Loi 85-25 : Guide complet de la nouvelle loi sur la location en République dominicaine

Guide 2026 : Qu’est-ce que la loi 85-25, comment fonctionne-t-elle et pourquoi change-t-elle le marché locatif en République dominicaine ?

SAINT-DOMINGUE – La loi 85-25 régit les locations immobilières et les procédures d'expulsion en République dominicaine, abrogeant le cadre législatif précédent (loi 4314 de 1955, son amendement 17-88 et décret 4807 de 1959).

Si vous êtes propriétaire, locataire, agent immobilier ou gestionnaire d'un bien résidentiel ou commercial, vous trouverez ici des informations sur : les dispositions applicables et celles qui ne le sont pas, les éléments obligatoires d'un contrat, la gestion des dépôts de garantie, des ajustements et des délais, ainsi que les changements apportés à la procédure de règlement des litiges.

Concepts fondamentaux du droit 85-25

1) Ce qu'elle réglemente (et qui l'applique)

La loi 85-25 régit les contrats de location destinés au logement, au commerce ou aux activités à but non lucratif, sur l'ensemble du territoire national.

2) Ce qui est exclu

Elle ne s'applique pas, entre autres, aux propriétés rurales, aux pensions de famille, aux zones franches (lorsqu'elles fonctionnent selon leur régime), aux biens loués par l'État, ni aux locations touristiques ou de loisirs dont la durée n'excède pas 90 jours.

3) Contrat : le minimum qu'il doit contenir

 La loi définit un contrat de location comme un accord par lequel le propriétaire accorde la jouissance temporaire d'un bien immobilier et le locataire verse un loyer. Ce contrat exige un minimum d'informations : l'identification des parties, la description et l'adresse du bien, sa destination (résidentielle, commerciale ou autres usages autorisés), le montant et les modalités de paiement, la durée du contrat, l'adresse de notification, etc.

4) Dépôt et garanties

• Logement : le dépôt de garantie ne doit pas dépasser deux mois de loyer.
  
• Commercial / à but non lucratif : le dépôt est convenu entre les parties.
  

5) Ajustement de prix

L'ajustement est soumis à accord. S'il s'agit d'un logement et qu'aucun accord n'a été trouvé, l'augmentation ne peut excéder 10 % du montant du loyer.

Chiffres et contexte : pourquoi cette loi est devenue un « enjeu national »

Un marché fortement dépendant des locations.
En République dominicaine, une part importante des ménages vit en location. Par exemple, les données de l'Office national des statistiques (ONE) de 2022, citées dans la presse économique, indiquent que 38,4 % des ménages étaient locataires (1 432 352 logements). Du côté des dépenses, l'Enquête nationale sur les revenus et les dépenses des ménages (ENGIH) de 2018 de la Banque centrale révèle qu'en zone urbaine, 40 % des logements sont loués.

Déficit de logements et pressions structurelles :
le MIVED a signalé que le pays est confronté à un déficit de plus de 1,4 million de logementset a indiqué qu'une grande partie correspond à un déficit qualitatif (logements présentant des carences).

Ce que la loi 85-25 cherchait à moderniser
Parmi les objectifs les plus fréquemment cités dans les analyses juridiques et les résumés : des règles plus claires, une formalité contractuelle plus grande, des limites/critères pour les dépôts et les réajustements, une répartition plus explicite des coûts (courtage/frais juridiques) et un cadre procédural plus défini pour les conflits et les expulsions, avec exécution par ordonnance du tribunal.

Étapes, exigences et liste de contrôle pour appliquer la loi 85-25 sans improvisation

Liste de contrôle rapide (domicile et entreprise)

Avant de signer

• Définissez par écrit l'usage prévu du bien (logement / commerce / organisme à but non lucratif).
  
• Il comprend le contenu minimal du contrat (parties, bien, loyer, mode de paiement, durée, notifications).
  
• S’il y a un garant conjoint, veuillez le préciser (le cas échéant).
  

Dépôt et preuves

• Pour le logement, vérifiez que le dépôt de garantie ne dépasse pas 2 mois de loyer.
  
• Il assure la traçabilité des paiements (reçus ou mécanisme convenu).
  

Pendant la durée du contrat

• S'il y a un ajustement à faire, acceptez-le. Si aucun accord n'est trouvé concernant le logement, n'oubliez pas le plafond de 10 % applicable dans ce cas.
  
• Respectez l'utilisation convenue ; toute modification non autorisée peut constituer un motif de résiliation conformément aux dispositions légales.
  

En cas de conflit

• Évitez les « raccourcis » : les expulsions doivent respecter la procédure légale et la décision du tribunal.
  
• Documents : contrat, reçus, communications officielles, preuves (notamment en cas de litige concernant un acompte ou une livraison).

Cas courants et exemples en République dominicaine : comment la loi 85-25 se manifeste dans la réalité

Cas 1 : « Ils m’ont demandé 3 dépôts de garantie pour un appartement » (logement)

En vertu de la loi 85-25, le dépôt de garantie pour un logement est plafonné à deux mois de loyer. Si l'on vous demande un montant supérieur à titre de « dépôt », il est conseillé de demander un détail de chaque frais (dépôt, avance ou autres accords), car le montant du dépôt lui-même est limité.

Cas 2 : « Je publie une annonce de location sur les réseaux sociaux, cela pourrait-il avoir des conséquences ? »

El Inmobiliario a déjà expliqué que la loi intègre la notion d' offre publique : ce qui est annoncé peut engendrer des attentes et des obligations vérifiables. Pour les agents et les vendeurs, cela les incite à publier des annonces assorties de conditions claires et conformes au contrat.

Cas 3 : « Locations de courte durée (Airbnb) et la limite des 90 jours »

La loi exclut les locations touristiques ou de loisirs d'une durée inférieure à 90 jours. Le débat pratique porte sur l'interprétation et la réglementation du marché de la location de courte durée, un sujet qu'El El Inmobiliario aborde comme un « dialogue » entre investissement et réglementation.

Cas 4 : « Réparations nécessaires : peuvent-ils augmenter mon loyer à cause de cela ? »

Dans un précédent article, El Inmobiliario expliquait que cette règle établit des obligations d'entretien pour le propriétaire et des critères déterminant quand le locataire doit quitter les lieux pour des réparations, avec suspension du paiement pendant toute la durée des travaux, selon l'article cité.

FAQ : Questions réelles sur la loi 85-25 (avec réponses courtes)

1) La loi 85-25 s'applique-t-elle à tous les types de locations ?

Non. Elle s'applique au logement, au commerce et aux organismes sans but lucratif ; elle exclut notamment les locations touristiques ou de loisirs d'une durée maximale de 90 jours, les exploitations agricoles rurales, les pensions de famille, les zones franches relevant de son régime et les biens loués par l'État.

2) Le contrat doit-il être écrit ?

Le guide pratique et les analyses concrètes mettent l'accent sur la formalisation et le contenu minimal du contrat (détails des parties, des biens, de l'objet, de la durée et du paiement).

3) Quel montant de dépôt peut être demandé pour un logement ?

Jusqu'à 2 mois de loyer.

4) En matière de commerce, existe-t-il également une limite aux dépôts ?

Dans le commerce (et les organismes sans but lucratif), l'acompte est convenu entre les parties.

5) L'augmentation annuelle de 10 % est-elle obligatoire ?

Pas nécessairement : l’ajustement dépend de l’accord. En matière de logement, sauf accord exprès, l’ajustement ne peut excéder 10 %. Le média a lui-même précisé qu’il ne s’agit pas d’une obligation automatique.

6) La loi interdit-elle les locations de courte durée ?

Elle ne les interdit pas en tant que telles, mais exclut de son application générale les locations touristiques/récréatives d'une durée maximale de 90 jours, ce qui laisse place à des débats pratiques sur l'interprétation et l'adéquation réglementaire.

7) Que se passe-t-il en cas de conflit concernant le remboursement de la caution ?

 La loi prévoit des méthodes de résolution en fonction du type de bien et de la juridiction compétente (logement ou commerce), et il est essentiel de documenter la livraison/réception et les preuves en cas de retenues.

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