Het wetsvoorstel betreffende makelaardij en reclame in de vastgoedsector is al door de Senaat aangenomen en wordt nu behandeld in de Kamer van Afgevaardigden. Terwijl de definitieve tekst wordt vastgesteld, is er iets waar geen enkele wetgever invloed op heeft: voorbereiding. Wie vandaag begint met de voorbereiding, zal regelgeving omzetten in een concurrentievoordeel
Jarenlang kon iedereen zich in de Dominicaanse Republiek voordoen als makelaar. Het enige wat je nodig had was een telefoon, een profiel op sociale media, een WhatsApp-groep en een paar goed genomen foto's. Dat tijdperk loopt ten einde.
Wat reeds is gedefinieerd
Zoals ik in eerdere columns al heb vermeld, is het wetsvoorstel al door de Senaat aangenomen en ligt het nu bij de Kamer van Afgevaardigden. Hoewel de definitieve formulering nog kan worden aangepast, zijn de kernprincipes duidelijk: verplichte vergunningverlening, openbare registratie van tussenpersonen en toezicht door de staat.
Maar er is één waarheid die geen enkele wettekst kan veranderen: regelgeving creëert geen professionele agent; ze onthult alleen wie er al een was.
De klant kan dit controleren voordat hij belt
De meest ingrijpende verandering zit hem niet in de boetes, maar in de transparantie.
Een gratis, openbaar en toegankelijk register betekent dat kopers binnen enkele minuten kunnen controleren of de persoon die hen een woning aanbiedt daartoe bevoegd is. In dit register worden ook eventuele opgelegde sancties geregistreerd.
Uw reputatie zal niet langer een perceptie zijn, maar een aantoonbaar feit. Regelgeving creëert geen geloofwaardigheid; het maakt de geloofwaardigheid die elke professional heeft opgebouwd zichtbaar.
Zes werkwijzen die niet afhankelijk zijn van de uiteindelijke tekst
Het eerste is training. Elk licentiesysteem vereist geaccrediteerde technische kennis. Wie zich vandaag laat bijscholen op het gebied van wetgeving, registratie en belastingen, hoeft zich morgen geen zorgen te maken.
De tweede stap is verificatie. Controleer vóórdat u een woning te koop aanbiedt, het eigendom, de juridische status, de identiteit van de eigenaar en eventuele hypotheken of rechtszaken. Als u een risico constateert, waarschuw de verkoper dan schriftelijk en raad hem of haar aan juridisch advies in te winnen.
Het derde document is een schriftelijk makelaarscontract. De commissie of professionele kosten, de omvang van de dienstverlening en de toestemming van de eigenaar om het pand te promoten, moeten in een ondertekend document worden vastgelegd, niet in een spraakbericht.
Het vierde punt betreft eerlijke reclame. Het project definieert elke communicatie als misleidend die onjuiste informatie verschaft over de kenmerken, prijs, voorwaarden of oplevering van een woning. Echte foto's, definitieve prijzen en realistische levertijden zijn een vereiste.
Het vijfde punt betreft de preventie van witwassen. Deze verplichting bestaat al voor makelaars in onroerend goed op grond van Wet 155-17. Iedereen die zich hier vandaag niet aan houdt, overtreedt de wet.
Het zesde element is het operationeel handboek. Versies van het project schrijven voor dat makelaarskantoren en projectontwikkelaars met speciale vergunningen een handboek moeten indienen waarin hun processen en de wijze waarop zij hun makelaars begeleiden, worden beschreven. De naleving hiervan wordt bij elke verlenging gecontroleerd. Een degelijk handboek is niet in een week geschreven. Het vereist een beschrijving van hoe een pand wordt aangekocht, hoe de authenticiteit ervan wordt geverifieerd, hoe makelaars worden aangenomen, hoe het wordt geadverteerd en hoe de klant wordt begeleid tot aan de afsluiting van de transactie. Het is in feite de schriftelijke vastlegging van het bestuur van het vastgoedbedrijf.
Van charisma tot technische competentie
Het nieuwe bemiddelingskader is het institutionele antwoord op de geïnformeerde en veeleisende investeerder die ik in eerdere columns heb beschreven.
Het uitoefenen van het beroep zonder vergunning behoort tot de zwaarst bestrafte overtredingen, met boetes die kunnen oplopen tot 50 minimumlonen. Maar de werkelijke kosten zullen niet de boete zijn: het gaat erom dat men wordt uitgesloten van het register dat cliënten raadplegen.
De voorbereiding heeft ook een immigratiedimensie. Versies van het project schrijven voor dat buitenlandse tussenpersonen een wettig verblijf met een werkvergunning moeten kunnen aantonen. Het gaat niet om nationaliteit, maar om legaliteit. Buitenlandse professionals die misbruik maken van hun status verrijken de markt. Degenen die als bezoeker aankomen en zonder vergunning als tussenpersoon aan de slag gaan, opereren al buiten de immigratiewetgeving, en registratie zal dit duidelijk maken.
Versies van het project erkennen ook een gedifferentieerde behandeling voor degenen die zijn aangesloten bij wettelijk erkende vakbonden, een teken dat de organisatie van de sector gewicht in de schaal zal leggen binnen het nieuwe kader.
Professionals die al werken met gedocumenteerde processen, schriftelijke contracten en verificatie van de juridische status, zullen de verandering nauwelijks merken. Regelgeving vervangt voorbereiding niet; ze vereist het juist.
De vraag is niet óf het zal aankomen, maar hoe het je zal bereiken
Het registratieproces maakt je niet betrouwbaar. Het bevestigt alleen of je dat al was.
Bent u een investeerder? Controleert u dan of uw tussenpersoon bevoegd is voordat u hem of haar uw vertrouwen en kapitaal toevertrouwt?
Als u een makelaarskantoor: Heeft u momenteel een operationeel handboek waarin staat beschreven hoe u uw makelaars werft, screent, aanneemt en begeleidt, of stelt u dat pas op als het nodig is?
Bent u een ontwikkelaar? Heeft uw bedrijf een handleiding voor de verkoopafdeling en zou uw reclamecampagne de toetsing aan de nieuwe normen doorstaan?
Bent u een makelaar? Hoeveel van uw transacties in het afgelopen jaar bevatten een schriftelijk makelaarscontract en een bewijs van de juridische status in het dossier?
Bent u een buitenlandse professional die als intermediair in de Dominicaanse Republiek werkt? Zijn uw verblijfs- en werkvergunning in orde? Bent u voorbereid, of bent u zich in ieder geval aan het voorbereiden?
Aanbevolen lectuur:
