Eles argumentam que o verdadeiro desafio não é mais construir mais estacionamentos, mas sim mudar a forma como as cidades são planejadas
SANTO DOMINGO — Na República Dominicana, encontrar estacionamento em frente a um shopping center costuma ser um dos maiores desafios enfrentados tanto por proprietários quanto por clientes. A resposta mais comum parece óbvia: construir mais estacionamentos. No entanto, dois especialistas consultados pelo El Inmobiliario afirmam que essa solução pode estar tratando o sintoma em vez do problema.
O arquiteto Yermys Peña, CEO da Construger e do Studio YP, e a urbanista Esther Morillo, ex-presidente do Colégio Dominicano de Engenheiros, Arquitetos e Topógrafos (CODIA), concordam que o país precisa rever o modelo com o qual vem projetando seus empreendimentos imobiliários há décadas.
Seu diagnóstico parte de uma premissa simples, mas com implicações profundas: o debate não deve mais se concentrar em quantos veículos cabem dentro de um shopping center, mas em como as pessoas chegam lá e como esse espaço urbano gera valor.
O paradigma que começou a mudar
Durante décadas, as normas de planejamento urbano estabeleceram um número mínimo de vagas de estacionamento com base no tipo e tamanho de cada edifício. A lógica parecia inquestionável: quanto mais vagas um projeto oferecesse, mais competitivo ele seria.
Mas para Peña, esse modelo reflete uma realidade que já não existe.
Ele explica que essas regulamentações foram concebidas em uma cidade completamente dependente de automóveis, onde cada atividade era analisada isoladamente. Na prática, um escritório, um restaurante ou uma loja precisavam ter vagas de estacionamento suficientes para atender à demanda máxima, mesmo que esses picos ocorressem em horários diferentes.
"Esse modelo mede a coisa errada", argumenta ele.
Em vez de calcular quantos veículos podem coincidir nos horários de pico, o arquiteto entende que o planejamento urbano contemporâneo se concentra em gerenciar a demanda real e aproveitar a complementaridade dos usos, permitindo inclusive que diferentes atividades compartilhem vagas de estacionamento dependendo do horário do dia.
Morillo, por sua vez, acredita que essa transformação também deve se refletir na regulamentação. Em sua opinião, a regulamentação atual continua priorizando o espaço destinado a automóveis, a ponto de alguns empreendimentos dedicarem mais área a estacionamento do que a espaços residenciais ou comerciais.
"Precisamos evoluir para regulamentações mais flexíveis e dinâmicas que deixem de priorizar o espaço para veículos em detrimento da qualidade de vida das pessoas", afirma.
O metro quadrado mais caro... e o que produz menos
Para um promotor imobiliário, cada decisão sobre o uso do solo representa uma equação econômica.
Yermys Peña explica que um estacionamento construído em subsolo ou em estruturas elevadas está entre os espaços mais caros de se construir, devido às escavações, estruturas especiais e condições técnicas do terreno.
No entanto, esses mesmos metros quadrados poderiam ser destinados a imóveis comerciais, escritórios ou residências capazes de gerar renda permanente.
A discussão, explica ele, deixou de ser exclusivamente técnica e passou a envolver também uma decisão financeira.
É por isso que alguns empreendimentos internacionais já incorporam estacionamentos conversíveis, projetados desde o início para serem transformados em escritórios, residências ou outros usos quando a necessidade de vagas para veículos diminuir.
"Está-se construindo menos, mas está-se construindo de forma adaptável", resume ele.
A proposta reflete uma tendência que começa a ganhar terreno em mercados onde o crescimento dos transportes públicos, da mobilidade partilhada e das mudanças tecnológicas nos obrigam a pensar em edifícios capazes de evoluir ao longo do tempo.
Quando o carro começa a substituir a cidade
Para Morillo, a discussão transcende os limites de cada projeto imobiliário.
O texto alerta que a escassez de vagas de estacionamento gera congestionamento, poluição, aumento do consumo de combustível e altos níveis de estresse entre os motoristas, que precisam percorrer vários quarteirões antes de encontrar uma vaga disponível.
Mas o impacto mais preocupante ocorre no espaço público.
A ocupação das calçadas, a redução da largura destinada aos pedestres e a invasão das faixas de tráfego acabam por deteriorar a mobilidade urbana e modificar a forma como as cidades são construídas.
"O impacto mais grave é humano: nossas cidades acabam sendo projetadas para carros e não para pessoas", argumenta ele.
Na perspectiva deles, o planejamento do uso do solo deve parar de analisar cada edifício isoladamente e começar a identificar setores inteiros onde soluções compartilhadas possam ser implementadas.
Essas medidas incluem estacionamentos públicos multiníveis estrategicamente localizados, sistemas de estacionamento compartilhado entre edifícios com horários complementares, parquímetros em áreas comerciais, incentivos ao investimento privado e o fortalecimento do transporte público de massa.
O valor já não é o mesmo de antes
Embora o estacionamento continue sendo um elemento importante para muitos projetos comerciais na República Dominicana, Peña acredita que ele não é mais o principal indicador de competitividade.
Hoje, explica ele, o mercado valoriza mais a localização estratégica, a facilidade de acesso e o fluxo constante de pessoas.
Leituras recomendadas:
