Guia passo a passo para vender um imóvel na República Dominicana: documentos, impostos e procedimentos

SANTO DOMINGO – Vender um imóvel na República Dominicana não termina quando aparece um comprador interessado. Entre esse momento e a assinatura final, há documentos a verificar, impostos a calcular e uma instituição que deve validar cada etapa antes de emitir a nova Certidão de Matrícula do Imóvel em nome do comprador. Quando essa preparação falha, a venda atrasa, o preço acordado é afetado por surpresas fiscais ou, na pior das hipóteses, o negócio fracassa completamente.

Este guia organiza o processo do início ao fim: o que verificar antes de anunciar o imóvel, como calcular o preço, quais documentos reunir, quais impostos se aplicam a cada parte e quais erros explicam a maioria das vendas que param no meio do processo. Ele não deve ser lido apenas uma vez, mas sim consultado em cada etapa da venda, com a tabela ou lista de verificação correspondente em mãos.

Após a leitura, o proprietário deverá ser capaz de identificar exatamente em que ponto do processo se encontra, qual instituição está envolvida naquele momento, qual documento está faltando e o que deve fazer em seguida para prosseguir sem perder tempo ou dinheiro.

1. Antes de vender: certifique-se de que seu imóvel esteja pronto

Antes de definir um preço ou anunciar um imóvel, é aconselhável realizar uma avaliação honesta de sua situação legal e tributária. A maioria dos atrasos em uma venda não ocorre durante as negociações com o comprador, mas sim porque estas seis perguntas não foram respondidas previamente:

• Você possui uma Certidão de Título válida? Este documento comprova quem é o proprietário legal junto ao Registro de Títulos, de acordo com o sistema Torrens que rege o país. Se o título estiver em nome de outra pessoa — por exemplo, um parente falecido, um ex-sócio ou uma empresa extinta — você não poderá vender diretamente até que essa titularidade seja regularizada.
• Existe alguma hipoteca registrada sobre o imóvel? Um imóvel hipotecado pode ser vendido, mas a dívida deve ser quitada e a hipoteca deve ser liberada (cancelada) no Registro de Imóveis antes que a nova Certidão de Matrícula do Imóvel possa ser emitida sem esse ônus.
• Existe algum ônus, litígio ou oposição registrada? Qualquer uma dessas anotações — visíveis na Certidão de Situação Jurídica do Imóvel — impede a transferência até que a causa que a originou seja resolvida judicial ou administrativamente.
• O imóvel já foi demarcado? Se a sua matrícula corresponde a uma parte de um terreno maior cujos limites individuais ainda não foram formalmente definidos, você precisa primeiro concluir o processo de demarcação perante um agrimensor autorizado e a Direção Geral de Cadastros Imobiliários, para poder transferir essa parte de forma independente.
• Todos os proprietários podem assinar? Se o imóvel pertencer a várias pessoas — coproprietários, herdeiros ou cônjuges em regime de comunhão de bens — todos devem comparecer para assinar ou, na falta destes, autorizar a venda por meio de uma procuração específica.
• Seus impostos estão em dia? O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) deve estar pago, ou o imóvel deve possuir um certificado de isenção válido. Uma dívida pendente referente a esse imposto atrasará o processo no Cartório de Registro de Imóveis, independentemente do estágio da negociação com o comprador.

Lista de verificação inicial

Se alguma das caixas permanecer por marcar, esse é o seu primeiro passo real, e não anunciar o imóvel. Resolver esses pontos antes de anunciar o imóvel evita que as negociações fracassem semanas depois devido a um obstáculo que poderia ter sido identificado desde o início.

2. Como definir o preço certo?

Antes de apresentar um valor, é importante distinguir entre dois valores que são frequentemente confundidos e que têm consequências fiscais diferentes:

• Valor de mercado: Este é o valor que um comprador está disposto a pagar hoje, com base na localização, estado de conservação, área construída, propriedades comparáveis ​​recentes na região e demanda atual. Este é o valor negociado entre as partes.
• Valor tributável (cadastral): Este é o valor que a DGII (Direção Geral de Receita Interna) registrou para fins tributários o imóvel. Geralmente é diferente — normalmente inferior — ao valor de mercado, mas é o valor que a DGII utiliza como referência mínima para calcular o imposto de transmissão: se o preço acordado for inferior ao valor tributável, o imposto é calculado sobre este último, e não sobre o valor acordado entre comprador e vendedor.

