Achttien maanden voorbereiding: de uitdaging voor de vastgoedsector in het licht van de strafrechtelijke aansprakelijkheid van rechtspersonen
De verlenging van de toepassingstermijn van bepaalde bepalingen inzake de strafrechtelijke aansprakelijkheid van rechtspersonen biedt de Dominicaanse vastgoedsector de mogelijkheid om de interne controles te herzien, de teams te trainen en naleving van de regelgeving tot dagelijkse praktijk te maken.
Achttien maanden. Dat is de extra tijd die bedrijven hebben om zich voor te bereiden op de toepassing van bepaalde bepalingen van het nieuwe Dominicaanse Wetboek van Strafrecht met betrekking tot de strafrechtelijke aansprakelijkheid van rechtspersonen.
Er is echter een vraag die ik veel belangrijker vind dan de datum waarop deze bepalingen ingaan: wat gaan we met die 18 maanden doen?
Gaan we wachten tot het laatste moment om onze procedures te herzien? Gaan we gewoon door zoals voorheen, in de veronderstelling dat we nooit in een situatie terechtkomen die onze onderneming juridisch in gevaar brengt? Of gebruiken we deze tijd om ons voor te bereiden, onze medewerkers te trainen en een echte compliancecultuur te ontwikkelen?
De recent aangenomen wet nr. 88-26, die artikel 31 van wet nr. 44-26 wijzigt, bepaalt dat de artikelen 8, 9, 10 en 11 van wet nr. 74-25 vanaf 5 mei 2028 van toepassing zullen zijn, met uitzondering van hetgeen is bepaald in artikel 393.
Deze beslissing biedt een kans die de Dominicaanse vastgoedsector niet mag laten liggen.
De verlenging is geen uitnodiging om te wachten
In mijn beroepspraktijk heb ik geleerd dat veel juridische conflicten niet per se beginnen met een opzettelijk onjuiste handeling, maar met beslissingen die zonder de juiste richtlijnen zijn genomen, procedures die nooit zijn geëvalueerd of verantwoordelijkheden die niemand tijdig op zich heeft genomen.
Wanneer we het over preventie hebben, bedoelen we dus niet alleen het voldoen aan een wettelijke verplichting. We hebben het over het beschermen van bedrijven, investeringen, activa en de reputatie die in de loop der jaren is opgebouwd.
Het is belangrijk te begrijpen dat deze verlenging de huidige wettelijke verplichtingen niet opschort. Vastgoedbedrijven die onder Wet nr. 155-17 vallen, moeten blijven voldoen aan hun verplichtingen ter voorkoming van witwassen en terrorismefinanciering.
Het nieuwe regime van strafrechtelijke aansprakelijkheid van rechtspersonen brengt extra uitdagingen met zich mee die moeten worden onderzocht en aangepakt in overeenstemming met de specifieke bepalingen ervan.
Wat ga je met deze 18 maanden doen?
Dit is de vraag die ik graag aan elke vastgoedondernemer wil stellen.
Gaat u de interne procedures van uw bedrijf herzien? Gaat u de juridische risico's in kaart brengen die aan uw activiteiten verbonden zijn? Gaat u uw agenten, werknemers en samenwerkingspartners trainen? Of wacht u tot mei 2028 om uzelf af te vragen waar u moet beginnen?
Voorbereiding betekent niet per se het creëren van complexe administratieve structuren of het maken van buitensporig hoge kosten. Het betekent beginnen met het begrijpen van onze bedrijfsrealiteit en het instellen van beheersmaatregelen die passen bij de omvang, kenmerken en risico's van elke organisatie.
Een vastgoedbedrijf moet fundamentele vragen kunnen beantwoorden:
- Wie controleert de klantdocumentatie?
- Hoe worden de activiteiten gecontroleerd?
- Wie is bevoegd om bepaalde beslissingen te nemen?
- Welke procedures bestaan er voor het melden van onregelmatigheden?
- Hoe worden de acties van medewerkers gedocumenteerd?
Als we geen duidelijke antwoorden hebben, weten we in ieder geval al waar we moeten beginnen.
Een cultuur van naleving wordt niet opgebouwd met een handleiding
Een van de grootste uitdagingen voor organisaties is begrijpen dat naleving van de regelgeving niet alleen draait om het archiveren van documenten.
We kunnen perfect opgestelde handleidingen, interne beleidsregels en formulieren hebben, maar als onze medewerkers de inhoud ervan niet kennen of ze niet toepassen, kunnen we nauwelijks spreken van een echte nalevingscultuur.
Preventie moet onderdeel uitmaken van de dagelijkse werkzaamheden.
Van de aankoop van een onroerend goed tot de afronding van een transactie, elke procedure moet voldoen aan criteria van wettigheid, transparantie, toezicht, traceerbaarheid en verantwoording.
Hier wil ik me richten op een fundamenteel aspect: de opleiding van vastgoedmedewerkers en -partners.
We kunnen geen verantwoordelijk handelen eisen van degenen aan wie we niet de kennis en middelen hebben verschaft die nodig zijn om hun taken naar behoren uit te voeren.
Training moet niet als een kostenpost worden gezien, maar als een investering in de duurzaamheid van onze bedrijven.
De vakbond zet zich in voor de voorbereiding van de sector
Wetswijzigingen vereisen ook professionele instellingen die bereid zijn hun leden te begeleiden en te ondersteunen.
Vanuit de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI) zien we deze periode als een kans om bij te dragen aan de voorbereiding van de Dominicaanse vastgoedsector.
Als instelling met rechtspersoonlijkheid beschikken we over een institutionele structuur van waaruit we initiatieven voor begeleiding, opleiding en ondersteuning van onze leden kunnen bevorderen.
Wij zijn bereid onze ervaring in te zetten, opleidingsmogelijkheden te bevorderen en praktische instrumenten te ontwikkelen waarmee bedrijven de reikwijdte van deze bepalingen kunnen begrijpen, hun procedures kunnen evalueren en hun preventiemechanismen kunnen versterken.
Wij begrijpen dat de professionalisering van onze sector niet alleen afhangt van nieuwe regelgeving, maar ook van ons vermogen om daarop te anticiperen en veranderingen op een verantwoorde manier te omarmen.
De tijd bereidt bedrijven niet voor. Beslissingen wel.
Achttien maanden kan voldoende tijd zijn om procedures te veranderen, controles te versterken en teams op te leiden. Maar ze kunnen ook voorbijgaan zonder dat we ook maar één verandering doorvoeren.
Het verschil zal zitten in wat we vanaf nu besluiten te doen.
We moeten de verlenging van de deadline niet interpreteren als een reden om onze verantwoordelijkheden uit te stellen, maar als een kans om sterkere, transparantere en juridisch beter voorbereide organisaties op te bouwen.
Rechtszekerheid begint niet pas wanneer we een melding ontvangen, met een onderzoek te maken krijgen of een conflict ontstaat. Het begint veel eerder, met de beslissingen die we nemen om ze te voorkomen.
De tijd tikt al door.
De vraag blijft dezelfde: wat ga je met deze 18 maanden doen?
Aanbevolen lectuur:
