In de vastgoedsector worden sommige praktijken gangbaar simpelweg omdat ze herhaald worden. Wat gangbaar is, is echter niet altijd juridisch correct. Het onderscheiden van een geaccepteerde zakelijke praktijk en een juridisch geldige handeling is essentieel om conflicten te voorkomen, activa te beschermen en het vertrouwen in contractuele relaties te behouden
Er is een uitspraak die we vaak horen in het bedrijfsleven: "Zo is het altijd al gedaan." Het lijkt een onschuldige verklaring, maar wanneer deze wordt gebruikt om beslissingen te rechtvaardigen die rechten of verplichtingen in gevaar brengen, verdient het een diepere reflectie.
In de vastgoedmarkt bestaan procedures die, door hun herhaling, uiteindelijk zonder meer worden geaccepteerd: overeenkomsten zonder voldoende documentatie, toezeggingen waarvan de voorwaarden niet zijn gespecificeerd en beslissingen die uitsluitend op basis van eerdere ervaringen worden genomen.
Er is niet altijd sprake van kwade opzet. Soms spelen vertrouwen, onwetendheid of gewoonte een rol. Maar we moeten iets fundamenteels onthouden: iets wat gangbaar is, is niet per se wettelijk correct of zonder gevolgen.
Gewoonte vervangt de wet niet
De wet erkent het belang van bepaalde gewoonten en gebruiken in specifieke omstandigheden. Dit betekent echter niet dat een gangbare praktijk voorrang heeft op dwingende wettelijke bepalingen.
In ons rechtssysteem staat het beginsel van contractvrijheid overeenkomsten toe binnen de grenzen van de wet. Artikel 1134 van het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek erkent de bindende kracht van wettelijk gesloten overeenkomsten en vereist dat deze te goeder trouw worden uitgevoerd.
Wanneer partijen een contract aangaan, geven ze niet alleen uiting aan hun intentie om te onderhandelen: ze gaan ook juridisch bindende verplichtingen aan. Geen enkele handelsgewoonte mag een excuus zijn om rechtsgeldig aangegane verplichtingen te negeren.
Zelfs kleine vergissingen hebben gevolgen
In mijn beroepspraktijk heb ik geleerd dat veel geschillen in de vastgoedsector niet beginnen met grote onregelmatigheden. Soms ontstaan ze door ogenschijnlijk onbeduidende beslissingen: een voorwaarde die niet is uitgelegd, een mondelinge wijziging die nooit schriftelijk is vastgelegd, een leveringsdatum die verkeerd is geïnterpreteerd, of een verplichting waarvan de nakoming is uitgesteld.
Zolang er harmonie heerst, lijken deze situaties beheersbaar. Maar wanneer er onenigheid ontstaat, kan een gebrek aan duidelijkheid een eenvoudige onderhandeling in een complex conflict veranderen.
Het probleem is niet altijd een gebrek aan vertrouwen, maar eerder het toekennen van verantwoordelijkheden die juridische duidelijkheid vereisen. Vertrouwen is essentieel voor het zakendoen, maar het mag contractuele documentatie niet vervangen.
Goede trouw mag niet slechts een clausule zijn
Veel contracten verwijzen naar de plicht om te goeder trouw te handelen. Wat betekent dit in de praktijk? Het betekent dat men eerlijk zijn verplichtingen nakomt, consistent handelt en handelingen vermijdt die de rechtmatige verwachtingen van de andere partij op oneerlijke wijze frustreren.
Goede trouw mag niet beperkt blijven tot een schriftelijke verklaring. Het moet duidelijk blijken vanaf de onderhandelingsfase tot aan de ondertekening van de overeenkomst. Bij vastgoedtransacties, waar spaargeld, familieplannen en langetermijninvesteringen een rol spelen, is dit gedrag van bijzonder belang.
Een overeenkomst kan commercieel aantrekkelijk zijn, maar toch een zorgvuldige beoordeling van de risico's, verplichtingen en nalevingsmechanismen vereisen.
De ware waarde van dingen goed doen
Juridische preventie wordt soms gezien als een bureaucratische hindernis die de bedrijfsvoering vertraagt. Het controleren van documenten, het verduidelijken van verplichtingen en het beoordelen van clausules vóór ondertekening kost echter doorgaans minder tijd en middelen dan het afhandelen van een geschil achteraf.
Preventie sluit niet alle risico's uit. Het stelt ons in staat risico's te identificeren, te beoordelen en weloverwogen beslissingen te nemen. Het herinnert ons er ook aan dat de gevolgen van een transactie veel verder reiken dan het moment van ondertekening.
Het correct uitvoeren van taken moet niet als een extra last worden beschouwd, maar als een natuurlijk onderdeel van elke verantwoordelijke zakelijke relatie.
Een reflectie die verder gaat dan contracten
Duidelijkheid beschermt ook menselijke relaties. Wanneer elke partij begrijpt wat ze te bieden hebben, wat ze ontvangen en wat ze moeten nakomen, nemen misverstanden af en neemt de kans toe om meningsverschillen via dialoog op te lossen voordat er juridische stappen worden ondernomen.
Een van de grootste uitdagingen in elke economische activiteit is herkennen wanneer een gangbare praktijk herziening behoeft. Niet omdat er altijd sprake is geweest van kwade opzet, maar omdat de realiteit verandert, bedrijven evolueren en wettelijke vereisten eveneens wijzigen.
Ervaring is waardevol, maar mag ons er nooit van weerhouden onze procedures in twijfel te trekken. Voordat we zeggen: "Zo hebben we het altijd gedaan", moeten we ons afvragen of er een duidelijkere, verstandigere en juridisch correctere manier is om te werk te gaan.
Onthoud dit: in de vastgoedwereld, net als in het leven, is niet alles wat gebruikelijk is per se juist.
En misschien wel een van de belangrijkste beslissingen om ons erfgoed te beschermen, is leren onderscheid te maken tussen wat we altijd al hebben gedaan en wat we werkelijk zouden moeten doen.
Aanbevolen lectuur:
