Gesetz 85-25: Vollständiger Leitfaden zum neuen Mietrecht in der Dominikanischen Republik

Leitfaden 2026: Was ist Gesetz 85-25, wie funktioniert es und warum verändert es den Mietmarkt in der Dominikanischen Republik?

SANTO DOMINGO – Das Gesetz 85-25 regelt die Vermietung von Immobilien und Räumungsverfahren in der Dominikanischen Republik und ersetzt die bisherige Regelung (Gesetz 4314 von 1955, dessen Änderung 17-88 und Dekret 4807 von 1959).

Wenn Sie Eigentümer, Mieter, Immobilienmakler sind oder eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie verwalten, erfahren Sie hier: Was gilt und was nicht, was ein Vertrag enthalten muss, wie Kautionen, Mietanpassungen und Fristen gehandhabt werden und welche Änderungen sich im Streitbeilegungsverfahren ergeben haben.

Grundbegriffe des Gesetzes 85-25

1) Was es regelt (und wer es anwendet)

Das Gesetz 85-25 regelt Mietverträge für Wohnzwecke, Gewerbe oder gemeinnützige Aktivitäten im gesamten Staatsgebiet.

2) Was schließt aus

Dies gilt unter anderem nicht für ländliche Anwesen, Pensionen/Unterkünfte, Freizonen (sofern diese unter ihrer eigenen Regelung betrieben werden), gepachtete Staatsgüter oder touristische oder Freizeitvermietungen, deren Dauer 90 Tage nicht überschreitet.

3) Vertrag: Das Mindest, was er enthalten muss

 Das Gesetz definiert einen Mietvertrag als die Vereinbarung, durch die der Vermieter dem Mieter die vorübergehende Nutzung des Mietobjekts gestattet und dieser dafür Miete zahlt. Er erfordert bestimmte Mindestangaben: Angaben zu den Vertragsparteien, Beschreibung/Adresse des Mietobjekts, Nutzungszweck (Wohnen/Gewerbe/andere zulässige Nutzungen), Höhe und Art der Zahlung, Vertragslaufzeit, Anschrift für Mitteilungen usw.

4) Einlagen und Garantien

• Unterkunft: Die Kaution sollte zwei Monatsmieten nicht übersteigen.
  
• Kommerziell / gemeinnützig: Die Höhe der Kaution wird zwischen den Parteien vereinbart.
  

5) Preisanpassung

Die Anpassung bedarf der Zustimmung. Handelt es sich um eine Wohnimmobilie und wurde keine Anpassung vereinbart, darf die Erhöhung 10 % der Miete nicht übersteigen.

Zahlen und Kontext: Warum dieses Gesetz zu einem „nationalen Thema“ wurde

Ein Markt, der stark von Mietwohnungen abhängig ist.
In der Dominikanischen Republik lebt ein erheblicher Teil der Haushalte in Mietwohnungen. So gab beispielsweise das Nationale Statistikamt (ONE) laut Wirtschaftspresse im Jahr 2022 an, dass 38,4 % der Haushalte (1.432.352 Wohnungen) in Mietwohnungen lebten. Auch die nationale Haushaltsbefragung der Zentralbank (ENGIH) aus dem Jahr 2018 belegt, dass in städtischen Gebieten 40,0 % der Wohnungen vermietet sind.

Wohnungsdefizit und struktureller Druck
MIVED hat berichtet, dass das Land mit einem Defizit von mehr als 1,4 Millionen Wohnungenund darauf hingewiesen, dass ein großer Teil einem qualitativen Defizit entspricht (Wohnungen mit Mängeln).

Was das Gesetz 85-25 modernisieren wollte
Zu den am häufigsten genannten Zielen in Rechtsanalysen und Zusammenfassungen gehörten: klarere Regeln, mehr vertragliche Formalität, Grenzen/Kriterien für Kautionen und Anpassungen, explizitere Verteilung der Kosten (Makler-/Rechtskosten) und ein klarerer Verfahrensrahmen für Streitigkeiten und Räumungen mit Vollstreckung durch Gerichtsbeschluss.

Schritte, Anforderungen und Checkliste zur Anwendung des Gesetzes 85-25 ohne Improvisation

Kurze Checkliste (für Zuhause und fürs Geschäft)

Vor der Unterzeichnung

• Die beabsichtigte Nutzung der Immobilie (Wohnen / Gewerbe / gemeinnützige Nutzung) muss schriftlich angegeben werden.
  
• Es umfasst den Mindestinhalt des Vertrags (Parteien, Objekt, Miete, Zahlungsmethode, Laufzeit, Benachrichtigungen).
  
• Falls es einen gemeinsamen Bürgen geben wird, machen Sie dies deutlich (sofern zutreffend).
  

Hinterlegung und Nachweis

• Bei der Wohnungssuche ist darauf zu achten, dass die Kaution nicht mehr als zwei Monatsmieten beträgt.
  
• Es gewährleistet die Nachverfolgbarkeit von Zahlungen (Quittungen oder vereinbarter Mechanismus).
  

Während des Vertrags

• Sollte es zu einer Anpassung kommen, stimmen Sie dieser zu. Falls keine Einigung bezüglich der Wohnkosten erzielt wird, beachten Sie die 10%-Obergrenze für diesen Fall.
  
• Die vereinbarte Nutzung ist zu beachten; unautorisierte Änderungen können gemäß dem Rechtstext einen Kündigungsgrund darstellen.
  

Wenn es zu einem Konflikt kommt

• Vermeiden Sie „Abkürzungen“: Zwangsräumungen müssen dem gesetzlichen Verfahren und der gerichtlichen Anordnung folgen.
  
• Dokumente: Verträge, Quittungen, formelle Korrespondenz, Nachweise (insbesondere bei Streitigkeiten über Einzahlungen oder Lieferungen).

Häufige Fälle und Beispiele in der Dominikanischen Republik: Wie das Gesetz 85-25 in der Praxis aussieht

Fall 1: „Sie verlangten von mir 3 Kautionen für eine Wohnung“ (Wohnung)

Gemäß Gesetz 85-25 ist die Mietkaution auf zwei Monatsmieten begrenzt. Wird ein höherer Betrag als „Kaution“ verlangt, empfiehlt es sich, eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kosten (Kaution, Vorauszahlung oder sonstige Vereinbarungen) anzufordern, da die Kaution selbst begrenzt ist.

Fall 2: „Ich inseriere eine Mietwohnung in den sozialen Medien, könnte das Konsequenzen haben?“

El Inmobiliario hat bereits erläutert, dass das Gesetz das Konzept eines öffentlichen Angebots: Was beworben wird, kann nachweisbare Erwartungen und Verpflichtungen begründen. Für Makler und Eigentümer bedeutet dies, dass sie klare und vertragskonforme Bedingungen veröffentlichen sollten.

Fallbeispiel 3: „Kurzzeitvermietungen (Airbnb) und die 90-Tage-Grenze“

Das Gesetz schließt touristische oder Freizeitvermietungen aus, sofern diese 90 Tage nicht überschreiten. Die praktische Debatte dreht sich darum, wie der Markt für Kurzzeitvermietungen El Inmobiliario als „Dialog“ zwischen Investitionen und Regulierung aufgegriffen hat. auszulegen und zu regulieren ist – ein Thema, das

Fall 4: „Notwendige Reparaturen: Können sie deswegen meine Miete erhöhen?“

In einer früheren Berichterstattung El Inmobiliario dass die Regelung Instandhaltungspflichten für den Eigentümer und Kriterien dafür festlegt, wann der Mieter die Wohnung für Reparaturen räumen muss, wobei die Zahlungen während der Dauer der Reparaturen ausgesetzt werden, so der zitierte Artikel.

Häufig gestellte Fragen: Echte Fragen zu Gesetz 85-25 (mit kurzen Antworten)

1) Gilt das Gesetz 85-25 für alle Arten von Mietobjekten?

Nein. Es gilt für Wohnraum, Gewerbe und gemeinnützige Organisationen; ausgenommen sind unter anderem touristische oder Freizeitvermietungen von bis zu 90 Tagen, ländliche Bauernhöfe, Pensionen/Unterkünfte, Freizonen, die unter seine Regelung fallen, und gepachtete staatliche Vermögenswerte.

2) Muss der Vertrag schriftlich erfolgen?

Der Leitfaden für Führungskräfte und die praktischen Analysen betonen die Formalisierung und den Mindestinhalt des Vertrags (Angaben zu Vertragsparteien, Eigentum, Zweck, Laufzeit, Zahlung).

3) Wie hoch darf die Kaution für eine Unterkunft sein?

Bis zu 2 Monatsmieten.

4) Gibt es im Handel auch eine Obergrenze für Einlagen?

Im Geschäftsverkehr (und im gemeinnützigen Bereich) wird die Höhe der Kaution zwischen den Parteien vereinbart.

5) Ist die jährliche Erhöhung um 10 % verpflichtend?

Nicht unbedingt: Die Anpassung hängt von der Vereinbarung ab. Im Wohnungsbereich darf die Anpassung, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart, 10 % nicht überschreiten. Das Medienunternehmen selbst hat klargestellt, dass es sich nicht um eine „automatische Verpflichtung“ handelt.

6) Sind Kurzzeitvermietungen gesetzlich verboten?

Es verbietet sie nicht grundsätzlich, schließt aber touristische/Freizeitvermietungen von bis zu 90 Tagen von seinem allgemeinen Anwendungsbereich aus, was zu praktischen Debatten über die Auslegung und die Angemessenheit der Regelung führt.

7) Was geschieht, wenn es zu einem Konflikt über die Rückzahlung der Kaution kommt?

 Das Gesetz sieht Regelungen zur Streitbeilegung vor, die von der Art des Eigentums und der zuständigen Gerichtsbarkeit abhängen (Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien). Wichtig ist es, die Lieferung/den Empfang zu dokumentieren und Nachweise über etwaige Einbehalte zu sichern.

Empfohlene Lektüre in El Inmobiliario (Cluster Ley 85-25)

1. Mietwohnungen in der Dominikanischen Republik: Die Ära des Gesetzes 85-25 hat bereits begonnen
2. Kurzzeitmieten versus Gesetz 85-25: Ein notwendiger Dialog zwischen Investitionen und Regulierung
3. Börsengang: Die neue Rechtssprache im Mietrecht
4. Neues Mietrecht: Der Vermieter repariert das Haus, ohne die Miete für den Mieter zu erhöhen
5. Acoprovi begrüßt die Verabschiedung des Mietgesetzes; er bezeichnet es als einen wichtigen Schritt zur Verringerung des Wohnungsmangels
6. Sie bringen eine Versicherung für Mietobjekte auf den Markt