Il y a quelques années, de nombreuses entreprises recherchaient des bureaux à Saint-Domingue en posant simplement la question suivante :
« Combien de mètres carrés sont disponibles ? »
Aujourd'hui, la conversation a changé. Désormais, les questions sont les suivantes :
– Combien de places de parking y a-t-il ?
– Quelle est l'efficacité énergétique de l'usine ?
– Dispose-t-elle d'une alimentation électrique de secours ?
– Quel est son impact sur l'expérience des employés ?
– À quelle vitesse puis-je me développer dans ces locaux ?
– L'équipement est-il conforme aux normes internationales ?
Et c’est là que le marché commence à se confronter à une réalité importante :
Saint-Domingue a évolué plus rapidement que certains de ses marchés immobiliers d'entreprise. Ces dernières années, la République dominicaine a connu une transformation fulgurante, impulsée par
la relocalisation de
, l'expansion des centres d'externalisation de processus métiers (BPO),
croissance des multinationales,
des fonds d'investissement,
des centres de services régionaux
et une plus grande institutionnalisation du marché immobilier.
La demande existe.
Les capitaux existent.
L'intérêt international existe.
Mais le produit adéquat reste limité.
Et il ne s'agit pas seulement de la quantité de bureaux.
Il s'agit aussi de qualité.
Aujourd'hui, une grande partie du parc immobilier d'entreprises reste concentrée dans les immeubles de classe B et B+, tandis que l'offre d'actifs institutionnels de véritable classe A demeure limitée.
Et voici un point important : tous les nouveaux bâtiments ne sont pas automatiquement classés A international.
Souvent, lorsqu'elles arrivent dans un pays, les entreprises multinationales découvrent des différences importantes entre les normes locales et celles auxquelles elles sont habituées sur les marchés plus matures.
J'en ai fait l'expérience directe lors de plusieurs processus de recrutement en entreprise.
Je me souviens notamment d'un client international du secteur de l'externalisation des processus métiers (BPO) qui a évalué des dizaines d'options avant de prendre sa décision finale. Le processus ne s'est pas limité au prix au mètre carré. En réalité, le prix s'est avéré être l'un des critères les moins importants.
La véritable conversation a porté sur :
– l’efficacité opérationnelle,
– l’expérience des employés,
– la capacité d’expansion,
– la densité d’occupation,
– l’accessibilité,
– le stationnement,
– l’infrastructure technologique
et – la continuité opérationnelle.
Après plus de 80 visites et de multiples analyses techniques, le client a finalement réduit ses options à seulement trois actifs qui répondaient réellement aux normes dont il avait besoin pour opérer à l'échelle régionale.
Et cette réalité se répète plus souvent que beaucoup de gens ne l'imaginent.
Car le marché des entreprises dominicain n'est plus seulement en concurrence avec lui-même.
Il est en concurrence avec des villes comme
San José,
Bogotá,
Panama
ou Monterrey.
Les multinationales comparent :
– leurs infrastructures,
– leur efficacité,
– leurs talents,
– leur connectivité,
– leur durabilité,
– et leur expérience globale en entreprise.
Cela oblige le marché local à évoluer. La bonne nouvelle est que les projets en cours de développement sont prometteurs.
On observe de plus en plus de projets axés sur :
– des spécifications améliorées,
– la durabilité,
– le développement à usage mixte,
– des services aux entreprises,
– et une vision institutionnelle.
Il subsiste toutefois un écart important entre construire plus de surface et construire la surface adéquate. Car l'avenir du marché ne se définira pas uniquement par la rapidité de construction. Il se définira par la capacité à comprendre les attentes des entreprises modernes. Aujourd'hui, les entreprises recherchent des actifs qui leur permettent
d'attirer les talents,
d'améliorer leur productivité,
d'optimiser leurs coûts,
de renforcer leur culture d'entreprise
et de projeter une image conforme aux standards internationaux.
Cela change complètement la donne dans le secteur immobilier. Les promoteurs qui comprennent cette transition ne se contenteront pas de construire des tours. Ils créeront des actifs institutionnels capables de rivaliser à l'échelle régionale.
Conclusion
Saint-Domingue bénéficie déjà d'une situation stratégique.
Elle jouit déjà de la stabilité.
Elle est déjà bien connectée.
La demande des entreprises y est déjà croissante.
Il vous faut désormais améliorer la qualité de votre offre. Car dans cette nouvelle phase du marché immobilier, ce n'est plus la quantité qui compte, mais la qualité.
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