É aconselhável contratar uma avaliação profissional em três situações específicas: quando não existem propriedades claramente comparáveis ​​na área para definir o preço com certeza; quando o comprador financiará a compra com um banco, visto que a instituição exigirá sua própria avaliação independente antes de aprovar o empréstimo; e quando houver discordância entre as partes sobre o valor real do imóvel e um critério técnico for necessário para destravar a negociação.

Entre os fatores que mais influenciam o preço final estão a localização e a acessibilidade do imóvel, o estado das áreas comuns (caso seja um condomínio), a idade da construção, se há vagas de estacionamento registradas e vagas adicionais, e se a documentação está completa e pronta para transferência sem pendências — um imóvel "pronto para ser escriturado" geralmente é mais fácil de negociar do que um com questões pendentes de limites ou sucessão.

Exemplo prático: Um apartamento está sendo negociado por RD$ 6.000.000, mas a DGII (Direção Geral de Imóveis da República Dominicana) registrou um valor tributável de RD$ 6.500.000 para o mesmo imóvel. O imposto de transmissão não será calculado sobre os RD$ 6.000.000 acordados entre as partes, mas sim sobre os RD$ 6.500.000, por ser o maior dos dois valores. Se o vendedor não verificar essa discrepância antes de fechar o negócio, o comprador — que normalmente assume esse imposto — pode chegar ao fechamento com um valor diferente do esperado, e essa diferença pode reabrir as negociações no pior momento possível.

Erros comuns na definição de preços:

• Definir o valor com base unicamente no valor emocional do imóvel ou no que é "necessário" para uma futura compra, sem antes verificar o valor tributável registrado na DGII.
• Ignorando a situação do mercado local e baseando-se unicamente no que um vizinho pagou há alguns anos, sem ajustar pela inflação ou por mudanças na região.
• Não levar em consideração que um imóvel com documentação incompleta — sem demarcação de limites, com processo de sucessão pendente — vale menos na prática, porque o comprador precisa assumir tempo e riscos adicionais.

3. Os documentos que você precisará

Cada documento tem uma função específica dentro do arquivo que é finalmente depositado no Registro de Títulos. Reunir esses documentos com antecedência evita que a venda seja interrompida justamente quando um comprador já se comprometeu com a compra.

Um ponto que muitas vezes é negligenciado: a Certidão de Situação Jurídica do Imóvel tem validade limitada para fins de negociação, sendo aconselhável solicitá-la próximo à data de assinatura do contrato definitivo e não meses antes, para que reflita com precisão a situação do imóvel no momento da conclusão do negócio.

4. Guia passo a passo para vender um imóvel na República Dominicana

Este é o cerne do processo. Cada etapa envolve uma instituição diferente e exige que o proprietário tenha um conjunto específico de documentos prontos antes de prosseguir para a próxima.

Preparação e precificação (Etapas 1 e 2). Tudo começa com a coleta da documentação descrita na seção anterior e a confirmação do valor venal do imóvel junto à DGII (Direção Geral da Receita Interna). Esta etapa ainda não envolve o comprador: é de responsabilidade exclusiva do proprietário, e o bom andamento do restante do processo depende da sua atenção aos detalhes.

Publicação e negociação (etapas 3 e 4). Com a documentação em ordem e o preço definido, o imóvel é anunciado e iniciam-se as negociações com os interessados. Nesta fase, é aconselhável ser transparente quanto à situação jurídica do imóvel: mencionar no anúncio que a documentação está regularizada e em dia gera confiança e agiliza a decisão do comprador.

Promessa de Compra e Venda e Due Diligence (Etapas 5 e 6). Uma vez alcançado o acordo, uma promessa de compra e venda é assinada perante um tabelião, geralmente com um sinal ou caução que vincula ambas as partes. Durante esse período, o comprador — diretamente ou por meio de seu advogado — solicita ao Registro de Imóveis a Certidão de Matrícula do Imóvel para confirmar a veracidade das informações fornecidas pelo vendedor.

Contrato final e pagamento de impostos (etapas 7 e 8). Após a conclusão da due diligence, o contrato de compra e venda final é assinado perante um tabelião, incluindo a declaração da forma de pagamento, caso a transação ultrapasse RD$ 1.000.000. Com o contrato autenticado em mãos, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é calculado e pago à DGII (Direção Geral de Imóveis da República Dominicana) e, quando aplicável, o ganho de capital é declarado.

Registro e nova titularidade (etapas 9 e 10). Com os comprovantes de pagamento de impostos, o processo completo é submetido ao Cartório de Registro de Imóveis do distrito onde o imóvel está localizado. Após análise e aprovação, o Cartório emite a nova Certidão de Matrícula do Imóvel em nome do comprador, formalizando e divulgando legalmente a transferência.

Nota importante: A partir da data de assinatura do contrato, a legislação estipula um prazo de seis meses para o pagamento dos impostos e a efetivação da transferência. Após esse período, serão aplicados juros e multas, calculados pela DGII (Direção Geral da Receita Interna) sobre o valor da transação. Planejar o pagamento dos impostos logo após a assinatura do contrato, em vez de esperar até o final do prazo de seis meses, evitará custos adicionais imprevistos.

5. Impostos, despesas e custos

Uma venda envolve impostos que são de responsabilidade do vendedor, outros que são normalmente assumidos pelo comprador e uma série de taxas fixas associadas ao registro da transação. Saber quem paga o quê antes de negociar evita discussões constrangedoras no fechamento do negócio.

Em relação ao ganho de capital: Este é o imposto que mais frequentemente pega os vendedores de surpresa, pois não é pago no momento da compra, mas sim na venda, e somente se houver lucro real. É calculado subtraindo-se do preço de venda o custo original de aquisição, ajustado por um multiplicador de inflação publicado anualmente pela DGII (Direção Geral de Imóveis), com base no Índice de Preços ao Consumidor do Banco Central. Se o resultado for positivo, esse valor é tributado de acordo com a tabela do Imposto de Renda para pessoas físicas, ou a uma alíquota fixa para empresas e estrangeiros. É responsabilidade do vendedor — e não do comprador — declarar esse ganho à DGII.

Em relação a quem paga cada imposto: Na República Dominicana, é prática comum que o comprador assuma o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), enquanto o vendedor assume o Imposto sobre Ganhos de Capital e qualquer ITBI pendente antes da data da venda. No entanto, essa distribuição não é rigidamente fixada por lei: as partes podem acordar uma alocação diferente no contrato, desde que esteja claramente estabelecida por escrito para evitar confusões no momento do pagamento.

Não existem valores fixos oficiais para honorários notariais ou de corretagem: cada profissional define sua própria tarifa com base na complexidade do caso. Sempre confirme os valores atuais diretamente com a DGII (Direção Geral de Receita Interna) e o Registro de Títulos antes de fazer o orçamento para o fechamento do negócio, pois os valores isentos e os multiplicadores são ajustados anualmente pela inflação.

6. Os dez erros mais comuns na venda de um imóvel

1. Anunciar um imóvel sem verificar a situação legal. Muitos proprietários anunciam seus imóveis presumindo que "está tudo em ordem" sem terem solicitado uma Certidão de Regularidade Fiscal. A consequência é descobrir uma penhora, uma liminar ou um arresto justamente quando o comprador já está comprometido, forçando-o a reiniciar as negociações ou perder o negócio por completo. Evite isso solicitando essa certidão desde o primeiro dia, antes de definir o preço.
2. Definir o preço sem conhecer o valor venal. Negociar um valor sem antes consultar o valor venal junto à DGII (Direção Geral de Receita Interna) pode levar a surpresas no cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis, que se baseia no maior dos dois valores. Evite isso consultando o valor venal ao mesmo tempo em que define o preço de mercado.
3. A falta de resolução da disputa de limites em tempo hábil e a venda de uma parte de uma propriedade maior sem a demarcação prévia dos limites impedem completamente a transferência no Registro de Imóveis, pois não há uma unidade cadastral individualizada para registrar. Evite esse problema iniciando o processo junto à Diretoria Geral de Cadastro Imobiliário assim que surgir a intenção de vender, pois esse processo pode levar mais tempo.
4. Venda com IPTU em atraso. O Registro de Imóveis não processará a transferência se o imóvel tiver débitos de IPTU pendentes. A consequência é a rejeição imediata do pedido após o pagamento do imposto, resultando em perda de tempo e possíveis custos adicionais. Evite isso verificando e quitando suas obrigações tributárias antes de assinar o contrato definitivo.
5. Omissão da assinatura de um coproprietário. Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa e a assinatura ou autorização de uma delas está ausente, a transação fica sujeita a contestações posteriores. Evite isso confirmando desde o início, com a escritura em mãos, quem deve comparecer ou autorizar a transação por meio de procuração.
6. A falta de formalização do contrato perante um notário. Um contrato de compra e venda assinado sem a intervenção de um notário público não tem a validade legal necessária para ser registrado no Registro de Imóveis. Evite isso formalizando sempre o contrato final — e, se possível, também o contrato preliminar de compra e venda — perante um notário.
7. Aceitar pagamentos sem documentar o método de pagamento é um erro comum. Desde maio de 2025, a DGII (Direção Geral de Impostos da República Dominicana) exige que todas as transferências acima de RD$ 1.000.000 incluam informações sobre o método de pagamento utilizado. A falta dessa documentação adequada resultará em discrepâncias em seus registros. Evite esse problema utilizando cheques certificados ou transferências bancárias rastreáveis ​​e guardando os comprovantes.
8. Perder o prazo de seis meses para o pagamento de impostos. Após a assinatura do contrato, existe um prazo de seis meses para efetuar o pagamento dos impostos sem multas. Ultrapassar esse prazo resultará em juros e multas calculados sobre o valor da transação. Evite isso agendando o pagamento dos impostos como uma tarefa específica com prazo definido, e não como algo "para depois da assinatura do contrato".
9. Não deixe de calcular o ganho de capital antes de aceitar uma oferta. Muitos vendedores consideram apenas o imposto de transmissão — que geralmente é de responsabilidade do comprador — e se esquecem de que eles próprios podem dever imposto sobre o ganho. Isso pode transformar uma venda aparentemente lucrativa em uma com lucro líquido menor do que o esperado. Evite isso estimando esse imposto com a ajuda de um contador antes de definir seu preço mínimo aceitável.
10. Entregar o imóvel antes de concluir o processo de registro, devolver as chaves ou permitir que o comprador ocupe o imóvel antes do registro formal da transferência deixa o vendedor sem controle sobre o resultado do processo caso surjam imprevistos no Cartório de Registro de Imóveis. Evite isso condicionando a entrega física do imóvel ao registro efetivo da transferência ou, pelo menos, à apresentação completa e aceita da documentação necessária.

7. Estudo de caso

A família Reyes decide vender um apartamento em Santo Domingo, avaliado em RD$ 6.000.000. Antes de anunciá-lo, eles seguem a ordem recomendada neste guia: primeiro, solicitam a Certidão de Matrícula do Imóvel e confirmam a inexistência de ônus, gravames ou quaisquer objeções registradas. No mesmo mês, consultam a DGII (Direção Geral de Receita Interna) para verificar o valor venal do apartamento, que se revela ser de RD$ 6.300.000, um pouco acima do preço que haviam planejado.

Com essas informações, eles ajustam suas expectativas de preço e anunciam o imóvel. Semanas depois, encontram um comprador interessado e assinam um contrato preliminar de compra e venda perante um tabelião, com um sinal de 10%. Enquanto o processo de due diligence está em andamento — no qual o comprador solicita sua própria certidão de regularidade do imóvel para confirmar as informações fornecidas pela família Reyes — a família verifica se o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) está em dia, já que o valor de seu único imóvel está abaixo do limite de isenção para pessoas físicas em 2026.

Após concluírem com sucesso a due diligence sem incidentes, assinam o contrato final perante um notário, incluindo uma declaração do método de pagamento utilizado, requisito obrigatório, visto que a transação ultrapassa RD$ 1.000.000. Com o contrato autenticado, calculam e pagam o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à DGII (Direção Geral de Imóveis da República Dominicana): 3% de RD$ 6.300.000, prevalecendo o maior valor entre o preço acordado e o valor venal, sendo este último superior. Simultaneamente, em conjunto com o seu consultor contabilístico, avaliam a necessidade de declarar ganho de capital, utilizando o preço de compra original do apartamento ajustado pela inflação do ano da compra.

Com os comprovantes de pagamento em mãos, eles submetem o dossiê completo — escritura original, contrato autenticado, certidões, documentos de identificação e comprovante de pagamento — ao Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região onde o apartamento está localizado. Durante esse período, eles ocupam o imóvel e não entregam as chaves até confirmarem que o dossiê foi aceito sem objeções. Finalmente, recebem a notificação de que a nova Certidão de Matrícula do Imóvel foi emitida em nome do comprador, momento em que formalizam a transferência física da propriedade.

8. Perguntas Frequentes

Posso vender um imóvel hipotecado? Sim, mas a hipoteca precisa ser quitada e liberada no Registro de Imóveis antes que a transferência possa ser concluída. Na prática, muitas vendas coordenam isso usando parte do pagamento do comprador — ou o sinal — para quitar a dívida pendente com o credor, de modo que a quitação da hipoteca e a assinatura do contrato final ocorram no mesmo processo.

O que acontece se o imóvel for herdado? Antes da venda, o processo de inventário deve ser concluído para determinar quem são os herdeiros com direito ao imóvel, para que a titularidade seja transferida para esses indivíduos ou a venda seja expressamente autorizada por meio dos documentos de inventário correspondentes. Sem essa etapa preliminar, o Registro de Imóveis não pode processar a transferência para terceiros.

Quanto tempo demora o processo? Depende de cada caso. A Certificação de Situação Jurídica e o registro da transferência têm seus próprios prazos administrativos no Cartório de Registro de Imóveis, que podem ser prorrogados se o processo apresentar problemas, documentos incompletos ou necessitar de correções. A recomendação prática é não se comprometer com uma data específica para a conclusão do negócio com o comprador até que o processo esteja completo e entregue; verifique o prazo atual diretamente com o Cartório de Registro de Imóveis local.

Posso vender um imóvel usando uma procuração? Sim, desde que a procuração autorize expressamente a venda do imóvel específico, incluindo seus dados de registro precisos. Uma procuração genérica que não mencione a transação de venda pode ser rejeitada ou contestada durante o processo.

Quem paga o imposto de transmissão? Por prática de mercado, o comprador o assume, embora as partes possam acordar uma distribuição diferente no contrato. O imposto sobre ganhos de capital, por outro lado, recai naturalmente sobre o vendedor, uma vez que incide sobre o lucro obtido com a venda.

É possível vender um imóvel sem um levantamento topográfico de limites? Somente se a titularidade integral for transferida conforme registrada, sem divisão. Se uma porção específica de um terreno maior for vendida — por exemplo, alguns hectares de uma parcela maior — um levantamento topográfico de limites é obrigatório antes que essa porção possa ser registrada separadamente em nome do comprador.

O que acontece se o comprador mudar de ideia após assinar o contrato de compra e venda? As consequências dependem do que foi acordado nesse documento em relação ao sinal ou ao pagamento inicial; por isso, é importante que o contrato de compra e venda, lavrado perante um notário, especifique claramente o que acontece em caso de descumprimento contratual por qualquer uma das partes.

9. Lista de verificação final antes de iniciar a venda

• Certificado de título válido e livre de ônus
• Certificação da situação jurídica do imóvel solicitada
• Valor tributário consultado na DGII
• IPI atualizado ou isenção confirmada
• Todos os proprietários foram identificados e estão disponíveis para assinar
• Documentos de inventário ou procurações prontos, se aplicável
• Levantamento topográfico de limites concluído, caso a propriedade corresponda a uma porção de um terreno maior
• Cálculo estimado do imposto sobre a transferência de propriedade e do imposto sobre ganhos de capital
• Acordo claro com a contraparte sobre quem paga cada imposto e despesa
• Notário selecionado para o contrato final

Fontes oficiais consultadas

Congresso Nacional — Código Tributário, Lei nº 11-92, Artigo 289 (Ganho de Capital) e Lei nº 108-05 sobre Registro de Imóveis

Direção-Geral de Impostos Internos (DGII) — Guia do Contribuinte nº 18, Transferência e Baixa de Imóveis

Direção-Geral de Impostos Internos (DGII) — Guia do Contribuinte nº 17, Imposto sobre a Propriedade Imobiliária (IPI)

Direção-Geral de Impostos Internos (DGII) — Imposto sobre a Propriedade Imobiliária (ciclo do contribuinte)

Direção-Geral de Impostos Internos (DGII) — Brochura Transferência de Imóveis

Ministério das Finanças — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITI)

Registro de Imóveis (Jurisdição Imobiliária) — Procedimentos e Requisitos para Registro de Títulos

Registro de Imóveis (Jurisdição Imobiliária) — Transferência por Venda, Requisitos

Registro de Imóveis (Jurisdição Imobiliária) — Perguntas Frequentes

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