SANTO DOMINGO – Der Kauf, Bau oder die Investition in Immobilien in der Dominikanischen Republik zieht Steuerpflichten nach sich, die mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnen und sich über Jahre erstrecken, bis der Eigentümer seine jährliche Grundsteuer entrichtet. Dazwischen liegt ein komplexes Steuersystem, das nur wenigen Käufern – und auch nicht allen Bauträgern – vollständig bekannt ist.
Dieser Leitfaden bietet Ihnen eine vollständige Steuerübersicht des nationalen Immobilienmarktes: welche Steuern wann und auf welcher Grundlage anfallen, welche Steuerbefreiungen bestehen und was sich in den letzten zwei Jahren geändert hat.
Ausgangspunkt: Welche Steuern fallen bei einer Immobilientransaktion an?
Beim Erwerb von Immobilien in der Dominikanischen Republik fallen für Privatpersonen und juristische Personen mindestens drei unmittelbare Steuerpflichten an: die Grunderwerbsteuer (ITI), die Registrierungsgebühren bei der zuständigen Immobilienbehörde und die zukünftige jährliche Grundsteuer (IPI). Je nach Käuferprofil und Projektart können weitere Gebühren anfallen, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer (ITBIS) auf Dienstleistungen, die Kapitalertragsteuer für den Verkäufer und Hypothekensteuern.
Das Steuergesetzbuch (Gesetz 11-92) bildet den allgemeinen Rahmen, die konkreten Regelungen werden jedoch durch branchenspezifische Gesetze festgelegt – Gesetz 173-07 zur Effizienz der Steuererhebung, Gesetz 108-05 zur Grundbucheintragung und Gesetz 18-88 zur Grundsteuer. Die jährlichen Beschlüsse der DGII (Generaldirektion für Steuern und Abgaben) aktualisieren die geltenden Beträge, Schwellenwerte und Freibeträge.
1. Grunderwerbsteuer (ITI): die vom Käufer zu zahlenden 3 %
Was es ist und wer es bezahlt
Die Grunderwerbsteuer, geregelt durch Gesetz 173-07 zur Effizienz der Einnahmenerhebung, besteuert alle Immobilientransaktionen. Ihr Satz beträgt 3 % des Immobilienwerts, basierend auf dem höheren der beiden Werte: dem vom DGII (Generaldirektion für Inneres) ermittelten Wert oder dem im Kaufvertrag angegebenen Wert. Dieser letzte Punkt ist wichtig: Liegt der Marktpreis der Immobilie über dem offiziellen Wertgutachten, verwendet das DGII diesen Marktwert als Grundlage. Jordi Albertus
Die ITI-Gebühr ist vom Käufer zu entrichten, und ihre Zahlung ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt die Urkunde auf den Namen des neuen Eigentümers ausstellt.
Praxisbeispiel: Eine Wohnung in Punta Cana mit einem Wert von 250.000 US-Dollar generiert eine Grundsteuer von 7.500 US-Dollar. Beträgt der zwischen den Parteien vereinbarte Preis 230.000 US-Dollar, die Bewertung durch die DGII jedoch 250.000 US-Dollar, wird die Steuer auf Basis des höheren Wertes berechnet.
Neu ab 2025: Pflicht zur Offenlegung der Zahlungsmittel
Ab dem 1. Mai 2025 müssen Immobilientransaktionen über 1.000.000,00 RD$ gemäß der Allgemeinen Verordnung 07-22 der DGII (Generaldirektion für Steuern und Finanzwesen) die verwendete Zahlungsmethode dokumentieren. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Nachverfolgbarkeit von Zahlungen bei hochpreisigen Transaktionen zu verbessern und Praktiken wie die Unterbewertung von Verträgen zu bekämpfen. Konkret bedeutet dies, dass bei allen bedeutenden Immobilienverkäufen dokumentiert werden muss, ob die Zahlung per Banküberweisung, Scheck oder einem anderen nachweisbaren Instrument erfolgte.
Kostengünstiger Wohnraum: Die Freigrenze für 2026
Die dominikanische Gesetzgebung schützt den Zugang zu kostengünstigem Wohnraum durch eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Käufer mit Hypothek. Gemäß Beschluss DDG-AR1-2026-00001 der DGII (Generaldirektion für Steuern und Abgaben) beträgt der Höchstbetrag für die Anerkennung als Sozialwohnung und die Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Käufer mit Hypothek im Fiskaljahr 2026 5.450.851,12 RD$. Dieser Betrag ist gegenüber dem Vorjahr inflationsbereinigt.
Tabelle 1. Grunderwerbsteuer (2026)
| Konzept | Detail |
|---|---|
| Allgemeiner Tarif | 3 % auf den höheren Wert zwischen dem DGII-Gutachten und dem vertraglich vereinbarten Preis |
| Zahlungspflichtig | Käufer |
| Zahlungszeitpunkt | Vor der Registrierung im Immobilienrecht |
| Ausnahme für kostengünstigen Wohnraum (2026) | Immobilien bis zu einem Wert von RD$ 5.450.851,12, die mit einem Hypothekendarlehen erworben wurden |
| Verpflichtung zur Nutzung eines Zahlungsmittels | Transaktionen über 1.000.000,00 RD$ (ab Mai 2025) |
| CONFOTUR-Ausnahme | Erstverkauf in Projekten, die unter Gesetz 158-01 fallen |
| Befreiungsgesetz 171-07 | Erste Immobilie, die von Rentnern oder Pächtern ausländischer Herkunft erworben wurde |
| Rechtsgrundlage | Gesetz 173-07 über die Effizienz des Inkassos; Allgemeine Regel 07-22 DGII |
2. Die Grundsteuer (IPI): die jährliche Belastung für den Eigentümer
Welche Steuern werden erhoben und wie hoch sind die Kosten?
Die IPI ist die jährliche Grundsteuer für Immobilieneigentümer in der Dominikanischen Republik. Rechtsgrundlage ist das Gesetz 18-88 in seiner jeweils gültigen Fassung. Die Verwaltung obliegt der DGII (Generaldirektion für Inneres). Die IPI beträgt jährlich 1 % des Gesamtwerts der Immobilien, der den Freibetrag übersteigt. Dieser Freibetrag beläuft sich im Fiskaljahr 2026 gemäß DGII-Resolution DDG-AR1-2026-00001 auf insgesamt 10.695.494,00 RD$.
Dieser Schwellenwert wird jährlich an die Inflation angepasst, wobei der Verbraucherpreisindex der Zentralbank als Referenz dient. Für 2025 betrug der Freibetrag 10.190.833 RD$, was einer Steigerung von 504.661 RD$ gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Wer zahlt und wer ist befreit?
Wohnhäuser, städtische Grundstücke und Immobilien, die gewerblich, industriell oder freiberuflich genutzt werden, unterliegen der Steuerpflicht, wenn ihr Wert den Freibetrag übersteigt. Privatpersonen werden nur dann besteuert, wenn der Gesamtwert all ihrer Immobilien 10.695.494,00 RD$ übersteigt. Trusts hingegen werden auf jegliches nicht steuerbefreite Vermögen besteuert, unabhängig von dessen Wert.
Folgende Unternehmen sind unter anderem von der IPI ausgenommen:
- Ländliche Gebiete.
- Die Wohnung (und das Grundstück, auf dem sie errichtet ist) gehört Personen über 65 Jahren, sofern sie das einzige Immobilienvermögen ihres Eigentümers darstellt.
- Rentner und Personen mit ausländischen Einkünften erhalten eine Ermäßigung von 50%.
- Immobilien, die aufgrund besonderer Gesetze von der Steuer befreit sind, wie z. B. Projekte, die während des Befreiungszeitraums unter Gesetz 158-01 (CONFOTUR) eingestuft sind.
Wichtige Termine für 2026
Die IPI-Eidesstattliche Erklärung muss innerhalb der ersten sechzig Tage des Jahres eingereicht werden. Die erste Rate ist spätestens am 11. März und die zweite Rate spätestens am 11. September zu zahlen.
Praxisbeispiel: Ein dominikanischer Investor besitzt zwei Wohnungen mit Katasterwerten von 6.000.000 RD$ bzw. 7.500.000 RD$. Sein gesamtes Immobilienvermögen beläuft sich auf 13.500.000 RD$. Der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, beträgt 2.804.506 RD$ (13.500.000 RD$ − 10.695.494 RD$). Die zu zahlende Grundsteuer (IPI) beträgt jährlich ca. 28.045 RD$ (1 % von 2.804.506 RD$).
Tabelle 2. IPI: Wichtigste Kennzahlen 2026
| Parameter | Wert 2026 |
|---|---|
| Rate | 1 % pro Jahr auf den Überschuss |
| Freigrenze für Einzelpersonen | RD$10.695.494,00 |
| Schwellenwert, der von Trusts befreit ist | Keine allgemeine Befreiung (Steuern werden ab dem ersten Peso erhoben) |
| Ausnahme für Personen über 65 Jahre | Kurz gesagt, wenn es sich um die einzige Immobilie handelt, die für Wohnzwecke vorgesehen ist |
| Ausländische Rentner/Rentner | 50% Reduzierung |
| Einreichung einer eidesstattlichen Erklärung | Die ersten 60 Tage des Jahres |
| Erste Rate | Bis zum 11. März |
| Zweiter Teil | Bis zum 11. September |
| Rechtsgrundlage | Gesetz 18-88 und Änderungen; Entschließung DDG-AR1-2026-00001 |
3. Das Grundbuch: das Tor zur Rechtssicherheit
Was es ist und warum es für Anleger wichtig ist
Das Grundbuchsystem der Dominikanischen Republik basiert auf dem Gesetz 108-05 über die Grundbucheintragung. Dieses Gesetz legt die Grundbuchbehörde als zuständige Stelle für die Regulierung und Registrierung aller Grundrechte fest. Gesetz 108-05 gewährleistet die Rechtmäßigkeit von Grundbuchübertragungen und -belastungen durch staatliche Intervention über die zuständigen Organe der Grundbuchbehörde. Alle nach diesem Gesetz eingetragenen Rechte genießen absoluten Schutz und sind unverjährbar.
Dieses System – bekannt als Torrens-System – bedeutet, dass die eingetragene Eigentumsübertragung maßgeblich ist, nicht private Verträge. Für ausländische wie inländische Investoren hat dies eine direkte Konsequenz: Kein noch so gut formulierter Kaufvertrag kann die Eintragung im Grundbuch ersetzen.
Die Aktionskette, die Registrierungskosten verursacht
Bei einer typischen Immobilientransaktion können mehrere Registrierungsvorgänge anfallen, von denen jeder seine eigenen Rechte und Gebühren mit sich bringt:
Eigentumsübertragung: Der Hauptvorgang, mit dem das Grundbuchamt eine neue Urkunde auf den Namen des Käufers ausstellt. Für dieses Verfahren ist die vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITI) an die DGII (Generaldirektion für Inneres) erforderlich. Die Registrierungsgebühren werden vom Justizrat festgelegt und regelmäßig überprüft.
Grundschuldeintragung: Wird der Kauf über ein Hypothekendarlehen finanziert, muss die Hypothek beim Grundbuchamt eingetragen werden. Gemäß Gesetz 173-07 fällt hierfür eine Steuer in Höhe von 2 % des Hypothekenbetrags an. Für Begünstigte des Gesetzes 171-07 reduziert sich diese Steuer um 50 %.
Grundstücksvermessung und -teilung: Bei Bauvorhaben erfordert die Aufteilung von Grundstücken in einzelne Einheiten – Wohnungen, Parzellen in Wohnanlagen – ein technisches Verfahren vor der Nationalen Direktion für Katastervermessung (DNMC) und ist gebührenpflichtig. Die Technische Vorschrift DNMC-DT-2025 aktualisierte die Anforderungen und Kriterien für die technischen Verfahren vor dieser Direktion im Jahr 2025.
Dokumentencheckliste für einen Standardtransfer
☐ Original-Eigentumsurkunde des Verkäufers
☐ Notariell beglaubigter Kaufvertrag oder öffentliche Verkaufsurkunde
☐ Zahlungsnachweis der ITI (Inlandsteuer) der DGII (Generaldirektion für Industrie und Handel
) ☐ Antragsformular für die Eigentumsübertragung (FI-DVB-006 der DGII für die Steuerverwaltung)
☐ Ausweisdokumente von Käufer und Verkäufer
☐ Nachweis über die Zahlungsmittel (für Transaktionen über 1.000.000,00 RD$, ab Mai 2025)
☐ Aktueller IPI-Kontoauszug (ohne offene Forderungen bei der DGII)
☐ DGII-Wertgutachten oder ordnungsgemäß dokumentierter Marktwert
☐ Notariell beglaubigte Vollmacht (falls eine Partei durch einen Vertreter handelt)
☐ Aktive RNC (Registernummer für juristische Personen) von Käufer und Verkäufer
4. Umfangreiche Anreizprogramme: Wie das Gesetz die Steuerlast reduziert oder beseitigt
In den vergangenen 25 Jahren hat die Dominikanische Republik ein System von Fördergesetzen entwickelt, das unter bestimmten Bedingungen die in den vorangegangenen Abschnitten beschriebenen Steuern erheblich reduzieren oder sogar ganz abschaffen kann. Das Verständnis dieser Gesetze ist kein Privileg großer Investoren: Viele Wohnungskäufer in Touristengebieten nutzen sie bereits, ohne es zu wissen.
4.1 Gesetz 158-01 (CONFOTUR): der stärkste Anreiz auf dem Markt
Das Gesetz 158-01 zur Förderung der Tourismusentwicklung und seine Änderungen (Gesetze 184-02, 318-04, 253-12 und 195-13) schaffen das umfassendste Steueranreizprogramm auf dem dominikanischen Immobilienmarkt. Die zuständige Behörde ist der Tourismusentwicklungsrat (CONFOTUR), der dem Tourismusministerium (MITUR) untersteht.
Wer profitiert davon?
Das CONFOTUR-Programm bietet Anreize für Bauträger und Käufer von Immobilien in genehmigten Projekten. Nicht alle Immobilien in touristischen Gebieten sind abgedeckt: Das Projekt muss von CONFOTUR durch einen formellen Beschluss offiziell klassifiziert worden sein.
Anreize für Entwickler:
Ausgenommen sind nationale und kommunale Steuern auf die Übertragung von Immobilienrechten, die Luxuswohnungs- und unbebaute Grundstückssteuer (IVSS), Steuern auf die Gründung und Kapitalerhöhung von Handelsgesellschaften, Quellensteuern auf nationale und internationale Finanzierungen sowie Einfuhrsteuern auf Ausrüstung, Materialien und bewegliche Güter, die für den Bau und die Erstausstattung des Projekts erforderlich sind.
Anreize für den ersten Käufer:
Für Immobilien, die gemäß Gesetz 158-01 erworben werden, gilt beim ersten Verkauf eine Befreiung von der 3%igen Grunderwerbsteuer sowie eine Befreiung von der IPI-Gebühr für einen Zeitraum von 10 oder 15 Jahren ab dem Datum der Fertigstellung des klassifizierten Projekts.
Die Steuerbefreiung für Unternehmen, die die im Gesetz genannten touristischen Aktivitäten ausüben, beträgt fünfzehn Jahre und beginnt mit dem Datum der Fertigstellung der Bau- und Ausstattungsarbeiten des Projekts.
Wichtige Punkte, die Käufer wissen sollten:
Die Anreize und Vorteile des CONFOTUR-Gesetzes gelten nur für den Ersterwerb einer Immobilie. Nicht alle Immobilien in touristischen Gebieten sind für diese Anreize qualifiziert, selbst wenn sie touristisch genutzt werden sollen. Um diese Vorteile in Anspruch nehmen zu können, muss der Bauträger die CONFOTUR-Genehmigung beim Ministerium für Tourismus (MITUR) beantragt und erhalten haben.
Dies hat eine wichtige praktische Konsequenz: Wenn ein Eigentümer auf dem Sekundärmarkt eine Wohnung weiterverkauft, die ursprünglich unter CONFOTUR fiel, profitiert der neue Käufer nicht mehr von den ITI- oder IPI-Befreiungen. Er zahlt die regulären Steuern.
Tabelle 3. CONFOTUR-Vorteile nach Profil
| Profil | Steuervorteil | Dauer |
|---|---|---|
| Entwickler | ITBIS-Befreiung für Baumaterialien | Bauzeit |
| Entwickler | Befreiung von Einfuhrzöllen auf Ausrüstung | Erste Ausrüstung |
| Entwickler | Einkommensteuerbefreiung für das Projekt | 15 Jahre seit Fertigstellung |
| Käufer (Erstverkauf) | ITI-Befreiung (3%) | Nur einmalig |
| Käufer (Erstverkauf) | IPI-Befreiung | 10-15 Jahre nach Fertigstellung |
| Käufer | Abzug von bis zu 20 % des steuerpflichtigen Nettoeinkommens für Kapitalanlagen (5 Jahre) | 5 Jahre |
4.2 Gesetz 171-07: Das Tor für ausländische Rentner und Rentiers
Das Gesetz 171-07 über besondere Anreize für Rentner und Rentiers aus ausländischen Quellen, das am 13. Juli 2007 in Kraft trat, ist das Instrument, das internationale Rentner und Rentiers als ständige Einwohner des Landes anlocken soll.
Wer kann sich bewerben?
Die Begünstigten sind Rentner mit einem monatlichen Einkommen von mindestens 1.500,00 US-Dollar aus einer ausländischen Rente sowie Personen, die von Kapitalanlagen mit einem stabilen und dauerhaften Einkommen von mindestens 2.000,00 US-Dollar pro Monat aus dem Ausland leben. Das Programm sieht kein Mindestalter vor.
Vorteile des Immobilienbesitzes:
Die Begünstigten erhalten eine Befreiung von der Zahlung der Grunderwerbsteuer für die erste erworbene Immobilie, eine Befreiung von der Einkommensteuer auf das Einkommen, das sie zur Inanspruchnahme der Vorteile des Gesetzes angeben, eine 50%ige Befreiung von der Hypothekensteuer, wenn der Gläubiger ein reguliertes Finanzinstitut ist, und eine 50%ige Befreiung von der Kapitalertragsteuer, wenn der Mieter Mehrheitsaktionär des Unternehmens ist, das diese Steuer zahlt.
Beim Verkauf von Immobilien an Dritte sind Immobilien, die von Rentnern und Mietern gemäß diesem Gesetz erworben wurden, von der Zahlung von 50% der Kapitalertragsteuer befreit.
Praxisbeispiel: Eine 62-jährige Französin, die eine monatliche Rente von 2.000 € von einem französischen Unternehmen bezieht, beschließt, ihren ständigen Wohnsitz in La Romana zu begründen. Erhält sie den Status „Ansässiger durch Investition“ gemäß Gesetz 171-07, ist ihr erster Immobilienkauf von der Grunderwerbsteuer (ITI, 3 %) befreit, und sie zahlt nur die Hälfte der Hypothekensteuer, wenn sie einen Teil des Kaufs finanziert. Darüber hinaus reduziert sich die ansonsten zu zahlende Grunderwerbsteuer (IPI) um 50 %.
Tabelle 4. Vorteile des Gesetzes 171-07 für Immobilien
| Nutzen | Zustand |
|---|---|
| ITI-Befreiung (3%) | Erste Immobilie gekauft |
| 50% Reduzierung der Hypothekensteuer | Der Gläubiger muss ein reguliertes Finanzinstitut sein |
| 50% Reduzierung des IPI | Gilt während des Aufenthalts gemäß diesem Gesetz |
| 50% Reduzierung der Kapitalertragssteuer beim Weiterverkauf | Für Vermögenswerte, die unter dem Schutz des Gesetzes erworben wurden |
| Einkommensteuerbefreiung auf deklariertes Einkommen | Nur auf Grundlage des Einkommens, das zur Qualifizierung herangezogen wurde |
| Daueraufenthaltsgenehmigung in 45 Tagen | Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionsprogramm |
Quelle: Gesetz 171-07 – Finanzministerium; DGII – Anreizgesetzgebung
4.3 Gesetz 189-11: Der Trust als Immobilienanlagevehikel
Das 2011 erlassene Gesetz 189-11 zur Entwicklung des Hypothekenmarktes und des Treuhandwesens schuf den rechtlichen Rahmen für Treuhandverhältnisse in der Dominikanischen Republik. Ziel ist es, die notwendigen Rechtsstrukturen zu schaffen und bestehende zu stärken, um den dominikanischen Hypothekenmarkt zu entwickeln und Ersparnisse in die langfristige Finanzierung von Wohnungsbau und Bauvorhaben zu lenken.
Die Auswirkungen auf den Immobiliensektor waren beträchtlich. Laut Daten der Treuhandbranche, die in Branchenanalysen zitiert werden, sind 71 % der Treuhandverträge im Land der Immobilienentwicklung gewidmet, wodurch dieses Instrument das finanzielle Rückgrat eines Großteils der derzeit vermarkteten Off-Plan-Projekte bildet.
Steuerregime des Trusts:
Einkünfte aus Treuhandvermögen sind von der Einkommensteuer und der Vermögenssteuer befreit, mit Ausnahme der Grundsteuer auf Immobilien, die Teil dieses Vermögens sind, und der Kapitalertragsteuer auf die Veräußerung von Vermögenswerten.
Bei als Trusts strukturierten Sozialwohnungsbauprojekten gilt: Für die Entwicklung ordnungsgemäß qualifizierter Sozialwohnungsbauprojekte gegründete Bautrusts sind während der Projektlaufzeit zu 100 % von der ISR und Kapitalertragssteuer, von Steuern auf Banküberweisungen und von der IPI befreit.
Warum der Trust für Immobilieninvestoren interessant ist:
Neben den Steuervorteilen bietet der Trust einen wichtigen Vermögensschutz: Das Trustvermögen bildet ein separates Vermögen, auf das die Gläubiger des Bauträgers nicht zugreifen können. Für Käufer von Neubauwohnungen bedeutet dies, dass die für die Wohnung geleisteten Zahlungen im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Bauträgers im Trustvermögen geschützt sind – vorausgesetzt, das Projekt wurde gemäß dieser Vereinbarung strukturiert.
5. Gesetz 16-95 über Auslandsinvestitionen: Gleichbehandlung, kostenlose Rückführung
Ein oft übersehener Aspekt in Diskussionen über die Besteuerung von Immobilien ist das Gesetz 16-95 über ausländische Investitionen. Dieses Gesetz legt den Grundsatz der Inländerbehandlung fest: Ausländische Investoren haben dieselben Rechte und Pflichten wie Staatsangehörige. Das bedeutet, dass für Personen anderer Nationalitäten, die in der Dominikanischen Republik Immobilien erwerben möchten, keine Sondersteuern, Zuschläge oder Eigentumsbeschränkungen gelten (mit Ausnahme von Grenzgebieten und Schutzgebieten).
Das Gesetz erlaubt zudem die freie Rückführung von Kapital und Gewinnen aus bei der Zentralbank registrierten Investitionen. Für ausländische Immobilieninvestoren hat dies direkte Auswirkungen: Mieteinnahmen oder Gewinne aus einem potenziellen Weiterverkauf können ohne Einschränkungen außer Landes transferiert werden, sofern die ursprüngliche Investition ordnungsgemäß registriert wurde.
6. Übersichtstabelle: Steuerkosten einer Immobilientransaktion in der Dominikanischen Republik
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Steuern und Kosten zusammen, die beim Kauf einer Immobilie in der Dominikanischen Republik anfallen, ohne Berücksichtigung von Sonderbefreiungen.
Tabelle 5. Steuerübersicht eines Immobilienverkaufs (allgemeine Regelung)
| Steuer / Kosten | Rate | Base | Wer zahlt? | Moment |
|---|---|---|---|---|
| ITI (Grunderwerbsteuer) | 3% | Höherer Wert zwischen DGII-Bewertung und Vertragspreis | Käufer | Vor der Registrierung |
| Jährlicher IPI | 1% | Nettovermögen über 10.695.494 RD$ | Eigentümer | März und September |
| Hypothek (Registrierung) | 2% | Darlehensbetrag | Hypothekenschuldner | Bei der Eintragung der Hypothek |
| Einkommensteuer auf Kapitalgewinne | 27 % juristische Personen / 25 % natürliche Personen | Differenz zwischen Verkaufspreis und angepassten Anschaffungskosten | Verkäufer | Zum Zeitpunkt des Verkaufs |
| ITBIS zu Honoraren | 18% | Notar-, Anwalts- oder sonstige Gebühren | Käufer | Durch die Inanspruchnahme des Dienstes |
| Registrierungsgebühren (Immobiliengerichtsbarkeit) | Tarife gemäß Gesetz 25-2015 CPJ | Wert der Immobilie oder der Transaktion | Antragsteller | Nach Einreichung der Akte |
Hinweise: Die Einkommensteuersätze werden regelmäßig aktualisiert. Personen mit Wohnsitz in der Dominikanischen Republik zahlen eine Steuer von 25 % auf Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen. Die Gebühren für die Immobilienverwaltung (Grundbuch und Katastervermessung) werden vom Justizrat festgelegt.
7. Integrierte Fallstudie: Kauf einer Wohnung im Rahmen von CONFOTUR im Vergleich zum konventionellen Wohnungsmarkt
Szenario A – CONFOTUR-Projekt in Bávaro:
Ein kolumbianischer Investor erwirbt eine Wohnung für 180.000 US-Dollar (ca. 10.800.000 RD$ zum Referenzkurs) in einem von CONFOTUR klassifizierten Projekt. Es handelt sich um den Erstverkauf dieser Immobilie.
- ITI (3%): befreit — Einsparungen von 5.400 US-Dollar
- IPI während der ersten 15 Jahre: befreit – jährliche Einsparungen von ca. 21.000 RD$ (wenn der Wert den Befreiungsschwellenwert übersteigt, was in diesem Fall der Fall wäre)
- Einfuhrsteuer für Bauträgerausrüstung: befreit – Vorteil wird teilweise an den Immobilienpreis weitergegeben
- Einkommensteuer des Projektentwicklers: 15 Jahre lang befreit – ein Faktor, der den endgültigen Verkaufspreis beeinflussen kann
Szenario B – Wohnimmobilie in Santo Domingo, konventioneller Markt:
Ein dominikanischer Käufer erwirbt eine Wohnung im Nationaldistrikt für 12.000.000 RD$, ohne dass eine Sonderregelung gilt.
- ITI (3%): RD$360.000 (von RD$12.000.000)
- Jährlicher IPI: 1 % auf 1.304.506 RD$ (Überschreitung des Schwellenwerts von 2026) = 13.045 RD$ jährlich
- Gebühren für die Eigentumsregistrierung: variabel je nach aktuellem Tarif
- Rechtskosten (Notar, Anwalt): geschätzt 1-1,5 % des Wertes + 18 % ITBIS auf diese Gebühren
Der Unterschied zwischen den beiden Szenarien verdeutlicht, warum die CONFOTUR-Klassifizierung zu einem zentralen kommerziellen Argument für Tourismusprojekte geworden ist.
8. Häufig gestellte Fragen – Teil 1
Können Ausländer in der Dominikanischen Republik uneingeschränkt Immobilien erwerben?
Grundsätzlich ja. Gesetz 16-95 garantiert die Gleichbehandlung von Einheimischen und Ausländern. Ausgenommen sind lediglich Schutzgebiete, Grenzgebiete (in denen historische Beschränkungen gelten) und Militärzonen. Für städtische, touristische und Wohnimmobilien gibt es keine nationalen Beschränkungen beim Eigentum.
Kann der Vertragspreis vom Preis abweichen, den ich der DGII melde?
Nein. Die DGII verwendet den höheren Wert aus Vertragspreis und amtlichem Wert als Berechnungsgrundlage. Eine Unterbewertung im Vertrag zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer ist nicht nur illegal, sondern kann auch Steuerprüfungen und Strafen nach sich ziehen. Die seit Mai 2025 geltende Allgemeine Verordnung 07-22 stärkt die Nachvollziehbarkeit durch die Pflicht zur Angabe der Zahlungsmethode.
Ändert sich die Behandlung der Grundsteuer (IPI), wenn ich über ein Unternehmen kaufe?
Ja, erheblich. Juristische Personen (SRL, SA usw.) und Trusts profitieren nicht von der allgemeinen Freigrenze von 10.695.494,00 RD$. Sie werden ab dem ersten Peso auf den Gesamtwert ihrer Immobilien besteuert. Dieser Unterschied kann bei der Strukturierung einer Investition entscheidend sein.
Wann endet die IPI-Befreiung für CONFOTUR-Projekte?
Die IPI-Befreiung für den Erstkäufer gilt für einen Zeitraum von 10 oder 15 Jahren ab Fertigstellung des Projekts. Nach Ablauf dieser Frist unterliegt der Eigentümer den allgemeinen IPI-Steuerbestimmungen.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie auf dem Zweitmarkt kaufe, die unter den CONFOTUR-Schutz fiel?
Die ITI-Befreiung gilt nur für den Erstverkauf. Der Zweitkäufer zahlt 3 % Grunderwerbsteuer auf den höheren Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis, unabhängig davon, ob die Immobilie ursprünglich von der Befreiung profitierte.
Welche Dokumente benötige ich, um zu überprüfen, ob ein Projekt unter CONFOTUR fällt?
Interessierte können den CONFOTUR-Beschluss zur Projektklassifizierung beim Projektentwickler anfordern oder sich direkt beim Tourismusministerium erkundigen. Jedes klassifizierte Projekt hat eine Beschlussnummer und ein Startdatum für den Ausnahmezeitraum.
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer und die Eintragung des Eigentums sind nur der erste Schritt in einem Steuerverhältnis, das nicht mit der Vertragsunterzeichnung endet. Jeder Immobilieneigentümer in der Dominikanischen Republik übernimmt Pflichten, die jährlich, vierteljährlich oder immer dann erneuert werden, wenn die Immobilie Einkünfte generiert. Bauherren und Verkäufer unterliegen einem völlig anderen Steuerregime als private Käufer. Und Vermieter – ob als Privatperson oder über ein Unternehmen – müssen die Einnahmen der DGII (der dominikanischen Steuerbehörde) in bestimmter Weise melden.
Dieser zweite Teil des Leitfadens zur Immobiliensteuer von El Inmobiliario behandelt diese drei Profile mit der gleichen Strenge offizieller Quellen, die bereits den ersten Teil leiteten: was das Gesetz besagt, was aktuelle Beschlüsse vorschreiben, was sich in letzter Zeit geändert hat und welche Beispiele veranschaulichen, wie sich jede Regel in konkrete Zahlen auswirkt.
9. Einkommensteuer und Mieteinnahmen
Der Vermieter: Wie wird er besteuert?
Die Vermietung von Immobilien generiert steuerpflichtige Einkünfte gemäß der Einkommensteuer (ISR), die im Steuergesetzbuch (Gesetz 11-92) und seinen Änderungen geregelt ist. Die DGII behandelt Mieteinnahmen als ordentliches Einkommen, wobei die steuerliche Behandlung davon abhängt, ob der Eigentümer eine natürliche oder eine juristische Person ist.
Privatpersonen: Mieteinnahmen werden als Teil des Bruttoeinkommens des Steuerpflichtigen angegeben. Ansässige Privatpersonen werden mit ihrem weltweiten Einkommen zu progressiven Steuersätzen besteuert, die von 0 % (für ein Jahreseinkommen bis zu 416.220 RD$ im Jahr 2026 gemäß Resolution DDG-AR1-2026-00001) bis zu 25 % für die höchsten Einkommensklassen reichen. Der Vermieter kann die zur Erzielung und Aufrechterhaltung der Mieteinnahmen notwendigen Ausgaben – Instandhaltung, Versicherung und Hypothekenzinsen für die vermietete Immobilie – vor der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage abziehen.
Juristische Personen (SRL, SA): Handelsunternehmen, die Mieteinnahmen erzielen, geben diese in ihrem Bruttoeinkommen an und werden mit dem allgemeinen Körperschaftsteuersatz von 27 % auf das zu versteuernde Nettoeinkommen besteuert. Im Gegensatz zu natürlichen Personen haben Unternehmen keinen Grundfreibetrag: Sie werden ab dem ersten Gewinn besteuert.
Quellensteuer: Ist der Mieter ein Unternehmen (Firmenmieter), fungiert dieses als Quellensteuerabzugsverpflichteter und muss 10 % der monatlichen Miete einbehalten. Der Vermieter kann diese 10 % dann in seiner jährlichen Einkommensteuererklärung geltend machen. Dieses Verfahren ist bei Gewerbemietverträgen für Büros, Einzelhandelsflächen und Lagerhallen üblich.
Praxisbeispiel: Eine Person in der Dominikanischen Republik besitzt zwei Wohnungen, die sie für jeweils 45.000 RD$ pro Monat vermietet (90.000 RD$ pro Monat, 1.080.000 RD$ jährlich). Nach Abzug der geschätzten Instandhaltungskosten (10 %) und der jährlichen Versicherungsprämie (5 %) beträgt ihr zu versteuerndes Nettoeinkommen aus diesen Mieteinnahmen etwa 918.000 RD$. Dieser Betrag wird zu ihrem übrigen deklarierten Einkommen hinzugerechnet, um ihren entsprechenden progressiven Steuersatz zu ermitteln.
10. Kapitalgewinne aus Immobilien: Beim Verkauf beteiligen sich auch die Steuerbehörden
Was ist ein Kapitalgewinn und wie wird er berechnet?
Kapitalgewinne sind die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis einer Immobilie und ihren angepassten Anschaffungskosten. Das Steuergesetz definiert sie als steuerpflichtiges Einkommen, und die DGII (Generaldirektion für Steuern und Abgaben) hat spezielle Mechanismen für deren Deklaration und Zahlung im Immobiliensektor entwickelt.
Die angepassten Kosten werden auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises zuzüglich der Kosten nachgewiesener Wertsteigerungen der Immobilie berechnet und anschließend um die kumulierte Inflation vom Erwerbs- bis zum Verkaufsdatum bereinigt. Diese Inflationsbereinigung ist ein wichtiger Faktor: Sie reduziert die Steuerbemessungsgrundlage und kann bei Immobilien, die vor vielen Jahren erworben wurden, erhebliche Auswirkungen auf die zu zahlende Steuer haben.
Anwendbare Tarife:
Der allgemeine Steuersatz auf Kapitalgewinne aus Immobilien beträgt 27 % für juristische Personen und 25 % für natürliche Personen mit Wohnsitz in Indonesien. Diese Steuersätze werden auf den Nettogewinn und nicht auf den gesamten Verkaufspreis angewendet.
Praxisbeispiel: Ein Investor erwarb 2015 eine Wohnung für 4.500.000 RD$ und verkaufte sie 2025 für 9.800.000 RD$. In diesem Zeitraum wurden Modernisierungen im Wert von 800.000 RD$ vorgenommen. Die kumulierte Inflationsanpassung entspricht einer Erhöhung der Anschaffungskosten um ca. 45 % (Referenzwert). Die vereinfachte Berechnung lautet:
- Angepasste Kosten: RD$4.500.000 + RD$800.000 = RD$5.300.000 × 1,45 = RD$7.685.000
- Nettogewinn: RD$9.800.000 − RD$7.685.000 = RD$2.115.000
- Einkommensteuer auf Kapitalgewinne (25%): RD$528.750
Ohne Berücksichtigung der Inflation hätte die Steuer auf einen Bruttogewinn von 4.500.000 RD$ erhoben werden müssen, was verdeutlicht, wie wichtig es ist, sowohl die Anschaffungskosten als auch die vorgenommenen Verbesserungen ordnungsgemäß zu dokumentieren.
Befreiungen und Reduzierungen bei Kapitalgewinnen
Die beiden in Teil 1 analysierten Anreizgesetze wirken sich auch auf Kapitalgewinne aus:
Gesetz 171-07 (Rentner und Rentner): Wie bereits erwähnt, zahlt der Begünstigte beim Verkauf von Immobilien, die er gemäß diesem Gesetz erworben hat, nur 50 % der Kapitalertragsteuer, vorausgesetzt, der ständige Wohnsitz wurde genehmigt und ist in Kraft.
Gesetz 158-01 (CONFOTUR): Bauträger, die unter diese Regelung fallen, sind während der 15-jährigen Befreiungsperiode von der Einkommensteuer befreit. Nach Ablauf dieser Frist unterliegen sie der allgemeinen Besteuerung.
11. Die Steuerregelung für Immobilienentwickler
Aus steuerlicher Sicht zählen Immobilienentwickler zu den komplexesten Steuerzahlern der Branche. Sie agieren gleichzeitig als Bauunternehmen (mit eigenen Produktionskosten und Steuern), als Immobilienverkäufer (wodurch für den Käufer Einkommensteuer und für sie selbst Kapitalgewinne generiert werden) und in vielen Fällen auch als Vermietungs- oder Wohnungseigentumsverwalter.
Körperschaftsteuer und abzugsfähige Kosten
Immobilienentwicklungsgesellschaften unterliegen einem Körperschaftsteuersatz von 27 % auf ihr steuerpflichtiges Nettoeinkommen. Die DGII (Steuerbehörde der Dominikanischen Republik) erlaubt den Abzug direkter Baukosten (Materialien, Arbeitskosten, Honorare), Verwaltungs- und Vertriebskosten, Zinsen für projektbezogene Finanzierungen, Abschreibungen auf Anlagevermögen sowie bestimmter Finanzaufwendungen als Betriebsausgaben. Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit dieser Kosten ist der Nachweis durch gültige Steuerbelege.
ITBIS im Bauwesen: Was gilt und was nicht?
Die Steuer auf den Transfer von industrialisierten Gütern und Dienstleistungen (ITBIS), die in anderen Ländern der Mehrwertsteuer entspricht, wird im Bausektor differenziert behandelt, was häufig zu Verwirrung führt.
Was generiert die ITBIS? Professionelle Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Bauwesen (Architekten, Ingenieure, Rechtsanwälte, Notare, Berater) unterliegen der ITBIS in Höhe von 18 %. Der Bauunternehmer, der diese Dienstleistungen in Auftrag gibt, erhält Rechnungen inklusive ITBIS und kann, sofern er steuerpflichtig ist, die gezahlte ITBIS mit der ITBIS verrechnen, die er auf seine eigenen steuerpflichtigen Dienstleistungen erhebt.
Was nicht direkt der ITBIS unterliegt: Der Verkauf von bebauten Immobilien (Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen) unterliegt nach dem allgemeinen dominikanischen Steuersystem nicht der ITBIS. Die für die Eigentumsübertragung selbst geltende Steuer ist die ITI (3 %), nicht die ITBIS. Diese Unterscheidung ist grundlegend für das Verständnis der Kostenstruktur eines Projekts.
CONFOTUR-Projekte: Wie in Teil 1 detailliert beschrieben, sind importierte Materialien und Ausrüstungen für den Bau und die Erstausstattung von Projekten, die unter Gesetz 158-01 fallen, von der Einfuhrumsatzsteuer befreit, was eine erhebliche Reduzierung der Produktionskosten darstellt.
Gilt das vereinfachte Steuerregime (RST) auch für Immobilien?
Das vereinfachte Steuerregime (RST) ist ein vereinfachtes Steuersystem für Steuerzahler, deren Einkommen bestimmte Schwellenwerte nicht überschreitet. Für 2026 liegt die maximale Einkommensgrenze für die Anwendung des RST bei 12.068.181,09 RD$. Da die meisten Immobilienentwickler diesen Wert deutlich überschreiten, ist das RST in diesem Sektor nur bedingt anwendbar. Es kann jedoch für kleine Vermieter, einzelne Hausverwalter oder selbstständige Fachleute in diesem Bereich relevant sein.
12. Elektronische Rechnungsstellung und der Immobiliensektor: Gesetz 32-23 ist in Kraft getreten
Das 2023 erlassene Gesetz 32-23 über die elektronische Rechnungsstellung schreibt die schrittweise Einführung der elektronischen Steuerquittung (e-CF) anstelle der Papierquittung vor. Die Umsetzung erfolgt phasenweise, und auch der Immobiliensektor ist von diesem Gesetz betroffen.
Was bedeutet das für den Sektor?
Alle Steuerzahler, die für ihre Dienstleistungen oder Verkäufe Steuerquittungen ausstellen – einschließlich Immobilienagenturen, Bauträger, Vermieter als juristische Personen, Immobilienmakler, Anwaltskanzleien und Notare, die bei Transaktionen beraten – müssen gemäß dem von der DGII festgelegten Zeitplan auf das e-CF-System umsteigen.
Für Kleinunternehmer (Einzelvermieter mit eigener Steuernummer) hat die DGII vereinfachte Verfahren zur Einhaltung der Steuervorschriften ermöglicht. Für Immobilienentwicklungs- und Immobilienunternehmen beinhaltet die Umstellung die Integration ihrer Buchhaltungssysteme in die DGII-Plattform zur Ausstellung, Validierung und Speicherung elektronischer Steuerbelege (e-CFs).
Praktische Auswirkungen: Immobilientransaktionen, von juristischen Personen abgeschlossene Mietverträge, Maklergebühren und damit verbundene Dienstleistungen müssen durch gültige elektronische Rechnungen (e-CF) belegt werden, damit die Ausgaben gegenüber der DGII (Generaldirektion für Innere Steuern) abzugsfähig sind. Papierbelege reichen für Unternehmen, die auf das elektronische System umgestellt haben, nicht mehr aus.
13. Import von Baumaterialien: Die Rolle der DGA
Großprojekte erfordern häufig den Import von Materialien, Ausrüstung und Ausbaumaterialien. Die Generaldirektion Zoll (DGA) verwaltet den Zolltarif und die geltenden Befreiungsregelungen. Für den Immobiliensektor sind folgende Punkte besonders wichtig:
Allgemeine Zölle auf Baumaterialien: Für Baumaterialien (Zement, Stahl, Keramik, elektrische Ausrüstung, Aufzüge usw.) gelten Zölle, die je nach Art der Ware und bestehenden Handelsabkommen variieren. Die Dominikanische Republik hat Freihandelsabkommen mit den Vereinigten Staaten und Zentralamerika (DR-CAFTA), der Europäischen Union (EPA) und anderen Partnern geschlossen, wodurch Zölle auf bestimmte Materialien je nach Herkunftsland reduziert oder abgeschafft werden können.
Befreiung nach CONFOTUR: Wie bereits erwähnt, sind Projekte, die unter Gesetz 158-01 klassifiziert sind, von Einfuhrzöllen (einschließlich Einfuhrumsatzsteuer) auf für den Bau und die Erstausstattung notwendige Materialien, Maschinen und bewegliche Güter befreit. Diese Befreiung wird vom Finanzministerium und der DGA (Generaldirektion Zoll) verwaltet und setzt eine gültige CONFOTUR-Klassifizierung des Projekts voraus.
Verfahren: Die Befreiung erfolgt nicht automatisch. Der Projektentwickler muss den Befreiungsantrag zusammen mit dem CONFOTUR-Beschluss und einer detaillierten Liste der einzuführenden Waren für jede Einfuhr, die er unter die Vergünstigung fallen lassen möchte, beim Finanzministerium einreichen.
14. Steuer-Checkliste nach Anlegerprofil
Die folgenden Checklisten fassen die wichtigsten Pflichten für jedes Profil chronologisch von der Investitionsentscheidung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie zusammen.
Checkliste A: Privatkäufer (natürliche Person, Hauskauf oder Kapitalanlage)
Vor dem Kauf:
☐ Prüfen Sie, ob das Projekt eine CONFOTUR-Klassifizierung besitzt (fordern Sie die entsprechende Bestätigung vom Bauträger an)
. ☐ Lassen Sie sich den vom DGII ermittelten Verkehrswert der Immobilie bestätigen.
☐ Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf die Steuerbefreiung für kostengünstigen Wohnraum haben (bis zu 5.450.851,12 RD$ mit Hypothekendarlehen im Jahr 2026)
. ☐ Falls Sie ausländischer Rentner oder Pensionär sind, beantragen Sie vor Vertragsabschluss die Leistungen gemäß Gesetz 171-07.
☐ Bestätigen Sie Ihre gültige RNC-Registrierung (für Personen mit Erwerbstätigkeit) oder Ihren Personalausweis.
Zum Abschluss der Transaktion:
☐ Zahlen Sie die ITI (3 %) an die DGII, bevor Sie die Übertragungsakte einreichen.
☐ Geben Sie die Zahlungsmethode an, wenn der Transaktionsbetrag 1.000.000,00 RD$ übersteigt (Allgemeine Regel 07-22).
☐ Prüfen Sie, ob die Eigentumsurkunde frei von Pfandrechten und Belastungen ist.
☐ Lassen Sie die Hypothek (falls zutreffend) beim Grundbuchamt eintragen und zahlen Sie 2 % des Betrags.
Nach dem Kauf:
☐ Geben Sie die Immobilie in der IPI-Erklärung an (innerhalb der ersten 60 Tage des Jahres)
. ☐ Zahlen Sie die beiden IPI-Raten: 11. März und 11. September.
☐ Wenn Sie die Immobilie vermieten: Geben Sie die Einnahmen als Mieteinnahmen in Ihrer jährlichen ISR-Erklärung an.
☐ Bewahren Sie Rechnungen für durchgeführte Verbesserungen auf (diese werden zur Minderung des Kapitalgewinns beim Verkauf verwendet).
Checkliste B: Ausländischer Investor
Vor der Investition:
☐ Registrieren Sie die Investition bei der Zentralbank (um die spätere kostenlose Rückführung zu gewährleisten).
☐ Prüfen Sie, ob Sie die Voraussetzungen gemäß Gesetz 171-07 für Rentner oder Pensionäre erfüllen.
☐ Prüfen Sie, ob zwischen der Dominikanischen Republik und Ihrem steuerlichen Wohnsitzland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht (derzeit besteht unter anderem ein Abkommen mit Spanien).
☐ Klären Sie die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen in Ihrem steuerlichen Wohnsitzland.
Im Rahmen der Transaktion:
☐ Stellen Sie sicher, dass das Grundstück über einen eingetragenen Eigentumstitel (Torrens-System) verfügt – keine nicht eingetragenen privaten Verträge.
☐ Prüfen Sie, ob das Projekt unter CONFOTUR klassifiziert ist, wenn Sie Ausnahmen von der Regelung erwarten.
☐ Dokumentieren Sie die Herkunft der Gelder (Geldwäschebekämpfungsvorschrift für Transaktionen mit hohem Wert).
Laufende Verpflichtungen:
☐ Jährliche Einkommensteuer (sofern das Vermögen den Freibetrag übersteigt; zu beachten ist, dass für Privatpersonen ein Freibetrag gilt, für juristische Personen jedoch nicht)
☐ Einkommensteuer auf in der Dominikanischen Republik erzielte Mieteinnahmen (Territorialitätsprinzip)
☐ Veräußerungsgewinn bei Verkauf angeben
Checkliste C: Immobilienentwickler
Projektstrukturierungsphase:
☐ Prüfen, ob das Projekt unter CONFOTUR eingestuft werden kann (Antragstellung bei MITUR)
☐ Feststellen, ob das Projekt als Sozialwohnungsbauprojekt gilt (Treuhandfonds mit Ausnahmen gemäß Gesetz 189-11)
☐ Einrichten eines Bautreuhandfonds zum Schutz der Gelder der Käufer
☐ Einholen der Handelsregistereintragung (RNC) und Aktualisierung der Daten bei der DGII
☐ Registrierung des Unternehmens und des Projekts bei den zuständigen Behörden (Industrieministerium, Gemeinde usw.)
Bauphase:
☐ Gültige elektronische Auftragsbestätigungen (e-CFs) für alle erhaltenen Leistungen (Architekten, Ingenieure, Berater) ausstellen
☐ Einfuhrbefreiungen mit dem Finanzministerium abstimmen (falls das Projekt unter CONFOTUR fällt)
☐ Detaillierte Kostenrechnung für jedes Projekt führen (Grundlage für die Abzugsberechnung der Lohnsteuer)
☐ Lohnsteuerabzüge (Arbeitnehmer-Lohnsteuer, Sozialversicherungsbeiträge) während der Bauphase einhalten
Verkaufsphase:
☐ Dokumentieren Sie die von jedem Käufer gezahlte ITI (die Verantwortung liegt zwar beim Käufer, eine übersichtliche Dokumentation erleichtert den Prozess).
☐ Stellen Sie gegebenenfalls Steuerquittungen für die Umsatzerlöse aus.
☐ Reichen Sie die jährliche Körperschaftsteuererklärung mit den Einkünften für den betreffenden Zeitraum ein
. ☐ Deklarieren und entrichten Sie die IPI für unverkaufte Immobilien, die im Unternehmensbestand verbleiben.
15. Die Institutionen, die der Immobilieninvestor kennen sollte
Die Einhaltung der Steuervorschriften im dominikanischen Immobiliensektor involviert mehrere Institutionen mit sich ergänzenden Zuständigkeiten. Kenntnisse über diese Institutionen verkürzen die Bearbeitungszeiten und vermeiden Fehler, die durch die Kontaktaufnahme mit der falschen Behörde entstehen können.
Tabelle 6. Wichtige Institutionen und ihre Steuerbefugnisse im Immobiliensektor
| Institution | Relevanter Wettbewerb für den Sektor | Portal |
|---|---|---|
| DGII (Generaldirektion für innere Steuern) | ITI, IPI, ISR, ITBIS, e-CF, elektronische Rechnungsstellung | dgii.gov.do |
| Schatz | Steuerbefreiungen nach Sondergesetzen; Steuerpolitik | hacienda.gob.do |
| Grundbuch / Eigentumsregister | Eintragung von Übertragungen, Hypotheken, Eigentumsurkunden | ri.gob.do |
| CONFOTUR / MITUR | Klassifizierung von Tourismusprojekten; Fördermittelverwaltungsgesetz 158-01 | confotur.mitur.gob.do |
| DGA (Generaldirektion für Zollangelegenheiten) | Einfuhr von Materialien; Zollbefreiungen | aduanas.gob.do |
| Zentralbank | Registrierung ausländischer Investitionen; kostenlose Rückführung | bancentral.gov.do |
| ProDominicana | Alles aus einer Hand für ausländische Investoren; Beratung zu Fördermaßnahmen | prodominicana.gob.do |
| Bankenaufsicht | Regulierung von Treuhandgesellschaften; Hypothekenaufsicht | sb.gob.do |
| Wertpapieraufsichtsbehörde (SIMV) | Regulierung von FIDEIs und hypothekenbesicherten Wertpapieren | simv.gob.do |
16. Ein sich wandelndes Steuerökosystem: Was ändert sich?
Das Immobiliensteuerrecht in der Dominikanischen Republik ist nicht statisch. In den letzten zwei Jahren gab es mehrere regulatorische Änderungen, die der Sektor genau beobachten sollte.
Allgemeiner Standard 07-22 und Zahlungsnachverfolgbarkeit (Mai 2025): Die Pflicht zur Offenlegung der Zahlungsmittel bei Transaktionen über 1.000.000,00 RD$ markiert einen Wandel hin zu mehr Transparenz und strengerer Finanzkontrolle auf dem Immobilienmarkt. Sie ist Teil eines regionalen Trends zur Bekämpfung von Unterbewertung und Geldwäsche im Immobiliensektor.
Elektronische Rechnungsstellung (Gesetz 32-23): Die Umstellung auf elektronische Rechnungsstellung (e-CF) verändert die Verwaltungsprozesse von Immobilienunternehmen, Bauträgern und spezialisierten Anwaltskanzleien. Wer die vorgeschriebenen e-CFs nicht ausstellt, kann die Ausgaben nicht bei der DGII (Generaldirektion für Inneres) absetzen. Die Einhaltung dieser Vorschrift hat somit sowohl steuerliche als auch finanzielle Konsequenzen.
Gesetz 30-26 (in Kraft getreten 2026, derzeit in der Überprüfung durch die Branche): Dieses Gesetz, das Aspekte der Regelungen für Touristenzonen und die Vermietung von Ferienwohnungen ändert, führt neue Beschränkungen ein, die das CONFOTUR-Modell unmittelbar betreffen. Die Branche analysiert weiterhin die Auswirkungen – insbesondere auf gemischt genutzte Wohn- und Tourismusprojekte – und El Inmobiliario hat diese in jüngsten Artikeln thematisiert.
