Passo a passo: Como obter uma licença de construção para o seu projeto imobiliário?

SANTO DOMINGO – Empreender qualquer projeto na República Dominicana, desde uma casa unifamiliar até um prédio de apartamentos, começa necessariamente com o mesmo ponto de partida: a Licença de Construção. Sem esse documento, qualquer projeto de construção – por mais bem elaborado ou financiado que seja – é, por lei, considerado uma construção irregular, sujeito a paralisações, multas e até demolição. O que até alguns anos atrás era um processo disperso entre diferentes órgãos, agora está amplamente concentrado em uma única instituição: o Ministério da Habitação, Habitat e Edificações (MIVHED), criado pela Lei 160-21, que absorveu as funções anteriormente desempenhadas pelo Ministério de Obras Públicas e Comunicações (MOPC) no que diz respeito ao processamento de projetos e licenças.

O processo também mudou significativamente nos últimos tempos: em 10 de abril de 2026, o novo Código de Construção da República Dominicana (CCRD) entrou em vigor por meio da Resolução 007-2026. Este documento técnico agora rege projetos, cálculos estruturais, estudos geotécnicos e praticamente todos os aspectos técnicos da construção. Qualquer pessoa que esteja prestes a iniciar um projeto — ou que tenha iniciado um sob as normas anteriores — precisa entender o que essa nova estrutura exige.

Este guia explica, em linguagem prática, quem concede a licença, quais documentos são necessários, quanto custa, quanto tempo demora e quais erros evitar, utilizando como referência apenas as informações publicadas pelo próprio MIVHED e pela Janela Única da Construção (VUC), o portal digital através do qual todo o processo é atualmente gerido.

1. O que é uma Licença de Construção e quem a emite?

A Licença de Construção é a autorização oficial pela qual o Estado Dominicano certifica que um projeto está em conformidade com as leis, regulamentos e normas técnicas, legais, arquitetônicas, sanitárias e elétricas vigentes, e que, portanto, a construção pode ser iniciada. Ela é emitida pelo Ministério da Habitação, Desenvolvimento Urbano e Habitação (MIVHED), por meio de sua Diretoria de Processamento, Avaliação e Licenciamento, e todo o processo é gerenciado pela Janela Única da Construção (VUC), a plataforma digital que integra todas as instituições que devem emitir parecer sobre um projeto — municípios, Ministério do Meio Ambiente, Corpo de Bombeiros, empresas de energia elétrica, entre outras — em um único arquivo eletrônico.

• A quem se destina: promotores e promotores imobiliários, proprietários de terrenos ou imóveis, empresas de construção, profissionais do setor (engenheiros, arquitetos e topógrafos registados) e entidades públicas ou privadas que desenvolvem projetos de infraestruturas ou de construção.
• Quem pode processar o pedido: o próprio requerente ou um Gestor Urbano, um profissional autorizado pelo MIVHED a atuar como representante técnico no processo. Esta função é opcional: não afeta o acesso ao serviço e os honorários são acordados diretamente entre o gestor e o requerente.
• Principais fundamentos legais: Lei 160-21 (que cria o MIVHED), Lei 675-44 sobre Urbanização, Embelezamento Público e Construção, Lei 687-82 sobre regulamentação técnica de projetos de engenharia, Lei 6200 sobre o exercício da engenharia e arquitetura, Lei 368-22 sobre Ordenamento do Território e a já mencionada Resolução 007-2026 que estabelece o atual Código de Construção.

2. Requisitos gerais para qualquer tipo de construção

Independentemente do tipo de projeto, o MIVHED exige um conjunto de documentos comuns a todos os pedidos de licença de construção:

• Registro Comercial atual, emitido pela Câmara de Comércio e Produção correspondente (aplica-se somente a pessoas jurídicas).
• Título(s) definitivo(s) de propriedade do terreno.
• Planta(s) cadastral(is) demarcada(s), homologada(s) pela escritura; caso existam vários levantamentos, é necessário um esboço dos lotes unificados, assinado por um agrimensor registrado.
• Certificado de Uso do Solo e Recuo de Edificações, emitido pela câmara municipal competente.
• Certificado de Não Objeção ao Projeto, também emitido pela câmara municipal.
• Certificação ou autorização ambiental do Ministério do Meio Ambiente e Recursos Naturais (Mimarena).
• Um conjunto de plantas arquitetônicas e técnicas (elétricas, sanitárias e estruturais), em formato 24″ x 36″, elaboradas de acordo com o Código de Edificações vigente, em preto e branco e carimbadas pela prefeitura competente.
• Descrição do projeto, incluindo seu escopo, materiais e especificações técnicas.
• Cópia da carteira atual do CODIA (Colégio de Engenheiros, Arquitetos e Topógrafos) ou da certificação do profissional responsável.
• Relatório de cálculo estrutural, assinado pelo engenheiro estrutural responsável, com o arquivo digital do modelo de cálculo incluído.
• Estudo geotécnico, elaborado somente por profissionais ou empresas qualificadas pelo MIVHED.
• Relatório de cálculo hidráulico, exigido apenas se o projeto comercial exceder 20 aparelhos sanitários, o projeto residencial exceder 100 ou se incluir piscinas diretamente ligadas à cisterna.
• Fotografias do terreno que mostram as condições atuais da propriedade.
• Aprovação do aqueduto correspondente, caso o projeto habitacional ultrapasse 10.000 m².
• Aprovação do fornecimento de energia elétrica pela EDE correspondente, caso o projeto ultrapasse 10.000 m², tenha mais de 22 blocos de edifícios ou mais de 200 apartamentos.

3. Requisitos adicionais dependendo do tipo de projeto

Além do pacote geral, cada categoria de projeto adiciona requisitos específicos, concebidos para o risco ou sensibilidade particular dessa atividade:

• Projetos industriais: exigem o parecer favorável da Proindustria, autorização ambiental da Mimarena (obrigatória em casos como terrenos maiores que 10.000 m², edifícios com mais de oito andares, hospitais, postos de combustível ou indústrias com substâncias perigosas) e projetos elétricos industriais assinados por um profissional certificado.
• Projetos turísticos exigem uma Autorização de Uso do Solo do Ministério do Turismo (MITUR), plantas aprovadas e carimbadas pela mesma instituição, licença ambiental da Mimarena e, caso o projeto esteja localizado na faixa marítima ou faça divisa com vias principais, autorização de uso da faixa marítima ou direito de passagem do MOPC.
• Postos de combustível: exigem autorização do Ministério da Indústria, Comércio e Micro, Pequenas e Médias Empresas (MICM), certificado de avaliação e registro cadastral, laudo de não objeção do Corpo de Bombeiros, laudo de não objeção da Defesa Civil e carta de vínculo comercial com a distribuidora de combustível.
• Projetos de infraestrutura de saúde: exigem uma licença de autorização sanitária do Ministério da Saúde Pública e um certificado ambiental da Mimarena.
• Projetos em áreas de patrimônio histórico: exigem a aprovação da Direção Nacional do Patrimônio Monumental.

4. O processo passo a passo no Balcão Único de Construção

Todo o processo é gerenciado online, através do portal VUC, e segue uma sequência bem definida:

• Cadastro e criação do procedimento: o requerente se cadastra ou acessa o VUC, indica se é pessoa física ou jurídica, seleciona o serviço de Licença de Construção e inicia o procedimento.
• Faça o upload do arquivo: preencha o formulário online e anexe cada documento necessário em formato PDF (o modelo computacional de cálculo estrutural deve ser enviado compactado em .ZIP ou .RAR).
• Análise de documentos: O MIVHED verifica se a documentação está completa; caso haja algum problema, notifica o requerente através do portal para que ele possa corrigi-lo.
• Pagamento inicial e avaliação técnica: após a validação do dossiê, o pagamento correspondente é efetuado e o mesmo é encaminhado para as áreas técnicas de arquitetura, sanitária, elétrica, estrutural, geotécnica, avaliação e, quando aplicável, projeto viário e direito de passagem.
• Avaliação do projeto: Após a conclusão da análise técnica, a área de avaliação determina o valor da construção e calcula os honorários correspondentes.
• Inspeção do local: Antes de emitir a licença, o Departamento de Verificação do Estado da Construção inspeciona o terreno para confirmar seu estado atual; caso sejam encontradas construções não declaradas, o processo é devolvido para avaliação estrutural.
• Pagamento final e emissão: Após a validação da inspeção, o pagamento da avaliação é concluído e, uma vez confirmado, o MIVHED notifica o requerente por e-mail para a retirada da Licença de Construção e das plantas autenticadas.

5. Custos e taxas associados ao procedimento

Os pagamentos à prefeitura e à CODIA são feitos diretamente a essas instituições, e os comprovantes são então enviados ao VUC. A taxa de serviço do MIVHED é paga por transferência ou depósito na conta do Tesouro Nacional no Banco de Reservas. As autorizações para trabalhos preliminares e início parcial de obras, no entanto, são gratuitas.

6. Quanto tempo leva o processo, dependendo da complexidade do projeto?

O tempo de resposta depende da classificação do projeto, se ele é não complexo ou complexo:

• Projetos não complexos (até 60 dias úteis): uso residencial ou comercial, edifícios de até seis andares, terrenos menores que 10.000 m² e que não exijam a aprovação de mais de cinco entidades.
• Projetos complexos (até 120 dias úteis): projetos de uso misto, turismo ou saúde, habitação social, postos de combustível, edifícios com mais de seis andares, terrenos com mais de 10.000 m², parques aquáticos, parques eólicos ou fotovoltaicos, urbanizações ou projetos em áreas costeiras ou ambientalmente sensíveis.

Esses prazos só se aplicam quando o candidato submete todos os requisitos corretamente desde o início; quaisquer pendências prolongam o tempo de espera real.

7. Serviços complementares: trabalhos preliminares e início parcial

Enquanto a licença final ainda está sendo processada, o MIVHED oferece duas autorizações intermediárias que permitem prosseguir sem aguardar a resolução final, desde que já exista um pedido de Licença de Construção em andamento:

• Autorização Condicional para Obras Preliminares: Esta autorização permite o início de escavações para fundações, a instalação de equipamentos de construção ou a montagem de um galpão temporário para materiais. Um estudo geotécnico é necessário para escavações; não é necessário para instalações temporárias. O prazo de resposta é de 5 dias úteis para instalações temporárias e de 10 dias úteis quando houver escavações envolvidas.
• Autorização para Início Parcial dos Trabalhos: Esta autorização permite a execução de trabalhos específicos antes da emissão da licença definitiva, desde que os departamentos técnicos do MIVHED não apresentem objeções ao escopo solicitado. O prazo de resposta para projetos de baixa complexidade é de 5 dias úteis.

Nenhum desses dois serviços tem custo, e ambos exigem, em algum momento do processo, uma visita de verificação do MIVHED ao local para validar as condições físicas do terreno antes de autorizar o início da obra.

O que mudou em 2026?

A mudança mais relevante do ano é a entrada em vigor do Código de Construção da República Dominicana (CCRD), por meio da Resolução 007-2026, de 10 de abril de 2026. Este código passa a ser o documento técnico de referência obrigatório para a elaboração de projetos, relatórios de cálculo estrutural, estudos geotécnicos e relatórios de cálculo hidráulico: qualquer projeto que não esteja em conformidade com suas diretrizes e escalas poderá ser revisado ou rejeitado pelo MIVHED.

Essa mudança regulatória é complementada pela consolidação institucional representada pelo próprio MIVHED, criado pela Lei 160-21 para centralizar em uma única entidade funções anteriormente distribuídas entre o MOPC e outros órgãos. A Janela Única para a Construção, reativada pelo Decreto 806-21, é agora o ponto de entrada obrigatório para praticamente todo o processo, e seu objetivo declarado é reduzir os prazos processuais, integrando todas as instituições que antes exigiam visitas separadas em um único arquivo digital.

8. Os erros mais comuns no processamento de uma licença de construção

A maioria dos casos que sofrem atrasos no MIVHED compartilham algumas causas evitáveis:

• A apresentação de projetos que não estejam em conformidade com o Código de Construção de 2026, incluindo formatos, escalas ou apresentações de cores que não estejam de acordo com as normas vigentes, é motivo automático para fiscalização.
• É proibido omitir o estudo geotécnico ou contratá-lo a um profissional não qualificado pelo MIVHED. Somente serão aceitos estudos da lista oficial de profissionais qualificados.
• Subestimar as necessidades específicas do tipo de projeto. Um empreendimento turístico ou industrial que apresente apenas os requisitos gerais já é automaticamente incompleto.
• Iniciar escavações sem a Autorização Condicional correspondente. Qualquer trabalho preliminar sem essa autorização sujeita o projeto à paralisação, mesmo que a licença definitiva esteja em processo de emissão.
• A falta de verificação da situação real do imóvel antes da solicitação da licença pode resultar na devolução do processo para avaliação estrutural caso o Ministério da Habitação, Desenvolvimento Urbano e Habitação (MIVHED) encontre construções não declaradas durante a inspeção, desperdiçando tempo valioso.
• Erro de cálculo no custo do procedimento. As taxas municipais e da CODIA, calculadas com base no valor avaliado da obra, costumam ser muito superiores à taxa fixa de inscrição, sendo aconselhável incluí-las no orçamento desde o início.
• Delegar o procedimento sem formalizar a representação. Uma mudança de representante durante o processo exige uma carta de autorização assinada pelo proprietário; a omissão desta carta interromperá o processo.

