Хотя на рынке недвижимости Доминиканской Республики обычно анализируются разрешения на строительство, объемы продаж, цены, процентные ставки или наличие свободных квартир, чтобы предсказать движение спроса на жилье, существует один фактор, который меняется медленнее и именно поэтому может иметь решающее значение: структура населения
САНТО-ДОМИНГО. – Новые национальные оценки и прогнозы численности населения на 1950-2100 годы, опубликованные Национальным статистическим управлением (ONE), показывают, что Доминиканская Республика не только продолжит увеличивать свое население в течение следующих десятилетий, но и что страна претерпит глубокие изменения в возрастном составе населения, рождаемости и продолжительности жизни.
Для сектора недвижимости вывод заключается не просто в том, что «будет больше людей», нуждающихся в жилье; наиболее важным фактом является то, что потребности населения Доминиканской Республики в жилье также меняются.
Согласно новым прогнозам ONE, численность населения Доминиканской Республики в 2026 году составит примерно 11 087 418 человек, и в течение следующих десятилетий она продолжит расти, хотя и все медленнее, пока не достигнет прогнозируемого максимума в 13 476 248 человек 1 января 2073 года.
С этого момента начнётся постепенное сокращение численности населения.
Согласно прогнозам проекта ONE, к началу 2074 года население страны составит 13 474 575 человек. К 2080 году оно достигнет примерно 13,42 миллиона человек; к 2090 году — 13,18 миллиона, а к 2100 году — около 12,77 миллиона.
Данные позволяют дать прямое объяснение данному сектору: демографический рост не прекращается, но перестает быть историей неограниченного развития, что заставляет нас рассматривать развитие недвижимости в более длительных перспективах.
Проект, разработанный сегодня, может оставаться на рынке десятилетиями, в то время как население, которое будет заселять его в 2040, 2050 или 2060 году, будет иметь иную структуру, чем нынешняя.
Наиболее значительное изменение: возраст населения
Согласно данным организации ONE, средний возраст доминиканцев вырос с 21,6 года в 1950 году до примерно 32,65 года в 2026 году и будет продолжать расти в течение следующих нескольких десятилетий.
По прогнозам организации, в 2044 году впервые в истории число людей в возрасте 60 лет и старше превысит число детей младше 15 лет. К 2050 году это соотношение достигнет примерно 123 пожилых людей на каждые 100 детей младше 15 лет и продолжит расти во второй половине века.
Эта трансформация важна для рынка жилья, поскольку стареющее население не предъявляет точно таких же требований к недвижимости, как преимущественно молодое население.
Доступность, близость к медицинским услугам, мобильность, безопасность, техническое обслуживание зданий и возможность жить с меньшей зависимостью от автомобилей приобретают все большее значение.
Это не означает, что жилье для молодых семей исчезнет. Это означает, что рынок должен будет одновременно удовлетворять потребности разных поколений.
Еще одно изменение, отмеченное в исследовании ONE, касается рождаемости. Глобальный коэффициент рождаемости снизился с 7,57 детей на женщину в 1950 году до 1,97 в 2026 году, что ниже уровня воспроизводства населения, а прогнозы показывают, что к 2050 году этот показатель составит около 1,70 детей на женщину.
Эта тенденция имеет потенциально важные последствия для рынка жилья: будущий рост спроса нельзя анализировать, просто умножая численность населения на количество жилья; важно также, сколько человек будет в каждом домохозяйстве.
Данные Национальной переписи населения и жилищного фонда 2022 года уже показывают сокращение среднего размера домохозяйств в Доминиканской Республике. Национальное статистическое управление (ONE) насчитало 3 726 936 домохозяйств и оценило сокращение среднего размера с 3,8 человек в 2005 году до 2,9 человек в 2022 году.
Это создает интересный парадокс для сектора недвижимости: население, растущее медленнее, все же может создавать значительный спрос на жилье, если количество людей, проживающих в каждом домохозяйстве, продолжает уменьшаться.
Иными словами, недостаточно спрашивать, сколько будет доминиканцев. Нам также нужно спросить, сколько домохозяйств эти доминиканцы создадут.
Разница между городом и сельской местностью
Текущая ситуация на рынке жилья также помогает понять, в каком направлении может развиваться рынок.
Согласно брошюре I о структурных характеристиках жилья по данным переписи населения 2022 года, в стране насчитывается 3 694 060 занятых частных жилых помещений, при этом на отдельные дома приходится 66,1% от общего числа, а на квартиры — 18,4%, что составляет 681 247 единиц.
Однако территориальные различия существенны: в городах квартиры составляют 23,2% от общего числа занятых частных жилых помещений, тогда как в сельской местности их доля составляет всего 5,9%.
Сочетание урбанизации, уменьшения размеров домохозяйств и изменений в возрастной структуре может способствовать на определенных рынках большему разнообразию товаров: квартиры, небольшие дома, доступные для пожилых людей объекты недвижимости, многофункциональные комплексы и застройки вблизи объектов инфраструктуры.
Следующим элементом головоломки станет география, и вот один из моментов, за которым стоит внимательно следить.
Представленные организацией ONE прогнозы носят общенациональный характер и позволяют определить направление демографических изменений, но пока сами по себе не дают ответа на вопрос о том, где именно в будущем будет сосредоточено давление на жилищный сектор.
Сама организация ONE указывает, что в течение 2026 и 2027 годов она планирует добиться прогресса в оценке и прогнозировании численности населения на субнациональном уровне, экономически активного населения и домохозяйств. Эти работы позволят уточнить территориальное и отраслевое планирование.
Для рынка недвижимости эти предстоящие данные будут особенно актуальны. Ведь одно дело — увеличить население Доминиканской Республики с примерно 11,1 миллиона человек в 2026 году до максимума в 13,5 миллиона в 2073 году; совсем другое — знать, в каких провинциях, муниципалитетах и городских районах будет сосредоточен этот рост.
Там вы найдете ответы на некоторые вопросы, необходимые этому сектору для прогнозирования развития земельных участков, инфраструктуры, жилья и услуг.
Дом будущего
Данные ONE свидетельствуют о том, что дискуссия о рынке недвижимости в Доминиканской Республике должна претерпеть изменения, поскольку с XX по XXI век обсуждение жилищных проблем было в значительной степени сосредоточено на дефиците жилья и необходимости строительства новых объектов, — проблема, которая сохраняется и по сей день.
Однако новые демографические прогнозы добавляют еще один аспект: необходимость адаптации предложения к населению, в котором будет меньше детей, больше пожилых людей, потенциально меньшие по размеру домохозяйства и значительно большая продолжительность жизни.
Ожидаемая продолжительность жизни при рождении, которая, по оценкам ONE, составляет 75,76 лет в 2026 году, вырастет до 81,63 лет в 2050 году и продолжит увеличиваться в дальнейшем. Это поднимает вопросы, которые рынку недвижимости придется начать анализировать и на которые нельзя ответить, основываясь исключительно на ценах за квадратный метр
- При строительстве домов учитываются потребности стареющего населения?
- Предусмотрены ли в новых проектах достаточные меры по обеспечению доступности?
- Где будет расположено жилье относительно больниц, медицинских центров, транспортных развязок, торговых центров и предприятий сферы услуг?
- Будет ли предложение по-прежнему ориентировано на относительно большие семьи по мере роста числа небольших домохозяйств?
- Будет ли достаточно доступного жилья для новых поколений, выходящих на рынок труда?
Новые возможности
Демографические изменения также могут представлять собой возможность для разработчиков, которые способны распознать их до того, как они станут очевидным фактором давления на рынок.
Постоянно растущее население, но с более низкой рождаемостью и большей продолжительностью жизни, создает ситуацию, в которой качество жилья, его местоположение и адаптация к различным этапам жизни могут приобретать все большее значение.
Сама организация ONE подчеркивает, что эти прогнозы представляют собой инструмент для прогнозирования будущих потребностей, распределения ресурсов и разработки дифференцированной политики в соответствии с демографическим этапом развития каждой территории.
Будущее давление на рынок жилья будет определяться не только численностью населения страны, но и тем, кто эти люди будут, как они будут формировать свои домохозяйства и где будут жить. Именно эта информация позволит нам перейти от общенационального снимка к территориальной карте будущего спроса.
Источники: Национальное статистическое управление (ONE), Национальные оценки и прогнозы численности населения на 1950-2100 годы; ONE, X Национальная перепись населения и жилищного фонда 2022 года, брошюра I. Структурные характеристики жилья в Доминиканской Республике; ONE, Обзор домохозяйств в Доминиканской Республике 2005-2022 гг.; ONE, календарь распространения информации на 2026 год.
Рекомендуемая литература:
