Strategului financiar i se avertisește că o proprietate poate deveni o datorie dacă nu servește unui scop definit, nu este rentabilă sau costurile sale depășesc beneficiile scontate
SANTO DOMINGO – Timp de decenii, deținerea de proprietăți a fost una dintre cele mai răspândite expresii ale securității financiare. Deținerea unei case, a unui apartament sau a unui teren este adesea interpretată ca sinonimă cu bogăția. Cu toate acestea, potrivit lui Maggly Uzcátegui, strateg specializat în crearea de capital și protejarea averii, cumpărarea de proprietăți imobiliare nu constituie automat o investiție bună.
Înainte de a semna un contract, de a rezerva o unitate locativă sau de a contracta un împrumut, specialistul recomandă adresarea unei întrebări care poate determina întreaga tranzacție: Care este scopul achiziționării acestei proprietăți? „Este important să știi de cât capital dispune persoana respectivă. În al doilea rând, ce vrea să realizeze, adică dacă este vorba de o proprietate pentru uz personal sau pentru generarea de venituri”, explică fondatorul Advisor by Maggly.
O persoană ar putea cumpăra o proprietate pentru a locui în ea, pentru a petrece vacanțe, pentru a-și conserva capitalul, pentru a aștepta o creștere viitoare a valorii sau pentru a genera venituri din chirii. Fiecare scop necesită o strategie diferită și răspunde unor condiții specifice de lichiditate, profitabilitate și risc.
Problema apare atunci când cuvântul „investiție” este folosit pentru a descrie orice achiziție imobiliară, fără a se evalua mai întâi dacă proprietatea va genera venituri sau va contribui la creșterea averii, subliniază el.
„Poți avea un activ care devine o datorie pentru că trebuie să plătești pentru întreținere, taxe de condominiu și administrare, iar acesta este blocat”, avertizează strategul. Asta nu înseamnă că deținerea unei proprietăți pentru uz personal este o idee rea, ci mai degrabă că ar trebui să fii clar în ceea ce privește scopul acesteia și cheltuielile pe care le va genera.
Uzcátegui subliniază că unii dintre clienții săi dețin proprietăți în destinații precum Punta Cana sau La Romana, care rămân neocupate o mare parte a anului, deoarece proprietarii preferă să le rezerve pentru petrecerea timpului liber în familie.
În aceste cazuri, achiziția este o decizie conștientă, bazată pe capacitatea financiară de a acoperi costurile, nu neapărat pe așteptarea generării de profit. „Au mijloacele necesare și au decis să facă acest lucru”, subliniază Maggly Uzcátegui.
Profitabilitate
Când scopul este generarea de venituri, evaluarea ar trebui să înceapă prin a determina cât capital este disponibil în realitate. Calculul nu se poate limita la avans sau la prețul de vânzare, ci trebuie să ia în considerare cheltuielile asociate proprietății în timpul achiziției, funcționării și întreținerii acesteia.
Aceste angajamente sunt amplificate de costul finanțării. Executivul consideră că Republica Dominicană rămâne o piață atractivă pentru anumiți investitori, dar subliniază că ratele dobânzilor pot modifica semnificativ randamentul proiectat atunci când achiziția este finanțată cu datorii. „Ratele sunt puțin cam mari. Așadar, trebuie să știi care va fi randamentul real dacă vei folosi datorii”, spune ea.
Dobânzile, asigurările, impozitele, întreținerea, taxele de condominiu, administrarea, reparațiile și perioadele de neocupare trebuie incluse în analiză. Numai după deducerea acestor costuri este posibil să se determine dacă proprietatea va genera randamentul așteptat și dacă acest randament compensează capitalul investit și riscurile asumate.
Evitați proiecțiile construite
Fondatorul Advisor by Maggly, care are peste 14 ani de experiență în sectorul financiar internațional, recomandă, de asemenea, evitarea proiecțiilor bazate pe scenarii ideale. De exemplu, presupunerea unei ocupări aproape constante pentru proprietăți de vacanță sau de închiriere pe termen scurt poate duce la o estimare nerealistă a veniturilor.
În schimb, el propune dezvoltarea unor scenarii conservatoare pentru a determina dacă proprietatea va rămâne sustenabilă chiar dacă ratele de ocupare scad sub cele proiectate în timpul procesului de vânzare. Dacă rezultatele depășesc ulterior această proiecție, va reprezenta un profit suplimentar, dar nu va fi esențial pentru susținerea operațiunii. „Există un aspect logistic și de securitate; nu poți cumpăra ceva doar de dragul de a cumpăra. Trebuie să faci mai întâi o pre-evaluare și să lucrezi cu cifre realiste”, afirmă Uzcátegui.
Protejați capitalul
Due diligence nu se oprește la caracteristicile și locația proprietății. Înainte de a achiziționa o proprietate, în special una în construcție, este necesar să investigați și dezvoltatorul, istoricul său și dacă a livrat la timp alte proiecte.
Materialele utilizate, termenele de construcție, termenii contractuali și responsabilitățile asumate de fiecare parte trebuie incluse în evaluare. Cumpărarea unei proprietăți fără plan implică riscuri diferite față de achiziționarea unei proprietăți finalizate, așadar reputația, experiența și stabilitatea financiară a dezvoltatorului devin cruciale pentru protejarea investiției dumneavoastră.
Uzcátegui sugerează, de asemenea, estimarea cheltuielilor care nu au fost încă stabilite. Dacă, la momentul achiziției, costul administrării, întreținerii sau taxele de condominiu nu este cunoscut, excluderea acestor angajamente din proiecție poate crea o așteptare nerealistă de profitabilitate.
Alternativa este să lucrezi cu estimări rezonabile și să construiești diferite scenarii până când obții cifrele finale. „Trebuie să iei în considerare costurile asociate, astfel încât să nu ai idei abstracte în cap, ci cifre reale”, subliniază el.
Lectură recomandată:
