureaux.
L'objectif n'est pas de déménager. L'objectif est de prendre la meilleure décision immobilière pour l'entreprise.
La prochaine compétition sera basée sur la qualité
Le marché immobilier de bureaux de Saint-Domingue se développe et se sophistique. Cette évolution offre des opportunités à tous, mais exige également une meilleure prise de décision. Pour les propriétaires, cela implique de comprendre la concurrence de leur immeuble et les investissements nécessaires pour maintenir sa compétitivité. Pour les investisseurs, cela signifie aller au-delà du prix au mètre carré et se demander quels actifs maintiendront la demande, la liquidité et la capacité de générer des revenus sur le long terme. Enfin, pour les entreprises occupant des bureaux, cela signifie appréhender leur stratégie immobilière pour ce qu'elle est réellement : une décision financière, opérationnelle et liée aux talents.
C’est pourquoi je mets constamment à jour les données, visite les bâtiments et échange avec les propriétaires, les promoteurs et les utilisateurs. Car derrière chaque mètre carré se cache une décision financière, opérationnelle et de gestion d’actifs. Et parce que je suis convaincu que le travail d’un conseiller en immobilier d’entreprise commence bien avant la première visite d’un bien.
Tout commence par la compréhension du marché, la connaissance de son évolution et l'accompagnement du client dans sa prise de décision avant que la situation ne devienne urgente. La grande question des prochaines années ne se limitera pas à la quantité de nouveaux espaces de bureaux disponibles à Saint-Domingue.
Il s'agira de quelque chose de beaucoup plus stratégique : quels bâtiments, quels propriétaires et quelles entreprises seront prêts pour le prochain cycle économique du pays ?