9. Estudo de caso: um edifício residencial de seis andares

Um incorporador imobiliário planeja construir um prédio de apartamentos de seis andares em um terreno de 4.000 m² em Santo Domingo, um projeto que, devido ao seu tamanho e uso pretendido, se qualifica como não complexo. Antes de se dirigir ao Ministério da Habitação, Desenvolvimento Urbano e Desenvolvimento (MIVHED), ele reúne a escritura do imóvel, a planta cadastral e a certidão de registro comercial de sua empresa, e contrata um engenheiro civil e um engenheiro geotécnico certificados pelo próprio ministério para elaborar os cálculos estruturais e o estudo do solo de acordo com o novo Código de Edificações.

Com a documentação técnica completa, ele processa o Certificado de Uso do Solo e a Declaração de Não Objeção ao Projeto junto à prefeitura correspondente e solicita a autorização ambiental da Mimarena. Somente então ele acessa a Janela Única de Projetos (VUC), cria o procedimento, carrega todos os documentos e aguarda a análise inicial da documentação. Enquanto o processo tramita nos departamentos técnicos, e dada a necessidade de evitar atrasos no cronograma da obra, ele solicita simultaneamente uma Autorização Condicional para a Execução de Trabalhos Preliminares, que lhe permite iniciar as escavações das fundações de acordo com as recomendações do estudo geotécnico já aprovado.

Semanas depois, após a conclusão da avaliação técnica e da análise do terreno, o MIVHED agenda uma inspeção do local. Não sendo encontradas construções não declaradas, o processo continua sem problemas. Assim que a taxa final de avaliação é paga, o incorporador recebe uma notificação para retirar o Alvará de Construção definitivo, válido por um ano a partir da data de emissão, período durante o qual deve iniciar ou concluir a obra.

10. Perguntas Frequentes

Qual a validade de uma Licença de Construção? Um ano a partir da data de emissão; se a obra não for iniciada ou concluída dentro desse período, a licença deverá ser renovada.

É obrigatório contratar um Gestor Urbano para processar a licença? Não. É opcional; o requerente pode gerir o processo diretamente com o VUC (Balcão Único de Planeamento Urbano).

Posso começar a trabalhar no local enquanto aguardo a licença final? Somente por meio de uma Autorização Condicional para Trabalhos Preliminares ou uma Autorização para Início Parcial de Obras, ambas sujeitas à análise do pedido de licença.

O que acontece se o MIVHED encontrar construções não declaradas durante a inspeção? O processo é devolvido à área de avaliação estrutural e é necessário um laudo estrutural elaborado por um avaliador autorizado pelo MIVHED.

Os projetos podem ser submetidos em cores ou em um formato diferente de 24″ x 36″? Não. O Código de Construção de 2026 exige projetos em preto e branco nesse formato específico; qualquer outra apresentação resultará em uma advertência.

Qual o custo total para obter uma licença? A taxa de inscrição é fixa (RD$ 6.000 na maioria dos casos), mas as taxas municipais (2,5%) e as taxas da CODIA (2%) são calculadas com base no valor avaliado da construção, portanto, o custo total varia dependendo do tamanho do projeto.

11. Lista de verificação final para solicitar uma licença de construção

• [✓] Tenho a escritura definitiva e a planta cadastral demarcada.
• [✓] Tenho a Certificação de Uso do Solo e a Não Objeção da câmara municipal.
• [✓] Meus desenhos arquitetônicos e técnicos estão em conformidade com o formato e as escalas do Código de Construção de 2026.
• [✓] Contratei profissionais autorizados pelo MIVHED para o estudo geotécnico.
• [✓] Verifiquei se meu projeto requer requisitos adicionais com base em seu tipo (turismo, industrial, saúde, patrimônio).
• [✓] Eu incluí no meu orçamento as taxas da prefeitura e da CODIA, não apenas a taxa fixa de inscrição.
• [✓] Registrei o procedimento na Janela Única da Construção com todos os documentos em formato PDF.
• [✓] Avaliei se preciso de uma Autorização Condicional para trabalhos preliminares enquanto o processo está em andamento.
• [✓] Tenho um lembrete de que a licença final expira um ano após ser emitida.

Fontes oficiais consultadas

• Ministério da Habitação, Habitat e Edificações (MIVHED) — Licença de Construção e Alvarás Associados: requisitos, procedimento, custos e prazos
• Portal de Processamento Digital da Janela Única para Construção (VUC)
• Resolução nº 007-2026 (10 de abril de 2026), que estabelece o Código de Construção da República Dominicana (CCRD).
• Lei nº 160-21, que cria o Ministério da Habitação, Habitat e Edificações; Decreto nº 806-21, que reativa a Janela Única para a Construção.

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