Ghid 2026: Ce este Legea 85-25, cum funcționează și de ce schimbă piața închirierilor din Republica Dominicană?
SANTO DOMINGO – Legea 85-25 este regulamentul care guvernează închirierile de proprietăți imobiliare și procedurile de evacuare în Republica Dominicană, abrogând cadrul anterior (Legea 4314 din 1955, modificarea acesteia 17-88 și Decretul 4807 din 1959).
Dacă sunteți proprietar, chiriaș, agent imobiliar sau administrați o proprietate rezidențială sau comercială, aici veți afla: ce se aplică și ce nu, ce trebuie să includă un contract, cum se gestionează avansurile, ajustările și termenele limită și ce s-a schimbat în procesul de soluționare a litigiilor.
Concepte de bază ale Legii 85-25
1) Ce reglementează (și cine îl aplică)
Legea 85-25 reglementează contractele de închiriere destinate locuințelor, comerțului sau activităților non-profit, pe întreg teritoriul național.
2) Ce exclude
Nu se aplică, printre altele, proprietăților rurale, pensiunilor/grădinilor de odihnă, zonelor libere (atunci când funcționează sub regimul lor), proprietăților de stat închiriate sau închirierilor turistice sau recreative a căror durată nu depășește 90 de zile.
3) Contract: minimul pe care trebuie să îl conțină
Legea definește contractul de închiriere ca fiind acordul prin care proprietarul acordă utilizarea temporară a proprietății, iar chiriașul plătește chiria. Acesta necesită un set minim de informații: identificarea părților, descrierea/adresa proprietății, utilizarea preconizată (rezidențială/comercială/alte utilizări permise), suma și metoda de plată, durata contractului, adresa pentru notificări etc.
4) Depozit și garanții
- Locuință: garanția nu trebuie să depășească două luni de chirie.
- Comercial / non-profit: depozitul este convenit între părți.
5) Ajustarea prețului
Ajustarea este supusă unui acord. Dacă proprietatea este rezidențială și ajustarea nu a fost convenită, creșterea nu poate depăși 10% din valoarea chiriei.
Cifre și context: de ce această lege a devenit o „problemă națională”
O piață dependentă în mare măsură de chirii.
În Republica Dominicană, o parte semnificativă a gospodăriilor locuiesc în locuințe închiriate. De exemplu, Biroul Național de Statistică (ONE) din 2022 a fost citat în presa economică ca indicând că 38,4% dintre gospodării locuiau în locuințe închiriate (1.432.352 de locuințe). Iar din punct de vedere al cheltuielilor, Ancheta Națională privind Veniturile și Cheltuielile Gospodăriilor (ENGIH) din 2018 a Băncii Centrale raportează că, în zonele urbane, 40,0% din locuințe sunt închiriate.
Deficit locativ și presiune structurală
MIVED a raportat că țara se confruntă cu un deficit de peste 1,4 milioane de locuințeși a indicat că o mare parte corespunde unui deficit calitativ (locuințe cu deficiențe).
Ceea ce a urmărit Legea 85-25 să modernizeze
Printre obiectivele cel mai repetate în analizele juridice și rezumatele executive: reguli mai clare, mai multă formalitate contractuală, limite/criterii pentru depozite și reajustări, o distribuire mai explicită a costurilor (cheltuieli de intermediere/juridice) și un cadru procedural mai definit pentru conflicte și evacuări, cu executare prin hotărâre judecătorească.
Pași, cerințe și listă de verificare pentru aplicarea Legii 85-25 fără improvizație
Listă de verificare rapidă (acasă și serviciu)
Înainte de semnare
- Definiți în scris utilizarea preconizată a proprietății (locuință / afacere / organizație non-profit).
- Acesta include conținutul minim al contractului (părți, proprietate, chirie, modalitate de plată, durată, notificări).
- Dacă va exista un garant solidar, specificați acest lucru (dacă este cazul).
Depozit și dovezi
- Pentru locuințe, verificați ca avansul să nu depășească 2 luni.
- Asigură trasabilitatea plăților (încasări sau mecanism convenit).
În timpul contractului
- Dacă va exista o ajustare, fiți de acord cu ea. Dacă nu este convenită asupra ei pentru locuință, rețineți plafonul de 10% pentru acel caz.
- Respectați utilizarea convenită; modificările neautorizate pot da naștere unor motive de reziliere conform textului legal.
Dacă există un conflict
- Evitați „scurtăturile”: evacuările trebuie să respecte procedura legală și hotărârea judecătorească.
- Document: contract, chitanțe, comunicare formală, dovezi (în special pentru litigii privind depozitul sau livrarea).
Cazuri comune și exemple în Republica Dominicană: cum arată Legea 85-25 în viața reală
Cazul 1: „Mi-au cerut 3 avansuri pentru un apartament” (locuință)
Conform Legii 85-25, garanția pentru locuință este plafonată la două luni de chirie. Dacă solicită mai mult ca „garanție”, este recomandabil să solicitați o defalcare a fiecărei taxe (garanție, avans sau alte acorduri), deoarece garanția în sine este limitată.
Cazul 2: „Fac reclamă pentru o proprietate de închiriat pe rețelele de socializare, ar putea avea acest lucru consecințe?”
El Inmobiliario a explicat deja că legea include conceptul de ofertă publică: ceea ce este promovat poate genera așteptări și obligații verificabile. Pentru agenți și proprietari, acest lucru îi încurajează să publice cu condiții clare, conforme cu contractul.
Cazul 3: „Închirieri pe termen scurt (Airbnb) și limita de 90 de zile”
Legea exclude închirierile turistice sau recreative atunci când acestea nu depășesc 90 de zile. Dezbaterea practică este despre cum să interpretăm și să reglementăm piața închirierilor pe termen scurt, un subiect pe care El Inmobiliario l-a abordat ca un „dialog” între investiții și reglementare.
Cazul 4: „Reparații necesare: îmi pot mări chiria din acest motiv?”
Într-o relatare anterioară, El Inmobiliario a explicat că regula stabilește obligații de întreținere pentru proprietar și criterii pentru momentul în care chiriașul trebuie să părăsească locuința pentru reparații, cu suspendarea plății pe durata acestora, conform articolului citat.
Întrebări frecvente: Întrebări reale despre Legea 85-25 (cu răspunsuri scurte)
1) Se aplică Legea 85-25 tuturor tipurilor de închirieri?
Nu. Se aplică locuințelor, comerțului și organizațiilor non-profit; exclude, printre altele, închirierile turistice sau recreative de până la 90 de zile, fermele rurale, pensiunile/cabanele de cazare, zonele libere aflate sub regimul său și activele statului închiriate.
2) Contractul trebuie să fie în formă scrisă?
Ghidul executiv și analizele practice pun accent pe formalizarea și conținutul minimal al contractului (detalii despre părți, proprietate, scop, termen, plată).
3) Ce valoare a garanției poate fi solicitată pentru locuință?
Chirie pe până la 2 luni.
4) În comerț, există și o limită pentru depozite?
În comerț (și în organizațiile non-profit), depozitul este convenit între părți.
5) Este obligatorie creșterea anuală de 10%?
Nu neapărat: ajustarea depinde de acord. În domeniul locuințelor, dacă nu este convenită în mod expres, ajustarea nu poate depăși 10%. Însăși instituția media a clarificat că nu este vorba de o „obligație automată”.
6) Interzice legea închirierile pe termen scurt?
Nu le interzice ca atare, dar exclude din aplicarea sa generală închirierile turistice/recreative de până la 90 de zile, ceea ce lasă loc de dezbateri practice cu privire la interpretare și compatibilitatea reglementărilor.
7) Ce se întâmplă dacă există un conflict privind returnarea depozitului?
Legea prevede metode de soluționare în funcție de tipul de proprietate și jurisdicția competentă (locuințe vs. comerț), fiind esențială documentarea livrării/primirii și dovezile în cazul în care există rețineri la sursă.
Lecturi recomandate în El Inmobiliario (grupul Ley 85-25)
- Închirieri în Republica Dominicană: era Legii 85-25 a început deja
- Chirii pe termen scurt versus Legea 85-25: un dialog necesar între investiții și reglementare
- Ofertă publică: noul limbaj juridic în domeniul închirierilor
- Noua lege a chiriilor: proprietarul va repara casa fără a crește chiria chiriașului
- Acoprovi apreciază adoptarea Legii închirierilor; spune că este un pas solid către reducerea deficitului locativ
- Lansează asigurări pentru închirierile de proprietăți
