Иако тржиште некретнина у Доминиканској Републици обично прати грађевинске дозволе, продају, цене, каматне стопе или расположиве залихе како би покушало да предвиди кретање потражње за становима, постоји једна варијабла која се спорије мења и, управо због тога, може бити одлучујућа: структура становништва
САНТО ДОМИНГО. – Нове Националне процене и пројекције становништва од 1950. до 2100. године, објављене од стране Националног завода за статистику (ONE), показују да Доминиканска Република не само да ће наставити да повећава број становника током наредних деценија, већ ће земља доживети и дубоку трансформацију у свом старосном саставу, фертилитету и очекиваном животном веку.
За сектор некретнина, закључак није само да ће бити „више људи“ којима ће бити потребан смештај; најрелевантнија чињеница је да се стамбене потребе доминиканског становништва такође мењају.
Према новим пројекцијама ONE, Доминиканска Република има процењену популацију од 11.087.418 становника у 2026. години и наставиће да расте током наредних деценија, мада све спорије, док не достигне свој пројектовани максимум од 13.476.248 становника 1. јануара 2073. године.
Од тада би почело постепено смањење броја становника.
ONE пројектује да ће почетком 2074. године земља имати 13.474.575 становника. До 2080. године број становника би био око 13,42 милиона; до 2090. године 13,18 милиона, а до 2100. године око 12,77 милиона.
Подаци имају директно тумачење за сектор: демографска експанзија не нестаје, али престаје да буде прича о неодређеном расту, што нас приморава да размишљамо о развоју некретнина са дужим хоризонтима.
Пројекат осмишљен данас може остати на тржишту деценијама, док ће становништво које ће га насељавати 2040, 2050. или 2060. године имати другачију структуру од садашње.
Најзначајнија трансформација: старост становништва
Према подацима ONE-а, просечна старост Доминиканаца порасла је са 21,6 година 1950. на приближно 32,65 година 2026. године и наставиће да расте током наредних неколико деценија.
Институција предвиђа да ће 2044. године, по први пут, бити више људи старости 60 и више година него деце млађе од 15 година. До 2050. године, однос ће достићи приближно 123 старије особе на сваких 100 деце млађе од 15 година и наставиће да расте током друге половине века.
Ова трансформација је важна за становање јер старење становништва не захтева потпуно исти производ некретнина као претежно младо становништво.
Приступачност, близина здравствених услуга, мобилност, безбедност, одржавање зграда и могућност живота са мањом зависношћу од аутомобила постају све важнији.
То не значи да ће становање за младе породице нестати. То значи да ће тржиште морати истовремено да задовољи потребе генерација са различитим потребама.
Још једна промена коју је идентификовао ONE јесте у фертилитету. Глобална стопа фертилитета пала је са 7,57 деце по жени 1950. године на 1,97 у 2026. години, што је испод нивоа замене, а пројекције спуштају овај индикатор на око 1,70 деце по жени 2050. године.
Овај тренд има потенцијално важну последицу за тржиште некретнина: будући раст потражње не може се анализирати само множењем броја становника бројем станова; такође је важно колико људи ће чинити свако домаћинство.
Подаци из Националног пописа становништва и домаћинстава из 2022. године већ показују смањење просечне величине домаћинстава у Доминиканској Републици. Национални завод за статистику (ONE) је избројао 3.726.936 домаћинстава и проценио смањење просечне величине са 3,8 људи у 2005. години на 2,9 у 2022. години.
Ово представља занимљив парадокс за сектор некретнина: становништво које спорије расте и даље може генерисати значајну потражњу за становима ако се број људи који живе у сваком домаћинству настави смањивати.
Другим речима, није довољно питати колико ће доминиканаца бити. Такође треба да се питамо колико ће домаћинстава ти доминиканци формирати.
Разлика између града и села
Тренутни преглед стамбеног фонда такође помаже да се разуме у ком правцу би се тржиште могло развијати.
Према књижици I о структурним карактеристикама становања из X пописа становништва из 2022. године, у земљи постоји 3.694.060 насељених приватних станова, док самосталне куће представљају 66,1% од укупног броја, а станови достижу 18,4%, са 681.247 јединица.
Али територијална разлика је значајна: у урбаним подручјима станови представљају 23,2% насељених приватних стамбених објеката, док је у руралним подручјима њихов удео само 5,9%.
Комбинација урбанизације, мањих домаћинстава и промена у старосној структури може, на одређеним тржиштима, фаворизовати већу разноликост производа: станови, мање куће, приступачне јединице за старије особе, пројекти мешовите намене и развој близу услуга.
Географија ће бити следећи део слагалице, и ево једне од тачака које вреди пажљиво пратити.
Пројекције које је представио ONE су националне и омогућавају нам да идентификујемо правац демографских промена, али оне још увек саме по себи не дају одговор на питање где ће се територијално концентрисати будући притисак на становање.
Сам извештај о јединственом систему наводи да током 2026. и 2027. године планира да оствари напредак у проценама и пројекцијама становништва на нивоу субнационалног нивоа, економски активног становништва и домаћинстава. Ове активности ће омогућити усавршавање територијалног и секторског планирања.
А за тржиште некретнина, ови предстојећи подаци биће посебно релевантни. Јер једна је ствар да Доминиканска Република порасте са приближно 11,1 милиона становника у 2026. години на максимум од око 13,5 милиона у 2073. години; сасвим је друга ствар знати у којим провинцијама, општинама и урбаним подручјима ће тај раст бити концентрисан.
Тамо ћете пронаћи неке од одговора који су сектору потребни да би предвидео земљиште, инфраструктуру, становање и услуге.
Дом будућности
Подаци из ONE сугеришу да ће дебата о некретнинама у Доминиканској Републици морати да се развија, будући да је од 20. до 21. века дискусија о становању била веома фокусирана на дефицит станова и потребу за изградњом нових јединица, што је изазов који је и даље присутан.
Али нове демографске пројекције додају још једну димензију: потребу да се понуда прилагоди популацији која ће имати мање деце, више старијих одраслих, потенцијално мања домаћинства и знатно дужи животни век.
Очекивани животни век при рођењу, који ONE процењује на 75,76 година за 2026. годину, порастао би на 81,63 године 2050. године и наставио да расте након тога, што покреће питања која ће тржиште некретнина морати да почне да анализира, а на која се не може одговорити искључиво ценама по квадратном метру:
- Да ли се куће граде имајући у виду старење становништва?
- Да ли нови пројекти укључују довољну приступачност?
- Где ће се смештај налазити у односу на болнице, здравствене центре, превоз, трговину и услуге?
- Да ли ће се понуда наставити фокусирати на релативно велике породичне јединице како мала домаћинства расту?
- Хоће ли бити довољно приступачних станова за нове генерације које улазе на тржиште рада?
Нове могућности
Демографске промене такође могу представљати прилику за програмере који су у стању да их прочитају пре него што постану очигледан притисак на тржиште.
И даље растућа популација, али са нижом плодношћу и дужим животним веком, представља сценарио у којем квалитет становања, његова локација и његова адаптација различитим фазама живота могу добити све већи значај.
Сам ONE истиче да ове пројекције представљају алат за предвиђање будућих потреба, расподелу ресурса и дизајнирање диференцираних политика у складу са демографском фазом сваке територије.
Будући притисак на становање неће бити одређен искључиво бројем становника земље, већ и тим ко ће ти људи бити, како ће формирати своја домаћинства и где ће живети. То су информације које ће нам омогућити да пређемо са националног снимка на територијалну мапу будуће потражње.
Извори: Национални завод за статистику (ONE), Националне процене и пројекције становништва 1950-2100; ONE, X Национални попис становништва и домаћинстава 2022, Књижица I. Структурне карактеристике становања у Доминиканској Републици; ONE, Поглед на домаћинства у Доминиканској Републици 2005-2022; ONE, календар дисеминације 2026.
Препоручена литература:
