Analyse des Gesetzentwurfs zur Regulierung von Immobilienmaklern und irreführender Werbung
Exklusiv für El Inmobiliario
Von Ana Bello
Das Gesetz zur Regulierung der Immobilienmaklerbranche stellt einen Fortschritt dar: Es professionalisiert einen Sektor, der einen erheblichen Teil des BIP ausmacht und von unlauteren Praktiken geplagt ist. Allerdings sollte man die Begeisterung mancher darüber, dass „Anwälte künftig eine Lizenz für Immobilientransaktionen benötigen“, etwas dämpfen: Diese Aussage ist unzutreffend und beruht auf einer unklaren Formulierung, die korrigiert werden muss.
Das Projekt selbst schließt juristische Dienstleistungen aus. Artikel 3, Absätze 2 und 3, schließen Rechtsberatung durch Fachleute und Transaktionen durch Vermittler aus. Artikel 19 stellt erneut klar, dass die Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit der Ausarbeitung, Vorbereitung und Verhandlung von Übertragungsverträgen keine Vermittlung darstellt. Der Anwalt, der die Transaktion strukturiert und den Status der Immobilie prüft, handelt nicht als Vermittler.
Die Reibungspunkte liegen in Absatz 19, der Anwälte verpflichtet, sich als Vertreter registrieren zu lassen, wenn sie die in Artikel 18 genannten Tätigkeiten ausüben: Werbung, Akquise von Mandanten sowie Angebots- und Nachfragemanagement. Problematisch ist, dass Artikel 18 Absatz 3 den Begriff „Verhandlung“ enthält, der auch einen Teil der Rechtsberatung umfasst. Hier liegt die Unklarheit: Die Grenze zwischen Beratung und Mediation verschwimmt.
Die Zulassung als Rechtsanwalt und die Spezialisierung im Immobilien- und Grundbuchrecht gewährleisten die Rechtssicherheit der Transaktion; eine Funktion, die sich von der Maklertätigkeit unterscheidet, bei der Angebot und Nachfrage gegen Provision zusammengebracht werden. Die Zulassung macht den Anwalt nicht zum Makler und sollte auch keine zusätzliche Lizenz erfordern; der Abschluss berechtigt ihn jedoch auch nicht dazu, fremde Immobilien zu vermarkten und dafür Provision zu verlangen: Wenn er so handelt, agiert er faktisch als Makler. Die Lösung besteht nicht darin, ihn aufgrund seines Abschlusses von der Zulassungspflicht zu befreien, sondern den Umfang seiner Funktion zu definieren. Die Einführung einer Lizenz für seine bloße Beratungstätigkeit würde zudem die in Artikel 50 der Verfassung verankerte unternehmerische Freiheit verletzen.
Das vergleichende Recht bestätigt diese Ansicht. In den Vereinigten Staaten ist die Zulassung von Anwälten auf Ebene der einzelnen Bundesstaaten geregelt: Kalifornien befreit Anwälte von der Zulassungspflicht, sofern die Tätigkeit zu ihren juristischen Dienstleistungen gehört; Texas sieht eine weitergehende Ausnahme vor. Spanien liberalisierte die Anwaltsvermittlung mit dem Königlichen Gesetzesdekret 4/2000, doch seit 2010 haben mehrere autonome Gemeinschaften (Katalonien, Valencia, die Balearen und ab 2025 Andalusien) verpflichtende Register mit Anforderungen an Ausbildung, Versicherung und Garantien eingerichtet. Die Dominikanische Republik beschreitet diesen Weg; ihr Problem liegt jedoch nicht im Prinzip, sondern in der Formulierung.
Was fehlt im Gesetzentwurf? Erstens eine klare Abgrenzung zwischen Rechtsberatung und -vermittlung, die Verhandlungen im Rahmen einer Rechtsdienstleistung ausschließt. Zweitens die Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung, die derzeit nicht im Text enthalten ist. Drittens Regelungen zur Offenlegung von Doppelvertretungen und Interessenkonflikten. Viertens festgelegte Fortbildungsstunden. Und fünftens die Unabhängigkeit und die Bereitstellung ausreichender Ressourcen für die Generaldirektion für Grundbucheintragung, -kontrolle und -vermittlung sowie eines öffentlich zugänglichen Grundbuchs.
Kurz gesagt, das Ziel des Projekts – Rechtssicherheit, Transparenz und Verbraucherschutz – ist sinnvoll. Was es jedoch erfordert, ist eine präzise Gesetzgebung: die Unterscheidung zwischen dem Rechtsanwalt, der Rechtssicherheit bietet, und dem Makler, der als Handelsvermittler agiert. Solange diese Grenze unklar bleibt, wird die Chance verpasst, einen Rahmen zu schaffen, der die Berufsstände nicht gegeneinander ausspielt, sondern sie zum Vorteil von Investoren und Käufern integriert.
Der Inhalt wurde ursprünglich in Ausgabe 15 der Printausgabe von El Inmobiliario veröffentlicht.
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