Jährliche Anpassung der Grundsteuer (IPI) und der Schwellenwerte für Sozialwohnungen: Jedes Jahr im Januar veröffentlicht die DGII (Generaldirektion für Steuerwesen) ihre Verordnung zur Inflationsanpassung. Die IPI-Werte und die Schwellenwerte für Sozialwohnungen ändern sich jährlich. Was 2025 eine Zahlungspflicht auslöste, kann 2026 steuerfrei sein und umgekehrt. Es ist daher unerlässlich, die jeweils zu Beginn des Haushaltsjahres geltende Verordnung zu konsultieren.
17. Häufig gestellte Fragen – Teil 2
Muss ich als Ausländer in der Dominikanischen Republik Einkommensteuer zahlen, wenn ich hier meine Wohnung vermiete?
Ja. Das dominikanische Steuergesetz legt das Territorialitätsprinzip für Einkünfte aus dominikanischen Quellen fest: Im Inland erzielte Einkünfte unterliegen der lokalen Besteuerung, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Steuerpflichtigen. Ein Ausländer ohne Wohnsitz in der Dominikanischen Republik, der eine Immobilie dort vermietet, muss diese Einkünfte der DGII (der dominikanischen Steuerbehörde) melden. Ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Heimatland kann die Steuerbelastung reduzieren.
Was passiert, wenn ich eine Wohnung in einem CONFOTUR-Projekt besitze und sie über Airbnb vermiete?
Das Mietrecht (Gesetz 85-25) schließt touristische Vermietungen von bis zu 90 Tagen zwar aus, die steuerliche Behandlung dieser Einnahmen ist jedoch gesondert geregelt: Kurzzeitmieteinnahmen unterliegen weiterhin der Steuerpflicht gegenüber der DGII (der dominikanischen Steuerbehörde), unabhängig davon, ob sich die Immobilie in einem CONFOTUR-Projekt befindet. Die CONFOTUR-Befreiung gilt für die Grunderwerbsteuer (ITI) und die Vermögensübertragungssteuer (IPI), nicht aber für die Einkommensteuer (ISR) auf Mieteinnahmen.
Wie wird eine ausländische Investition bei der Zentralbank registriert?
Die Zentralbank der Dominikanischen Republik führt ein Register für ausländische Investitionen, um die freie Rückführung von Kapital zu ermöglichen. Der Investor muss der Zentralbank die Dokumente vorlegen, die den Geldeingang im Land belegen (Überweisungsbelege, Devisenquittungen) sowie den Vertrag oder die Eigentumsurkunde, die die Investition dokumentiert. Diese Registrierung ist keine Voraussetzung für den Erwerb der Immobilie, sondern lediglich eine Bedingung für die spätere uneingeschränkte Rückführung des Kapitals. Die Website der Zentralbank beschreibt das aktuelle Verfahren.
Ist die von mir als Eigentümer gezahlte Grundsteuer (IPI) als Betriebsausgabe absetzbar, wenn ich die Immobilie vermiete?
Ja. Solange die Immobilie zur Erzielung von Einkünften (Mieteinnahmen) genutzt wird, ist die gezahlte Grundsteuer als Betriebsausgabe bei der Berechnung der Einkommensteuer auf diese Einkünfte absetzbar. Für die Absetzbarkeit ist ein Nachweis erforderlich: die von der DGII (Generaldirektion für Innere Steuern) ausgestellte Grundsteuerzahlungsquittung.
Wann muss ich die Einkommensteuer auf Kapitalgewinne zahlen?
Die Einkommensteuer auf Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen wird zum Zeitpunkt der Transaktion (des Verkaufs) deklariert und entrichtet, nicht erst am Ende des Steuerjahres. Der Käufer ist unter bestimmten Umständen verpflichtet, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, wenn der Verkäufer eine juristische Person ist. Bei Transaktionen zwischen Privatpersonen liegt die Verantwortung für die Steuererklärung jedoch direkt beim Verkäufer. Die DGII (Generaldirektion für Inneres) verlangt die Zahlung dieser Steuer als Voraussetzung für die Bearbeitung der Eigentumsübertragung.
Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht anmelde und bezahle?
Die DGII (Generaldirektion für Steuern und Finanzamt) kann Verspätungsgebühren, Zinsen und sogar Strafen erheben. Darüber hinaus kann die Grundsteuerschuld beim Verkauf einer Immobilie ein Hindernis darstellen, da die Behörde für die Abwicklung einer Übertragung die Begleichung aller Steuerschulden voraussetzt. Grundsteuerschulden können außerdem zur Eintragung von Pfandrechten oder Belastungen im Grundbuch führen.
Wie kann ich feststellen, ob ein Projektentwickler einen Bautreuhandfonds eingerichtet hat?
Der Bautreuhandfonds muss bei der Bankenaufsicht (wenn der Treuhänder eine Bank oder Sparkasse ist) oder bei der Wertpapieraufsicht (wenn es sich um ein Wertpapierinstitut handelt) registriert sein. Der Käufer hat das Recht, vom Projektentwickler eine Kopie des Treuhandvertrags und den Namen des Treuhänders anzufordern. Die Bankenaufsicht veröffentlicht auf ihrer Website eine Liste der zur Treuhandschaft berechtigten Institute.
18. Glossar zur Grundsteuer
CONFOTUR: Tourismusentwicklungsrat, dem Tourismusministerium angegliedert. Er verwaltet die Fördermaßnahmen des Gesetzes 158-01.
DGA: Generaldirektion für Zollangelegenheiten. Verwaltet Einfuhrzölle und -befreiungen.
DGII: Generaldirektion für Binnensteuern. Sie verwaltet das ITI, das IPI, das ISR, das ITBIS und die elektronische Rechnungsstellung.
e-CF: Elektronische Steuerquittung. Gültiges Rechnungsformat gemäß Gesetz 32-23.
FIDEI: Real Estate Investment Trust. Ein durch Gesetz 189-11 geschaffenes Finanzinstrument, das Investitionen in Immobilienprojekte über den Aktienmarkt ermöglicht.
IPI: Grundsteuer. Jährlicher Steuersatz von 1 % auf den Wert von Immobilienvermögen, der den Freibetrag übersteigt.
ISR: Einkommensteuer. Sie besteuert Unternehmensgewinne (27 %) und das Einkommen von Privatpersonen (progressiver Steuersatz bis zu 25 %).
ITI: Grunderwerbsteuer. Steuersatz: 3 % auf den höheren Wert zwischen dem DGII-Gutachten und dem vom Käufer zu zahlenden Vertragspreis.
ITBIS: Steuer auf den Transfer von industriell gefertigten Gütern und Dienstleistungen. Entspricht der Mehrwertsteuer; allgemeiner Steuersatz von 18 %. Gilt für freiberufliche Dienstleistungen in diesem Sektor.
NCF / e-CF: Steuerbelegnummer / Elektronischer Steuerbeleg. Dokumente, die abzugsfähige Ausgaben vor der DGII belegen.
RST: Vereinfachtes Steuerregime. Einkommensteuermodalitäten für Steuerzahler mit einem Einkommen von weniger als 12.068.181,09 RD$ im Jahr 2026.
Torrens-System: Ein durch das Gesetz 108-05 eingeführtes Grundbuchsystem, nach dem nur das eingetragene Recht vom Staat anerkannt und garantiert wird.
Referenzen
- Generaldirektion für innere Steuern (DGII)
- Schatz
- Grundbuchamt (Grundstücksgerichtsbarkeit)
- Ministerium für Tourismus (MITUR) / CONFOTUR
- Ministerium für Wohnen, Habitat und Gebäude (MIVHED)
- Bankenaufsicht
- Aufsichtsbehörde für den Wertpapiermarkt (SIMV)
- Zentralbank der Dominikanischen Republik (BCRD)
- ProDominicana
- Generaldirektion für Zollangelegenheiten (DGA)
- Nationalkongress der Dominikanischen Republik
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